Die allgemeine Wiederbelebung der makroökonomischen Situation in Russland im Jahr 2010 führte zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise und einer Wiederbelebung der Hypotheken als Hauptbestandteil der Kreditvergabe beim Kauf von Immobilien.
Wenn die Situation mit der Hypothek in den Jahren 2008 und 2009 kurz mit einem geflügelten Filmzitat beschrieben werden könnte: „Der Patient ist eher tot als lebendig …“.
Reduziertes Interesse und andere Überraschungen
Der Rückgang der Zinssätze für neu emittierte Hypothekarkredite ist zum Hauptereignis für die Gewinnung neuer Kreditnehmer geworden. Laut einer vom LEVADA Center (November 2010) durchgeführten Umfrage war das wichtigste Merkmal bei der Eröffnung einer Hypothek für 35% der Befragten genau der niedrige Zinssatz. Den zweiten und dritten Platz belegten die Darlehenslaufzeit (31%) und die Höhe der ersten Rate (29,5%)..
Die erste Organisation, die bereits im Februar 2010 einen Rückgang der Hypothekenzinsen ankündigte, war die Agentur für Wohnungsbau-Hypothekenkredite (AHML), die das Erscheinen in ihrem Angebot an Kreditprodukten zu 9% pro Jahr (Novostroyka usw.) ankündigte..
Im April kündigte ein so ikonisches Schwergewicht des russischen Finanzsystems wie die Sberbank eine Zinssenkung an. Im Rahmen der von der Sberbank bereitgestellten Darlehensprogramme „Mortgage Standard“ und „Mortgage +“ wurden die Zinssätze im Laufe des Jahres dreimal gesenkt. Laut N. Karaseva, Leiter der Abteilung für Privatkundenkredite bei der Sberbank, beträgt der Mindestsatz für Rubelkredite zum Jahresende 9,5%. Ein solches Minimum ist zwar nur für Kredite mit einer Laufzeit von höchstens 10 Jahren und nur für Firmenkunden der Sberbank verfügbar, aber auch für andere Kunden, die nicht in diese Kategorie fallen. Die Zinsen für Hypothekendarlehen der Sberbank sind gegenüber den Indikatoren von 2009 erheblich gesunken.
Der Zinsrückgang wirkte sich hauptsächlich auf die Rubel-Hypothekendarlehen aus.
Geschäftsbanken mussten auch beschließen, die Zinssätze für Hypothekarkredite zu senken. Zum Beispiel hat die Raiffeisenbank 2010 die Zinssätze dreimal gesenkt. „Unsere Bank gibt Hypothekenzinsen für den Kauf von Immobilien auf dem Sekundärwohnungsmarkt ab 11,75% aus“, sagt Andrey Stepanenko, Leiter der Abteilung für die Betreuung von Einzelpersonen bei der Raiffeisenbank CJSC.
Von Kreditmart im November 2010 berechnet, betrug der Mindestzins für Hypotheken in Russland (für den sekundären Immobilienmarkt) 11,86% für Rubelkredite und 9,6% für Dollarkredite. Die Dynamik des durchschnittlichen Marktzinses für Hypotheken-Rubelprodukte ist laut „Kreditmart“ für November 2010 – Oktober 2010 – Oktober 2009 eine beredte Kette von 15,19 – 15,71 – 18,68%.
Nach Ansicht der Mehrheit der Experten betraf die Zinssenkung hauptsächlich Rubel-Hypothekendarlehen. Der Generaldirektor von IPOTEK.RU D. Ovsyannikov nennt die jährliche Zinssenkung um fast einen Prozentsatz – von 14,6 auf 13,7%. Laut dem Chef von Rusipoteka A. Ippolitov ist der Rückgang sogar noch größer – 12,7%. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Mindestniveau für Hypothekarkredite in der modernen Geschichte Russlands im März 2008 bei 12,4% lag, können wir die Vergleichbarkeit der Zinssätze für Hypothekarkredite Ende 2010 mit ihrem Vorkrisenniveau angeben. Wenn man 2011 mit einem weiteren Rückgang der Hypothekenzahlungsraten (in der durchschnittlichen Interbankenform) rechnen sollte, ist dies unbedeutend.
Die vollständige Stornierung oder teilweise Reduzierung der Bankgebühren bei der Beantragung einer Hypothek ist auch für neue Kreditnehmer im Jahr 2010 eine positive Nachricht. Im April stornierte die Sberbank eine solche indirekte Zahlung für ihre Hypothekendarlehen. Einige Geschäftsbanken (zum Beispiel Flexinvest) folgten seinem Beispiel. Diejenigen Finanzbankinstitute, die die Provision reduziert haben, anstatt sie vollständig zu stornieren, haben die Erhebung von Geldbußen für die vorzeitige Rückzahlung von Krediten eingestellt (dieselbe Raiffeisenbank usw.).
Nach Angaben des Ministeriums für Qualität und strategisches Marketing der Societe Generale Bank hat sich die durchschnittliche Laufzeit für die Gewährung von Darlehen für den Kauf von Wohnraum in Russland im Jahr 2010 im Vergleich zu 2009 im Durchschnitt um fast das Zweifache erhöht (22,5 Jahre statt 13 Jahre). Es sind völlig neue Kreditprodukte mit einer Gültigkeitsdauer von 30 und sogar 50 Jahren erschienen. Das Angebot an Hypothekendarlehen hat sich stark erweitert. Wie der Generaldirektor des NBIK („Independent Bureau of Mortgage Lending“) E. Taubkina bezeugt, gibt es neben der Möglichkeit, eine Hypothek in drei Währungen (Rubel, Dollar, Euro) aufzunehmen, tatsächlich Betriebsprogramme für junge Familien, zuverlässige Kreditnehmer und Stammkunden – einschließlich Geschäftsbanken. E. Taubkina spricht auch über das Erscheinen von Hypothekenprogrammen im Jahr 2010, wonach der verantwortliche Kreditnehmer zum Zeitpunkt des vollständigen Abschlusses des Kredits 75 Jahre alt sein kann. Vor anderthalb Jahren war das einfach undenkbar..
Banker geben den Startschuss …
Das vergangene Jahr 2010 war geprägt von einem deutlichen Rückgang der Anforderungen an Kreditnehmer von Bankinstituten. Die Kategorie der potenziellen Hypothekenkunden umfasst sowohl Bürger mit wenig Berufserfahrung (in vielen Banken reicht ein Jahr Beschäftigung am letzten Arbeitsplatz aus) als auch Unternehmer (sogar Einzelunternehmer). Die Zahl der Bankverweigerungen hat abgenommen, die bürokratischen Anforderungen für die Registrierung von Einkommensunterlagen haben sich verringert. Der Leiter der Abteilung für Zweitwohnungen in der Agentur „Kutuzovsky Prospect“ A. Devyatykh kündigt die Rückkehr von Kreditprodukten mit dem Mindestpaket an Dokumenten auf den Markt an, deren Prüfung beschleunigt erfolgt. Der Regionaldirektor von DeltaCredit für den zentralen Bundesdistrikt N. Konyakhina weist gleichzeitig auf die große Sorgfalt und Professionalität der Bankangestellten bei der Prüfung von Kreditfällen hin. „Die Kreditanalyse ist strenger und detaillierter geworden. Verzögerungen bei früheren Krediten – insbesondere bei böswilligen – sind wahrscheinlich der Grund für die Ablehnung “, sagt N. Konyakhina.
Die Solidität der Anzahlung bestätigt die Kompetenz des Kreditnehmers bei der Planung von Ausgaben und der Verwaltung seines eigenen Budgets….
Ein neues Phänomen bei der Hypothekarkreditvergabe nach der Krise war die Aufmerksamkeit der Banker für die Anzahl der Angehörigen in der Familie des verantwortlichen Kreditnehmers (bis 2008 wurde dies praktisch nicht berücksichtigt). Wie D. Ovsyannikov (Generaldirektor von IPOTEKA.RU) erklärt, reduziert er für jedes nicht berufstätige Familienmitglied den monatlichen garantierten Darlehensbetrag um 5-10.000 Rubel. Unter Berücksichtigung der Laufzeit der Hypothek kann sich der Gesamtbetrag des Darlehens erheblich verringern – von einer halben Million auf eine Million Rubel oder sogar mehr, und diese Zahlen gelten nur für einen Abhängigen.
In Russland insgesamt ist das Hypothekenverhältnis „Zahlung / Einkommen“ im Vergleich zum Vorkrisenindikator gestiegen und beträgt 40%. „Es gibt natürlich solche Banken, bei denen diese Zahl 70% erreicht, aber die Mehrheit bevorzugt reale Zahlen der Beträge, die Kreditnehmer zur Rückzahlung des Kredits ausgeben können“, sagte D. Ovsyannikov..
Anzahlung für eine Hypothek
Dieser Parameter eines Hypothekendarlehens wird aufgrund der entgegengesetzten Dynamik in Bezug auf andere Merkmale der Wohnungsbaukredite in einem separaten Kapitel aufgeführt. Wenn es für 2010 generell möglich ist, eine bedingungslose Lockerung der Kreditbedingungen zu erklären, dann ist eine Hypothek ohne Anzahlung nicht einmal mehr ein „Werbegesang“, auf welche Rolle sie vor der Krise in einigen Banken vorbereitet wurde. Im Jahr 2010 gibt es auf dem Hypothekenmarkt praktisch kein solches Kreditprodukt. So erklärt es der stellvertretende Leiter der RosEvroBank-Abteilung L. Pestretsova: „Hypotheken ohne Anzahlung sind für Banken am wenigsten attraktiv, vor allem aufgrund der Unzuverlässigkeit dieser Kategorie von Kreditnehmern auch in Zeiten makroökonomischer Stabilität, ganz zu schweigen von Krisenjahren.“ Der Erhalt einer Hypothek ohne Anzahlung bei einzelnen Banken kann derzeit als deklarativ eingestuft werden – die Zinsen beginnen bei 17% pro Jahr, außerdem wird eine Bankprovision von 7% oder mehr nur für die Ausgabe eines solchen Kredits berechnet.
„Im Allgemeinen ist der Prozentsatz der ersten Rate für Kreditnehmer viel realistischer geworden, da er bis Ende 2010 auf 20 bis 30% des Gesamtbetrags der Hypothek und sogar auf 10% (Sonderangebot der Sberbank) gesunken ist“, stellt E. Makhota, Vizepräsident, fest Promsvyazbank. Die meisten Experten sagen, dass eine Anzahlung von mindestens 20% der Wohnkosten optimal ist (z. B. E. Taubkina, NBIK oder B. Rotenstein, 100Creditov.ru). Laut NBIK beträgt der Zinssatz für die erste Rate von 10% 13,85% (bestenfalls!), Und für die erste Rate von 20% können Sie mit einem Satz von nicht mehr als 12% pro Jahr rechnen. Bei Hypothekenzinsen sind fast zwei Punkte ein großer Unterschied sowohl in der endgültigen Höhe der Überzahlung als auch in der Höhe der monatlichen Zahlungen.
Laut A. Stepanenko (Raiffeisenbank) „bestätigt die Solidität der Erstzahlung die Kompetenz des Kreditnehmers bei der Planung von Ausgaben und der Verwaltung seines eigenen Budgets, was wiederum seine Kreditwürdigkeit bestätigt“.
Hypothekennachfrage
Im Jahr 2010 stieg die Nachfrage nach Hypothekendarlehen um ein Vielfaches. Nach Angaben der Bank Societe Generale Vostok wurden im Dezember 2010 dreimal häufiger Kredite vergeben als im Januar. AHML liefert Statistiken über die Emission von 187,3 Tausend Hypothekendarlehen im Wert von mehr als 234 Milliarden Rubel in den ersten drei Quartalen 2010, was 2,6-mal mehr ist als der gleiche temporäre Indikator für 2009.
Jetzt hat die Mehrheit der offen spekulativen Investoren den Finanzmarkt für Hypothekarkredite verlassen – der Weiterverkauf war in den letzten Jahren nicht besonders profitabel (und manchmal sogar unrentabel). Laut A. Devyatykh („Kutuzovsky Prospect“) „wird die Nachfrage nach Hypothekenprodukten durch die Befürchtungen der Kreditnehmer in einer Wiederholung der Krise begrenzt.“ Laut B. Rotenstein (100 Kreditov.ru) wird „die Nachfrage nach Hypothekarkrediten vor der Krise im nächsten Jahr mit Sicherheit nicht erreichbar sein. Ein Anstieg der Immobilienpreise ist nicht zu erwarten, und die Kreditzinsen sind trotz des Rückgangs immer noch erheblich. „
Die meisten Experten verbinden das Wachstum der Kreditnachfrage mit dem günstigen Preisumfeld auf dem allrussischen Immobilienmarkt und der seit 2009 zurückgestellten Nachfrage. Laut RossReestr zeigte der Hypothekenmarkt 2010 zum ersten Mal in den letzten Jahren keine saisonalen Schwankungen (die sowohl in den Vorkrisenjahren als auch in den Jahren 2008-2009 verzeichnet wurden). Laut N. Konyakhina (DeltaCredit) ist dies „ein klares Zeichen der Stagnation als Vorläufer der Stabilität“..
Eine ähnliche Einschätzung wird durch die öffentliche Meinung bestätigt: Die Umfrage des LEVADA-Zentrums im November ergab eine beredte Zahl von 84,7% (!) Der Befragten, die Hypotheken als riskantes Geschäft betrachten. Bisher ist sich ein solcher Prozentsatz unserer Mitbürger weder über ihr eigenes finanzielles Wohlergehen noch über die Stabilität der gesamten Wirtschaft sicher. Es gibt jemanden, der Hypotheken aufnehmen kann – aber unter der obligatorischen Bedingung einer günstigen Entwicklung seines Heimatlandes …
Was ab 2011 zu erwarten ist
Die meisten Experten prognostizieren für 2011 einen deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Hypotheken. Die Promstroybank (laut E. Makhota) plant, „das Volumen der Hypothekarkredite bis Ende 2012 wieder auf das Vorkrisenniveau zu bringen“. Das Rusipoteka Analytical Center gibt noch optimistischere Zahlen von 600 Milliarden Rubel des Gesamtvolumens neuer Hypothekendarlehen in Russland im Jahr 2011 an, was mit dem prosperierenden Jahr 2007 (720 Milliarden Rubel) vergleichbar ist..
Die begehrtesten Kunden für Banken sind Kreditnehmer, die solide Akquisitionen mit einer positiven Bonität planen..
Experten sagen voraus, dass der Rückgang der Hypothekenzinsen langsam und unbedeutend sein wird. Laut D. Ovsyannikov – „IPOTEK.RU“ (dem die Mehrheit der Experten zustimmt) „werden die durchschnittlichen Hypothekenzinsen bis Ende 2011 12,5% betragen.“ Eine von Rothenstein (100Creditov.ru) ausgedrückte Senkung der Zinssätze um mehr als 1% pro Jahr ist nur möglich, wenn die Inflation gedämpft wird und „unter das derzeitige Niveau von 8% gesenkt wird, was unwahrscheinlich ist“..
Wir können also mit hoher Sicherheit Folgendes annehmen:
- 2011 wird das Jahr einer echten Wiederbelebung der Hypothekarkredite in Russland insgesamt sein. Das Angebot an Hypothekenprodukten und die Anzahl der in diesem Finanzsektor tätigen Banken werden erheblich erweitert.
- Eine Senkung der Zinssätze und eine Erhöhung der Bankentreue werden zu einem deutlichen Anstieg der Zahl der Kreditnehmer führen. Die Hypothekenbedingungen für einen bestimmten Bürger haben bereits fast das günstige Niveau vor der Krise erreicht und werden sich im kommenden Jahr nur noch verbessern.
- Der Wettbewerb zwischen den Banken um die Kundengewinnung äußert sich zunächst in einem Rückgang der anfänglichen Hypothekenzahlung (sofern die Immobilienpreise stabil sind).
- Die begehrtesten Kunden für Banken sind Kreditnehmer, die solide Akquisitionen mit einer positiven Bonitätshistorie planen, sowie Teilnehmer an „Gehalts“ -Projekten.
- Alles, was in den Absätzen 1 bis 4 gesagt wird, ist nur unter der Bedingung einer stabilen Entwicklung der russischen Wirtschaft und des Fehlens politischer und sozialer Umwälzungen in unserem Land möglich..
Wie sehen die Aussichten für Hypothekarkredite für Wohnimmobilien für das Jahr 2011 aus?