Das Programm der Moskauer Regierung zum Abriss von fünfstöckigen Gebäuden kann mit einer Reihe von Problemen konfrontiert sein. Im Rahmen des bis 2010 berechneten Programms für den Wiederaufbau des fünfstöckigen Fonds beabsichtigen die Moskauer Behörden, rund 6 Millionen Quadratmeter abzureißen. m baufälliges Gehäuse. Trotz des Interesses einer Reihe großer Entwickler an groß angelegten Investitionsverträgen achten die Entwickler immer mehr auf die Lage der Grundstücke für die spätere Entwicklung und die Klasse der Häuser, die gebaut werden. Experten zufolge können Probleme bei der Umsetzung des Programms in einer Reihe von Einrichtungen auftreten, insbesondere in den „nicht angesehenen“ östlichen und südöstlichen Bezirken.
Fünfstöckige Geschichte
Der Beginn des massiven Wiederaufbaus des fünfstöckigen Wohnungsbestandes in Moskau wurde 1995 durch ein entsprechendes Dekret der Moskauer Regierung zurückgelegt. Das Dekret der Moskauer Regierung vom 20. Januar 1998 „Über den Fortschritt des Wiederaufbaus des fünfstöckigen und heruntergekommenen Wohnungsbestandes der Stadt bis 2000“ wurde jedoch zum grundlegenden Dokument, das die Strategie und Taktik der Arbeiten zum Wiederaufbau von fünfstöckigen Gebäuden festlegte. Infolgedessen wurden bereits 1998 335,7 Tausend Quadratmeter abgerissen. m fünfstöckige Plattenhäuser und 933,5 Tausend Quadratmeter wurden in Betrieb genommen. m neuer Wohnraum.
1998 wurden mehr als 6.000 Familien aus den abgerissenen Gebäuden umgesiedelt. Gleichzeitig stieg der Anteil der Stadt im Rahmen von Investitionsverträgen im Zeitraum 1997-98 von 29% auf 32%.
Seitdem hat die Moskauer Regierung im Rahmen des Programms eine Reihe von Anordnungen zur Erhöhung des Wiederaufbauvolumens erlassen, und im Sommer letzten Jahres erschien ein Programm für den Wiederaufbau des fünfstöckigen Fonds bis 2010. Nach Angaben der Firma Novaya Ploschad ist von 2000 bis 2010 der Abriss eines fünfstöckigen Plattenbestandes in Höhe von 6 Millionen Quadratmetern geplant. m.
Laut Erast Zhiryakov, dem Leiter der Bauprojekte von MIAN-Development CJSC, soll das Panel „Chruschtschow“, dessen 25-jährige Lebensdauer lange abgelaufen ist, abgerissen werden..
Darüber hinaus wurden aufgrund der Zwangsumsiedlung auch die „jüngeren“ fünfstöckigen Gebäude abgerissen. Eine solche Situation entwickelte sich beispielsweise auf den Baustellen des Dritten Verkehrsrings und in Gebieten, in denen die strategischen Aufgaben der Stadt gelöst wurden. „Die Gebäude, die die Entwicklung der Stadt behindern, werden abgerissen“, sagt Zhiryakov.
Laut Dmitry Popov, Leiter der analytischen Abteilung von Novaya Ploshchad, entwickelt sich das Programm derzeit am aktivsten in Bereichen, in denen der Entwickler anstelle von fünfstöckigen Gebäuden die Möglichkeit hat, Elite-Häuser und Häuser der Business-Klasse zu bauen. „Das hellste Beispiel ist“ Kvartal on Leninsky „, das seit vielen Jahren von der Firma“ Kvartal „verkauft wird.
In abgelegenen Wohngebieten, insbesondere in den am wenigsten angesehenen Bezirken im Südosten und Osten, in denen die Rentabilität des Wiederaufbaus viel geringer ist, sind Probleme bei der Umsetzung des Abrisses von fünfstöckigen Gebäuden sehr wahrscheinlich „, prognostiziert Dmitry Popov.
Die Launen der Entwickler
Für Entwickler kann die Teilnahme an Wiederaufbauprojekten aufgrund der Kosten für die Entwicklung neuer Gebiete, den Bau von Straßen und neue Kommunikation wirtschaftlich unrentabel sein. „Jedes spezifische Beispiel sollte separat betrachtet werden, aber aus kommerzieller Sicht bringen Investitionsverträge für den Wiederaufbau eines fünfstöckigen Fonds dem Entwickler immer noch keine Supergewinne, sondern es ist eine Gelegenheit für ein kleines Unternehmen, in den Markt einzutreten und seinen Namen zu“ beleuchten „“, sagt Penny, Leiter der Luxusimmobilienabteilung Lane Realty Alexander Ziminsky.
Die meisten Projekte für den Wiederaufbau des fünfstöckigen Fonds werden jedoch von großen Entwicklern durchgeführt: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 und SU-155, an denen Unternehmen wie MFS-6 und MSM-5 beteiligt sind, die keine eigenen Produktionsanlagen für Platten haben. Neuansiedlung und Abriss werden von „Kvartal“, „Don-Stroy“, „Krost“ und anderen durchgeführt..
„Renovierungsprojekte ziehen in erster Linie ernsthafte Investoren mit eigenen Bauressourcen an. Nur ausreichend große Unternehmen können mit solchen Mengen umgehen, da es sich um erhebliche Kapitalinvestitionen handelt. Schließlich handelt es sich nicht nur um einen Hausbau, sondern um ein Projekt, das Abriss, Bau und Organisation der Neuansiedlung von Bewohnern umfasst.“ – sagt Erast Zhiryakov. „Für einen Entwickler ist die Umsetzung solcher Projekte eine Gelegenheit,“ für das Budget zu arbeiten „, dh für“ kurzes „Geld, das immer pünktlich kommt. Darüber hinaus sind dies zusätzliche Mengen, die derzeit niemand ablehnt“, stimmt der stellvertretende Generaldirektor der Unternehmensgruppe zu SU-155, Direktor der Bauabteilung Valery Grachev.
Ihm zufolge gibt es jedoch häufig Fälle, in denen Investitionsverträge für Entwickler einfach unrentabel werden, „zum Beispiel ist der Standort von Objekten für zukünftige Mieter unattraktiv oder erfordert eine teure Installation komplexer Konstruktionen.“.
Hauptmotive
Im Allgemeinen ist für den Entwickler der entscheidende Faktor bei der Berechnung der Kosten und der Rentabilität des Projekts das Volumen: Mit der Zunahme der belegten Flächen wächst auch die Gesamtrentabilität des Projekts. Aus diesem Grund fühlen sich Entwickler von Großprojekten mit der Rekonstruktion von Dutzenden von Häuserblöcken angezogen. „Dies erklärt sich auch aus der Tatsache, dass die Kosten für Belastungen für den Wiederaufbau eines fünfstöckigen Fonds in der Regel 50-60% der Gesamtinvestition betragen und der Gewinn des Unternehmens proportional zur Zunahme des Wiederaufbauvolumens wächst“, fügt Dmitry Popov hinzu.
Daher ist der Markt heute am meisten an Investitionsverträgen für Standorte im Central Administrative District (CAD) und an Gebieten interessiert, in denen die Möglichkeit besteht, Hochhäuser der Business Class zu errichten. Der Nutzen des Entwicklers im Flächenverhältnis hängt von den Fähigkeiten des frei gewordenen Grundstücks ab: von 1: 3 für Wohngebiete, in denen die Anzahl der Stockwerke nicht begrenzt ist, bis 1: 1 oder weniger für den zentralen Verwaltungsbezirk, gefolgt vom Bau von Luxuswohnungen. Darüber hinaus sind Investitionsverträge mit einem Mindestanteil an der Stadt, deren Volumen in jedem der Projekte durch behördliche Dokumente festgelegt wird, bei Entwicklern sehr gefragt. „In einigen Fällen hat die Stadt beispielsweise für jeden umgesiedelten Einwohner 25 Millionen der Gesamtfläche ihres Anteils dem Investor zugewiesen. In anderen Fällen deckte die vom Entwickler durchgeführte Umsiedlung den Anteil der Stadt ab..
Es sind aber auch Fälle bekannt, in denen die Stadt nach der Umsiedlung dem Bauunternehmer geschuldet blieb, wodurch dieser Flächen zum Bauen in anderen Gebieten erhielt „, sagt Erast Zhiryakov. Die Praxis zeigt jedoch, dass der Anteil der Stadt zwischen 30% für vorstädtische Wohngebiete und 50% liegt. im CAD mit dem anschließenden Bau von Luxuswohnungen.
Neuansiedlungsproblem
In der Regel erfolgt die Neuansiedlung von Mietern nach der „Wave“ -Methode: Zunächst wird ein „Start“ -Haus auf einem freien Grundstück errichtet, wo das erste fünfstöckige Gebäude verlegt wird, dann wird das umgesiedelte Gebäude abgerissen und an seiner Stelle ein zweites Haus gebaut. Wenn weitere fünfstöckige Gebäude für den Abriss vorgesehen sind, kann dies auch ein Ausgangspunkt sein. Wenn sich der Wiederaufbau jedoch in der Endphase befindet, handelt es sich möglicherweise bereits um ein Geschäftshaus. „Vor der Umsiedlung von Mietern in ein„ Starthaus “in der gleichen Gegend wird in der Regel versucht, in entlegene Gebiete umzuziehen. Jetzt wird Kozhukhovo aktiv für solche Zwecke genutzt. Je mehr Bewohner entfernt werden können, desto effektiver wird das Projekt Wie wird eine größere Anzahl neuer Gebiete des umgesiedelten Gebiets kommerziell „, stellt Dmitry Popov fest.
Das Problem der Neuansiedlung hat jedoch immer eine individuelle Lösung. Wenn es sich um Projekte handelt, an denen die Stadt beteiligt ist, ist es viel einfacher, die Bewohner umzusiedeln, da die Verwaltungsressource es dem Entwickler ermöglicht, dieses Problem so effizient wie möglich zu lösen. In Fällen, in denen die Neuansiedlung ausschließlich vom Bauträger durchgeführt wird, müssen Siedlungsprobleme nicht nur mit den Einwohnern, sondern auch mit der Stadt geregelt werden. „In der Regel werden Verträge mit staatlichen Einheitsunternehmen (z. B.“ Mospereselenie „) geschlossen, dh die Stadt ist an der Umsiedlung beteiligt.
Eine solche Lösung ist wirksam, sofern die Mieter umgesiedelt werden. Die Situation mit Hausbesitzern ist viel komplizierter, da auf sie keine Verwaltungsmethoden anwendbar sind „, sagt Erast Zhiryakov.
Laut dem Leiter des Rechtssektors der MIAN-Immobilienagentur Khaya Pleshitskaya haben Bewohner von Häusern, die zum Abriss bestimmt sind, die Möglichkeit, keine Wohnung, sondern eine finanzielle Entschädigung zu erhalten. „Diese Praxis ist jedoch nicht sehr beliebt. Gemäß Artikel 32 des Wohnungsgesetzbuchs werden der Rücknahmepreis einer Wohnung, die Bedingungen und sonstigen Rücknahmebedingungen durch eine Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung festgelegt. Das heißt, theoretisch kann der Betrag in der Vereinbarung sogar höher sein als der Marktpreis einer Wohnung. Wenn keine Einigung erzielt wird, wird die Angelegenheit vor Gericht geprüft.
Unter Berücksichtigung der möglichen Dauer des Prozesses ist der Rechtsstreit für den Entwickler jedoch nicht rentabel, weshalb sich die Parteien in den meisten Fällen einfach einig sind „, fasst Pleshitskaya zusammen.
Könnten Sie bitte erklären, wie ein Abbruchprogramm für fünfstöckige Gebäude funktioniert? Welche Techniken und Werkzeuge werden verwendet? Wie lange dauert der Prozess normalerweise? Gibt es spezielle Sicherheitsvorkehrungen, die getroffen werden müssen? Danke im Voraus für Ihre Antwort!