Bausparkassen – eine Alternative zu Hypotheken?

Etwa ein Drittel der Bevölkerung Russlands hat durchschnittlich nicht mehr als 9 Quadratmeter. m Wohnraum pro Person. Mehr als 5 Millionen Menschen haben nicht die Möglichkeit, neue Wohnungen zu kaufen, und stehen für eine Wohnung an, um auf öffentliche Kosten neue Wohnungen zu erhalten. Trotzdem ist der Staat nicht in der Lage, allen Bedürftigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, weshalb die Lösung des Wohnungsproblems für die meisten Bürger äußerst langsam voranschreitet..

Leider stehen Hypotheken aus dem einen oder anderen Grund auch nicht allen Bürgern zur Verfügung. Daher müssen die Behörden nach verschiedenen Alternativen suchen, damit die Menschen eine neue Wohnung kaufen können. Eine der vorgeschlagenen Optionen ist der Gesetzesentwurf „Über Bausparkassen“, der auf den Erfahrungen von SSC in einer Reihe europäischer Länder basiert.

Die Geschichte der ersten Bausparkassen

Moderne Technologien für Investitionen in Wohnimmobilien auf der ganzen Welt basieren auf drei Hauptprinzipien:

• staatliche Unterstützung;
• Hypothekarkreditvergabe;
• Vertragsersparnis.

Natürlich können sich in verschiedenen Ländern die Methoden zur Umsetzung bestimmter Bereiche erheblich unterscheiden, aber die Grundsätze sind dieselben. Beim Aufbau von Sparkassen gehören alle diese Organisationen zur dritten Gruppe, die auf dem Prinzip der Vertragsersparnis beruht.

Die ersten Systeme zur Vertragsersparnis wurden 1783 in Preußen eingeführt. Später, zu Beginn des 19. Jahrhunderts, tauchten ähnliche Systeme zur Ersparnis von Gebäuden in anderen Ländern und Regionen auf (in Österreich ab 1811, in Sachsen ab 1843)..

Die ersten Verbände, die als Prototyp für Sparkassen dienten, tauchten in kleinen Bergbaudörfern in Deutschland auf und arbeiteten nach einem einfachen Prinzip: Wenn zum Beispiel 100.000 Währungseinheiten für den Bau eines Hauses benötigt würden und jeder, der ein Haus bauen wollte, nur 10 verschieben könnte Tausend ist es offensichtlich, dass er erst nach 10 Jahren ein Haus bauen konnte. Wenn 10 solcher Antragsteller gleichzeitig zusammengefasst wurden, konnte einer von ihnen in einem Jahr ein neues Haus bekommen, der zweite in 2 Jahren, der dritte in 3 Jahren usw. Folglich gewinnen alle Teilnehmer mit Ausnahme des letzten.

Pastor von Bodelschwing

Die erste Bausparkasse von Pastor von Bodelschwing wurde 1885 eröffnet. Diese Richtung begann sich nach dem Zweiten Weltkrieg 1948 aktiv zu entwickeln. Der Anstoß für ihre Entwicklung war der Mangel an finanziellen Mitteln im Nachkriegsdeutschland, als die Wohnungsprobleme der Bevölkerung mit Hilfe von Sparkassen zu lösen begannen..

In Deutschland ist nach wie vor eines der bekanntesten und größten Systeme zum Aufbau von Sparkassen tätig..

?In anderen europäischen Ländern wurde der Vorteil des Gebäudesparsystems viel später bewertet – zu Beginn der Marktreformen. Gesetze zum Bau von Sparkassen werden derzeit in der Tschechischen Republik, Großbritannien, der Slowakei, Ungarn, Frankreich, Kroatien usw. verabschiedet. In diesen Ländern sind neben nationalen auch deutsche Bausparkassen tätig. Es ist auch zu beachten, dass sich moderne Bausparkassen deutlich von den ersten Versuchen unterscheiden, kollektive Ersparnisse für den Wohnungsbau zu organisieren. Und es sind die Bausparkassen, die heute das Hauptinstrument für Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland sind. Somit wird der Bau von 3 von 4 Häusern in diesem Land unter Beteiligung kollektiver vertraglicher Ersparnisse finanziert.

In seiner modernen Form verwendet SSC als Mittelquelle für die Finanzierung von Wohnungsbaudarlehen Einlagen von Bürgern, Kreditnehmergebühren für die Verwendung des Darlehens und die festgelegte staatliche Prämie, die gemäß dem geschlossenen Vertrag über Baueinsparungen gezahlt wird, sofern der Einleger im Laufe des Jahres einen Beitrag auf sein Konto geleistet hat Vertragsbetrag.

Gleichzeitig kann ein Wohnungsbaudarlehen bei einer Bausparkasse nur von ihrem Investor und erst nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist (ca. 5-6 Jahre) erhalten werden, wenn er monatliche Beiträge auf das Konto im SSC für den im Vertrag angegebenen Betrag geleistet hat. Hierbei ist zu beachten, dass die Zinssätze (sowohl für Einlagen als auch für Kredite) für die gesamte Vertragsdauer festgelegt sind.

Nach Erhalt eines Darlehens vom SSC erfolgt die Rückzahlung innerhalb der vertraglich festgelegten Frist. In der Regel beträgt die maximale Kreditlaufzeit in diesem Fall 12 Jahre. Gleichzeitig sind die Zinssätze niedriger als bei Hypothekarkrediten.

Weltweite Erfahrung in der Anwendung von Wohnungssparsystemen

Natürlich ist seit dem Erscheinen der ersten Bausparkassen in Deutschland viel Zeit vergangen. Mittlerweile gibt es in vielen Ländern ähnliche Gebäudesparsysteme. Laut Statistik nutzt fast die Hälfte der Europäer Bausparkassen, um Geld für den Kauf von Wohnraum zu sparen. Wie wir bereits am Beispiel Deutschlands untersucht haben, schließen alle Einleger mit der Sparkasse eine Vereinbarung ab, in der alle Bedingungen festgelegt sind: die Höhe des Beitrags, die Zinsen für Einlagen und Kredite, die Laufzeit der Vereinbarung usw. Der Vertrag wird in drei Phasen umgesetzt.

Akkumulation.Vor Erhalt eines Darlehens zum Kauf einer Wohnung muss jedes Mitglied einen bestimmten Betrag (einen Anteil am durch die Vereinbarung festgelegten Gesamtdarlehensbetrag) ansammeln..

Geld bekommen und eine Wohnung kaufen.Zu diesem Zeitpunkt erhält das Mitglied des SSC sein angesammeltes Geld zusammen mit Zinsen sowie einem bestimmten Betrag des Darlehens, der durch die Vereinbarung festgelegt wird. Mit diesem Geld kauft der Einleger Wohnraum.

Kreditrückzahlung.Gemäß den Bedingungen der Vereinbarung werden die geliehenen Mittel zusammen mit den Zinsen für das Darlehen während des angegebenen Zeitraums an die Bausparkasse zurückgegeben..

Die Anzahl der Teilnehmer an der Bausparkasse ist nicht begrenzt. Offensichtlich hängt die finanzielle Stabilität des gesamten Systems von der Anzahl und Regelmäßigkeit der Gewinnung neuer Einleger ab..

Massenaktion. Ivan Pols. 2009

Es mag einigen scheinen, dass SSK wie Pyramidensysteme sind. Das ist aber nicht so. Die Besonderheit der Sparkassen, die ihren stabilen Betrieb gewährleisten, besteht darin, dass sie völlig unabhängig vom Kapitalmarkt sind: Alle im System zirkulierenden Fonds bilden einen Teufelskreis.

Es stellt sich eine Art Geldumlauf heraus. Auf Kosten der angezogenen Einlagen vergibt die Kasse Kredite, die dann zurückgegeben und erneut an andere Mitglieder des Systems vergeben werden.

Und dieser Fluss hört nie auf, neue Einleger anzuziehen, da die neue Generation die Möglichkeiten der Bausparkassen aktiv nutzt. Es sollte auch beachtet werden, dass CCMs in den meisten europäischen Ländern aktiv vom Staat unterstützt werden, der den Einlegern zusätzliche Wohnbauförderungen gewährt (sie werden auch als Prämien bezeichnet). Beispielsweise wurden im Jahr 2000 in der Tschechischen Republik 0,26% des BIP aus dem Haushalt für die Zahlung staatlicher Prämien für Haushaltseinlagen in der SSK bereitgestellt.

Neben SSC, das nach dem oben beschriebenen Prinzip arbeitet, gibt es in Europa mehrere weitere Varianten solcher Systeme. In Frankreich gibt es beispielsweise zwei Arten von Wohnungssparkonten:

1. Sparbuch A), bei dem Sie zunächst bis zu 20.000 Euro sparen und dann ein zinsgünstiges Darlehen für den Kauf einer Wohnung in Höhe von bis zu 30.000 Euro zu 3,75% pro Jahr erhalten können. Zusätzlich wird jährlich ein staatlicher Bonus von 1,5 Tausend Euro zu diesem gezielten Beitrag hinzugefügt..
2. PEL-Sparkonten (Wohnungssparplan). Auf einem solchen Konto kann eine Person bis zu 80.000 Euro sparen und dann ein bevorzugtes Wohnungsbaudarlehen von bis zu 120.000 Euro zu 4,8% pro Jahr erhalten.

In Großbritannien gibt es ein System von Bausparkassen, dessen Mechanismus dem Funktionsprinzip des deutschen SSC etwas ähnelt. Um jedoch einen Wohnungsbaukredit zu erhalten, ist es nicht erforderlich, einen Beitrag zu einer Bausparkasse zu leisten. In den letzten Jahren begannen sich aufgrund der Liberalisierung der britischen Bankengesetzgebung die Aktivitäten aller Bauunternehmen stärker mit den Aktivitäten der Geschäftsbanken zu überschneiden..

In vielen Ländern gibt es Bausparkassen, die neben der Hypothekarkreditvergabe ein Instrument zur Lösung von Wohnungsproblemen der Bevölkerung darstellen..

Es gibt auch Beispiele für negative Erfahrungen mit dem Aufbau von Sparkassen. In Argentinien beispielsweise war ein solches System bis in die 70er Jahre des 20. Jahrhunderts ziemlich aktiv und erfolgreich. Aufgrund der hohen Inflation haben die Ersparnisse der privaten Haushalte in Bausparkassen jedoch stark und stark abgewertet..

In Indien brach auch das Bausparkassensystem zusammen. Experten glauben, dass der Hauptgrund für diese Entwicklung der Ereignisse das Fehlen einer effektiven Vermögensverwaltung ist. Insbesondere hat das SSC in der Anfangsphase keine Barreserven gebildet. Darüber hinaus kam es aufgrund des Analphabetenmanagements zu Ungleichgewichten zwischen der Höhe der angesammelten Ersparnisse und dem Volumen der ausgegebenen Kredite. Infolge dieser ineffektiven Maßnahmen gingen indische Bausparkassen schnell bankrott. Trotz einzelner Beispiele für die negativen Erfahrungen des SSC gelang es ihnen über mehrere Jahrhunderte hinweg, ihre Wirksamkeit und Zuverlässigkeit zu beweisen. In vielen Ländern gibt es Bausparkassen, die neben der Hypothekarkreditvergabe ein Instrument zur Lösung von Wohnungsproblemen der Bevölkerung darstellen..

Perspektiven für die Bildung von Bausparkassen in Russland

Zunächst sollte gesagt werden, dass in Russland seit langem eine Art Bausparkasse tätig ist. Sicherlich kennen viele Menschen ein solches Konzept wie Wohnen und Wohnungsgenossenschaften. Insgesamt sind derzeit etwa 30 Gilden auf dem Territorium Russlands in verschiedenen Regionen tätig, um diese Genossenschaften zu vereinen..

Andrey Gorodnichev. Tischler (Detail)

Leider konnten Wohnungsgenossenschaften in der Form, in der sie jetzt existieren, keinen nennenswerten Erfolg erzielen. Trotz der Tatsache, dass die Gesamtzahl der Einleger solcher Organisationen Zehntausende von Menschen übersteigt.

Das Hauptproblem ist, dass diese Genossenschaften ohne staatliche Unterstützung arbeiten. Und die Bevölkerung vertraut solchen Organisationen nicht sehr, weil es keine verlässliche Rechtsgrundlage gibt, die ihre Arbeit streng regeln würde, weshalb Betrüger dies häufig nutzen.

Aus diesem Grund haben Vertreter der Partei Faires Russland der Duma bereits 2006 einen Entwurf ihres eigenen Gesetzentwurfs „Über Bau- und Sparkassen“ zur Prüfung vorgelegt. Es wird davon ausgegangen, dass sich SSCs sowohl hinsichtlich des Status als auch des Kontrollniveaus durch Regierungsbehörden erheblich von Wohnungsgenossenschaften unterscheiden werden.

Merkmale des der russischen Duma vorgelegten Gesetzentwurfs „Über Bausparkassen“

Es sei darauf hingewiesen, dass dieser Gesetzentwurf bereits zweimal bei der Staatsduma der Russischen Föderation eingereicht wurde. Es wurde jedoch abgelehnt und zur Überarbeitung geschickt. In den letzten Jahren hat eine ganze Gruppe von Spezialisten an dem Dokument gearbeitet, darunter Vertreter der Bank von Russland, des Finanzministeriums, des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung und des Ministeriums für regionale Entwicklung.

Laut den Projektentwicklern können Bausparkassen in Russland eine gute Alternative zu Hypotheken sein und sollten die Verfügbarkeit neuer Wohnungen für eine breitere Bevölkerung erhöhen.

Der Gesetzentwurf sieht die Schaffung von Spezialbanken vor, die eine begrenzte Liste von Bankgeschäften durchführen können. Jeder Einleger der Bausparkasse muss mit der Bank einen Sparakkumulationsvertrag abschließen, der die Zahlung fester Beiträge auf sein Sparkonto bei der Bank innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorsieht.

Wenn der Einleger etwa 30-50% der Kosten der Wohnung angesammelt hat, hat er Anspruch auf ein Darlehen in Höhe des für den Kauf einer neuen Wohnung erforderlichen Betrags. Die Darlehenslaufzeit und die Zinsen dafür werden im Voraus in der Vereinbarung festgelegt.

Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Zinssätze für Kredite die Zinssätze für Spareinlagen nicht um mehr als 3% pro Jahr überschreiten dürfen..

Tatsächlich zielt dieser Gesetzentwurf darauf ab, ein neues Finanzinstitut im Land zu schaffen. Da klar festgelegt ist, dass Bausparkassen den Status einer Bank (Finanz- und Kreditorganisation) erhalten, die sich ausschließlich darauf spezialisiert hat, Geld von der Bevölkerung für Bauspareinlagen zu gewinnen und ihren Investoren gezielte Kredite für den Kauf von Wohnraum zu gewähren.

Es wird vorgeschlagen, einen speziellen Versicherungsfonds einzurichten, der im Falle eines starken Rückgangs des Volumens der angezogenen Bauspareinlagen verwendet wird.

SSC wird laut dem entwickelten Gesetzentwurf in der Lage sein, eine sehr begrenzte Anzahl von Bankgeschäften durchzuführen. Sie haben also Zugang zu: Einlagen von Privatpersonen und juristischen Personen anziehen, angezogene Einlagen in risikoarme Vermögenswerte (z. B. Staatsanleihen) legen, Einzelkonten bedienen, Abrechnungen im Namen von Bürgern auf ihren Bankkonten vornehmen, Fremdwährung verkaufen und kaufen (nur in bargeldlose Form) sowie die Ausgabe von Bankgarantien. Solche Beschränkungen für verfügbare Transaktionen sollen die Risiken von SSC minimieren.

Der Gesetzentwurf enthält auch separate Normen, um die finanzielle Tragfähigkeit des Aufbaus von Sparkassen zu gewährleisten. Beispielsweise wird vorgeschlagen, einen speziellen Versicherungsfonds einzurichten, der im Falle eines starken Rückgangs des Volumens der angezogenen Bauspareinlagen verwendet wird..

Außerdem sollten die Standards der Finanzstabilität nach Ansicht der Entwickler des Dokuments auf der Berechnung der einzelnen kumulativen Indikatoren jedes einzelnen Anlegers und der Bestimmung der Reihenfolge der Einleger beruhen. Außerdem sollten zusätzliche Beschränkungen für die Verwendung angesammelter Mittel festgelegt werden, wenn diese unter den Mitgliedern des SSC verteilt werden..

Der Gesetzentwurf sieht auch staatliche Unterstützung für das Gebäudesparsystem vor. Die Entwickler haben die Abgrenzung einer Prämie auf die Spareinlage in Höhe von 20% ihres jährlichen Wachstums vorgesehen, die aus dem Bundeshaushalt gezahlt wird. Gleichzeitig sollte für einen russischen Staatsbürger die maximale Anzahl staatlicher Auszeichnungen pro Jahr 26.000 Rubel nicht überschreiten..

Die Überwachung der Aktivitäten der Bausparkassen wird der Bank von Russland übertragen, die spezielle Standards für SSC festlegt, die sich von den Standards für andere Geschäftsbanken unterscheiden. Damit die Bausparkassen vollständig von den Banken- und Aktienmärkten isoliert sind, werden die Zinsen für Spareinlagen und für einen Kredit bei Abschluss der Vereinbarung festgelegt. In diesem Fall hat die Bausparkasse nicht das Recht, die Vertragsbedingungen während der gesamten Vertragslaufzeit zu ändern. Die maximal zulässige Differenz zwischen Einlagen- und Kreditzins wird von der Bank von Russland festgelegt.

Wie wird sich die Bildung von SSK auf den heimischen Immobilienmarkt auswirken?

Ende Februar 2012 gab der Sprecher des Föderationsrates, Sergei Mironov, bekannt, dass die neue Fassung des Gesetzentwurfs erneut der Duma vorgelegt wurde. Er wies auch darauf hin, dass das Gesetz „Über Bausparkassen“ 2013 in Kraft treten könnte.

Wie wird sich die Verabschiedung dieses Gesetzes auf den heimischen Wohnimmobilienmarkt auswirken??

Dieses Gesetz wird die Aktivitäten zum Aufbau von Sparkassen in Russland klar regeln. Dies wird uns helfen, ein funktionierendes Werkzeug zu finden, mit dem die Bevölkerung für neue Wohnungen sparen kann. Die Verabschiedung des Gesetzes ist ein verantwortungsbewusster und notwendiger Schritt, da eine Rechtsgrundlage erscheinen wird, die die Rechte der Menschen schützen und das System der Baueinsparungen vollständig transparent machen kann.

Der Vorteil von SSC besteht darin, dass aufgrund der Tatsache, dass alle Finanzströme innerhalb des Systems zirkulieren, niedrige Zinssätze festgelegt werden können (deutlich niedriger als bei Hypotheken). Gleichzeitig hängen die Zinssätze nicht von Schwankungen am Finanzmarkt ab und können sich während der gesamten Vertragslaufzeit mit der Bausparkasse nicht ändern..

Es ist offensichtlich, dass die Schaffung einer SSK in Russland eine Alternative zur Hypothekarkreditvergabe darstellt und es Bürgern, die nicht über Mittel für eine anfängliche Hypothekenzahlung verfügen, ermöglicht, den erforderlichen Betrag in einer Bausparkasse zu akkumulieren und dann neue Wohnungen auf Kredit zu kaufen.

Darüber hinaus sollte sich ihre Schaffung positiv auf die allgemeine Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes auswirken: Das vom SSC gesammelte Geld wird zur Finanzierung des Neubaus verwendet. Infolgedessen wird das Volumen der neu zu beauftragenden Wohnungen steigen und sich die Preise auf dem Markt stabilisieren..

Das Funktionsprinzip von Hypotheken und SSCs ist völlig anders, daher werden ihre Kunden unterschiedlich sein. Folglich ist es unwahrscheinlich, dass diese Institute zu ernsthaften Wettbewerbern werden..

Hypothekenbanken sollten keine Angst vor ernsthafter Konkurrenz durch den Bau von Sparkassen haben. Sie können friedlich zusammenleben und zusammenarbeiten. In Ländern, in denen SSCs seit langer Zeit existieren und effektiv arbeiten, machen in der Regel etwa 30% der persönlichen Wohngeldersparnisse der Bevölkerung etwa 30% aus, weitere 30% der Bürger investieren in SSCs, und die restlichen 40% entfallen auf Hypothekarkredite.

Das Funktionsprinzip von Hypotheken und SSCs ist völlig anders, daher werden ihre Kunden unterschiedlich sein. Folglich ist es unwahrscheinlich, dass diese Institute zu ernsthaften Wettbewerbern werden. Es ist nur so, dass das System der Bausparkassen die Möglichkeiten der Bürger erweitert und die Möglichkeit bietet, Wohnungen für diejenigen zu kaufen, für die derzeit keine Hypothek verfügbar ist.

Abschließend möchte ich sagen, dass die Effizienz und Stabilität der Bausparkassen in jedem Fall von der Genauigkeit der Einhaltung der Gesetze und der staatlichen Unterstützung abhängt. Wie die Welterfahrung bestätigt, kann das SSC-System ohne ernsthafte Unterstützung durch die Behörden einfach keinen Massencharakter erlangen..