In diesem Artikel werden wir weiterhin über die Nuancen der kompetenten Vertragsgestaltung mit Auftragnehmern und Lieferanten für den Vorortbau und die Wohnungsrenovierung sprechen. Berücksichtigen Sie auch die wichtigsten Fehler, die beim Abschluss gemacht wurden..
Die Hauptprinzipien der Vertragsgestaltung beim Bau eines Landhauses. Teil 1
Die wichtigsten Punkte von Miet- und Vertragsverträgen
Alle Leasingverträge, einschließlich des Leasing von Spezialausrüstung, müssen die folgenden wesentlichen Bedingungen enthalten:
- Vertragsgegenstand
- Mietklausel
Wenn die Laufzeit nicht angegeben ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Parteien können es jederzeit einseitig kündigen, indem sie der anderen Partei eine Kündigungsfrist von einem Monat vor dem voraussichtlichen Ablaufdatum der Verpflichtungen gewähren.
Der Vertragsgegenstand muss so definiert sein, dass es bei Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen nicht möglich ist, einen Gegenstand durch einen anderen zu ersetzen. In Russland können die Mietobjekte sein:
- Schienenfahrzeuge, einschließlich Baukräne auf einer Eisenbahnstrecke;
- Flugzeug;
- Seeschiffe, einschließlich Spezialschiffe;
- Flussschiffe (oder in Binnengewässern eingesetzt), einschließlich spezieller Ausrüstung, die auf ihrer Grundlage erstellt wurde;
- Lastkraftwagen, Traktoren mit Sattelaufliegern, Kräne, Bagger und andere Spezialausrüstungen für die Traktion von Kraftfahrzeugen, deren Verwaltung und Betrieb besondere Fähigkeiten und Kenntnisse erfordern.
Gegenstand ist in diesem Fall die Verpflichtung, technische Geräte zu übertragen:
- deren Verwendung ein qualifiziertes Management erfordert;
- ausgelegt für den Transport verschiedener Güter, Personen oder das Ziehen von Spezialgegenständen;
- die Eigenschaften einer Quelle erhöhter Gefahr haben.
Die nächste wesentliche Bedingung des Mietvertrags ist der Preis. Die Definition der Miete kann im Text auf verschiedene Arten angegeben werden:
- in einem bestimmten Betrag erfasst, pauschal oder nach einem bestimmten Zeitraum gezahlt;
- Als Zahlung an den Leasinggeber wird ein Prozentsatz der Einnahmen aus der Nutzung des Leasinggegenstandes überwiesen (kann nicht nur in bar ausgedrückt, sondern auch durch ein von den Parteien vereinbartes natürliches Äquivalent ersetzt werden).
- als Zahlung erbringt der Mieter dem Vermieter bestimmte Dienstleistungen;
- als Zahlung überträgt der Mieter den Gegenstand des Vertrages auf Eigentum oder Leasing an den Vermieter;
- als Zahlung nimmt der Mieter auf eigene Kosten bestimmte Verbesserungen am im Vertrag festgelegten Mietobjekt vor;
- Kombinationen der oben genannten Formulare können auch als Zahlungsmittel bereitgestellt werden.
Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert zwei Arten von Fahrzeugleasingverträgen:
- mit der Bereitstellung von Management- und Wartungsdiensten;
- ohne die Bereitstellung von Management- und Wartungsdiensten.
Je nach Art des abgeschlossenen Vertrages unterscheiden sich die Verpflichtungen der Parteien, das Fahrzeug in gutem Zustand zu halten, und das Verfahren zum Ersatz von Schäden im Falle der Zufügung durch das Mietobjekt..
Der letzte auf der Liste und vielleicht der umstrittenste in Bezug auf die Registrierung ist der Arbeitsvertrag. Für solche Transaktionen sieht die russische Gesetzgebung die folgenden wesentlichen Bedingungen vor:
- Als Vertragsgegenstand wird üblicherweise der Umfang, die Art und der Inhalt der Arbeit verstanden, die zu einem bestimmten Ergebnis führen sollten.
- Beginn und Ende der Arbeit;
- Arbeitspreis.
Zusätzlich ist der Text vorgeschrieben:
- Abwicklungsverfahren und -bedingungen;
- Verpflichtungen der Parteien;
- das Verfahren für die Produktion von Arbeit;
- Arbeitsannahmeverfahren;
- Verantwortung der Parteien für die nicht ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Verpflichtungen.
Ein Arbeitsvertrag beinhaltet die Ausführung von Arbeiten durch Personen, die mit bestimmten Risiken verbunden sind. Um spätere Missverständnisse zu vermeiden, wird empfohlen, im Text vorzuschreiben, dass die Verantwortung für die Einhaltung der Sicherheitsstandards in der Einrichtung vollständig beim Auftragnehmer liegt, einschließlich der Schaffung sicherer Arbeitsbedingungen.
Wenn die Notwendigkeit zur Ausführung von Arbeiten nicht mehr besteht, sollten die Bedingungen und Verfahren für die Kündigung des Vertrags festgelegt werden. Nach Vereinbarung der beiden Parteien können alle Artikel des Dokuments auf der Grundlage der Eigenschaften des Objekts, seines Standorts und anderer Bedingungen bearbeitet werden.
Für einen Arbeitsvertrag, der die Durchführung von Entwurfs- oder Vermessungsarbeiten impliziert, können zusätzliche Bedingungen sein:
- Beteiligung der Parteien an den Genehmigungen der vom Designer entwickelten Dokumentation;
- Verwendung der erstellten Entwurfs- und Schätzungsdokumentation (die Möglichkeit, diese an Dritte zu übertragen, z. B. für spätere Anpassungen oder die Entwicklung eines neuen Projekts auf der Grundlage dieser Dokumentation);
- Feststellung des Eigentums an Erfindungen;
- Bereitstellung vertraulicher Informationen.
Kehren wir aber zu den wesentlichen Bedingungen zurück. Die wichtigste und definierende Klausel in einem Vertrag, einschließlich eines Arbeitsvertrags, ist daher Vertragsgegenstand. Um dies festzustellen, müssen Sie außerdem Folgendes angeben:
- Liste der Werke;
- das Objekt, an dem die Arbeiten ausgeführt werden sollen;
- Ergebnis durch Auftragsarbeiten zu erreichen.
Es besteht die Auffassung, dass, wenn auf der Baustelle keine Planungs- und Kostenvoranschlagsdokumentation vorhanden ist und der Bauvertrag ohne Bezugnahme auf das Projekt abgeschlossen wird, dies einen Verstoß gegen die Regeln für wesentliche Bedingungen darstellt. In der Praxis weist das Fehlen von Unterlagen jedoch keinesfalls auf die Inkonsistenz der Bedingungen der Parteien hin, wenn die Verpflichtung zur Erstellung solcher Unterlagen beim Auftragnehmer liegt.
Die zweite wichtige Bedingung ist das Timing. Darüber hinaus sowohl anfänglich als auch endgültig. Es gibt viele Beispiele aus der Rechtspraxis, als der Vertrag ohne Abschlussdatum als nicht abgeschlossen anerkannt wurde und der tatsächliche Zeitpunkt des Arbeitsbeginns nicht ermittelt werden konnte. Es stimmt, es gibt einen Ausweg aus der Situation, wenn die Vereinbarung bereits abgeschlossen wurde und der Begriff darin nicht angegeben ist. Wenn die Parteien durch Unterzeichnung einer zusätzlichen Vereinbarung den Termin für den Beginn und das Ende der Arbeiten festlegen, gilt der Vertrag als abgeschlossen. Es versteht sich auch, dass das Gericht den Vertrag als nicht abgeschlossen anerkennt, wenn der Vertrag selbst und seine integralen Anhänge unterschiedliche Informationen über den Zeitpunkt enthalten.
Es ist auch notwendig, zwischen der Vertragslaufzeit selbst und der Vertragslaufzeit zu unterscheiden. Die erste kann eine klar umrissene Bedingung zum Zeitpunkt der Arbeiten nicht ersetzen und führt zu einer gerichtlichen Entscheidung, dass der Vertrag noch nicht abgeschlossen ist. Die Transaktion kann jedoch als abgeschlossen angesehen werden, wenn die Parteien ihre Verpflichtungen trotz des Fehlens dieser Bedingung im Text innerhalb einer angemessenen Frist ab dem Datum des Vertragsschlusses erfüllt haben.
Die dritte und umstrittenste wesentliche Vertragsbedingung ist der Preis. Einerseits kann es mit einer Schätzung erstellt werden, andererseits kann es fest sein und nur in Zahlen im Vertrag vermerkt werden. Bei der Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen ist es nicht ungewöhnlich, dass der Auftragnehmer vom Kunden aufgrund der Ausführung zusätzlicher Arbeiten eine Zahlung verlangt, die über den festgelegten Preis hinausgeht. Die Gültigkeit dieser Anforderungen hängt jedoch von folgenden Faktoren ab:
- ob der Kunde über zusätzliche Arbeiten informiert wurde;
- ob der Kunde sich bereit erklärt hat, zusätzliche Arbeiten durchzuführen;
- ob der Kunde das Ergebnis zusätzlicher Arbeit akzeptiert hat (manchmal wird der Wert dieser Arbeiten für den Kunden berücksichtigt, dh ob er das Ergebnis der Arbeit später verwenden wird).
Manchmal werden Verträge so abgeschlossen, dass sie keinem bestimmten Typ zugeordnet werden können. Diese Art von Dokument wird als gemischt bezeichnet. Es kann Anzeichen für mehrere Verträge enthalten. Beispielsweise verpflichtet sich der Auftragnehmer nicht nur, bestimmte Arbeiten auszuführen, sondern auch die Baustelle mit Materialien zu versorgen. Diese Art von Vertrag wird am häufigsten verwendet, wenn die Ausrüstung vom Bauteam des Herstellers installiert wird. Diese Dokumente müssen alle wesentlichen Bedingungen enthalten, die für beide Transaktionen charakteristisch sind.
Überblick über die wichtigsten Fehler beim Vertragsabschluss
In der Rechtspraxis treten beim Vertragsabschluss häufig wiederholte Fehler auf. Wir werden versuchen, die auffälligsten und häufigsten Beispiele unten zu nennen..
Beispiel 1. Der Vertragsgegenstand ist falsch definiert
„Der Auftragnehmer verpflichtet sich, ein Haus an der angegebenen Adresse zu bauen“, „der Lieferant verpflichtet sich, einen Ziegelstein auf die Baustelle zu liefern“, „der Vermieter verpflichtet sich, ein Auto zu leasen“ – ein Vertrag mit einem solchen Wortlaut wird als nicht abgeschlossen anerkannt.
Das Haus kann ein einstöckiges Hochhaus sein. Diese Formulierung gibt keine korrekte Bewertung. Bei einem Bauauftrag muss ein Link zur Konstruktionsdokumentation vorhanden sein oder die gesamte Liste der durchgeführten Arbeiten muss vollständig beschrieben sein. Und wenn es aus irgendeinem Grund schwierig ist, alles in den Text des Dokuments selbst aufzunehmen, ist es durchaus möglich, eine detaillierte Beschreibung mit einem obligatorischen Antrag herauszugeben..
Im zweiten Fall ist die Warenmenge nicht definiert: 1 Stück, 1 Kubikmeter oder mehrere hundert. Neben dem numerischen Ausdruck sollte auch die Qualität und die Eigenschaften des Produkts erläutert werden. Anzeige von GOST oder TU. Erläuterungen zum Produkt, das vor dem Verkauf verwendet wird.
Bei der Vermietung sind auch alle Merkmale angegeben – ein Auto der Marke so und so, mit einer Tragfähigkeit von 5 Tonnen, die Anzahl ist so und so.
Im Allgemeinen sollte der Vertragsgegenstand so beschrieben werden, dass niemand daran zweifelt, was genau Sie gemeint haben, oder dass ein Gegenstand (Werk) nicht durch einen anderen ersetzt werden kann..
Beispiel 2. Der Begriff ist im Arbeitsvertrag falsch geschrieben
„Innerhalb von 4 Monaten nach Arbeitsbeginn“, „einen Monat nach Bereitstellung aller Ausgangsdaten“, „vom 1. April 2013 bis zur Unterzeichnung des Abschlusszertifikats“ – wenn man dies so ausstellt, sollte man sich bewusst sein, dass es genau darum geht, die Startzeit zu bestimmen und das Ende der Verpflichtung wird fast unmöglich sein. Im Falle eines Vertrags bedeutet dies die Anerkennung des Vertrags als nicht abgeschlossen, in anderen Fällen gibt es nicht weniger Probleme. Verpflichtungen gegenüber einer solchen Sprache können auf unbestimmte Zeit verschoben werden.
Es ist optimal, im Vertrag das Datum im Format „Tag / Monat / Jahr“ des Arbeitsbeginns und „Tag / Monat / Jahr“ des Arbeitsende anzugeben. Sie sollten darauf achten, dass es wünschenswert ist, dass das Datum des Arbeitsbeginns nicht vor dem Datum des Vertragsschlusses liegt. Jeder Einwand, dass der Vertrag im Falle unvorhergesehener Umstände überfällig sein könnte, ist zurückzuweisen. Im Falle einer erheblichen Verzögerung ohne Verschulden des Auftragnehmers kann die Frist für die Erfüllung der Verpflichtungen jederzeit durch eine zusätzliche Vereinbarung angepasst werden. Beide Parteien können die Unterzeichnung einleiten..
Beispiel Nr. 3. Falsch gebildeter Preis im Vertrag
Diese Art von Fehler hängt eher mit Arbeitsverträgen zusammen. Die Situation ist einfach: Im Laufe der Arbeiten haben sich die Materialpreise geringfügig geändert und die Gesamtkosten des Objekts erhöht, jedoch wird nur der endgültige Betrag ohne Vorbehalt im Vertrag festgelegt. Es ist zu beachten, dass gemäß Art. 709 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, wenn die Methoden der Preisbildung nicht angegeben sind, dann wird es als fest anerkannt. Infolgedessen erleidet der Auftragnehmer im Rahmen eines solchen Vertrags Verluste aufgrund der erhöhten Materialpreise. Der Auftragnehmer hat das Recht, eine Erhöhung des Festpreises nur bei erheblicher Erhöhung der Materialkosten und vor Unterzeichnung der Abnahmebescheinigung zu verlangen, wenn diese Preiserhöhung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Unterlagen nicht vorhergesagt werden konnte.
Beispiel Nr. 4. Der Vertrag enthält Bedingungen, die den gesetzlichen Normen widersprechen
„Bei Verstößen gegen die Arbeitsbedingungen hat der Kunde das Recht, vom Auftragnehmer die Zahlung einer Geldbuße in Höhe von 50% des Betrags zu verlangen, und der Auftragnehmer verliert das Recht, die Zahlung für die geleistete Arbeit und die Erstattung der Kosten für das ausgegebene Material zu verlangen.“.
Die Bedingung für den Verlust des Zahlungsrechts des Auftragnehmers für die geleistete Arbeit ist ungültig, da sie nicht der Norm von Artikel 702 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation entspricht, der die Verpflichtung des Kunden vorsieht, das Ergebnis der vom Auftragnehmer geleisteten Arbeit anzunehmen und zu bezahlen. Infolgedessen ist der Kunde in jedem Fall zur Zahlung verpflichtet, wenn die Arbeit erledigt ist und kein Anspruch auf Qualität besteht. Der Auftragnehmer erstattet die Vertragsstrafe jedoch weiterhin.
Beispiel Nr. 5. Abschluss eines Vertrages durch eine unbefugte Person
Bei der Unterzeichnung eines Vertrags stellt sich manchmal die Frage, wer ihn unterzeichnen soll. Die beste Option für eine Person ist die Unterschrift des Bürgers selbst. In schwierigeren Situationen darf der Vertrag von seinem Vertreter unterzeichnet werden, der das Recht dazu hat. Bei einer juristischen Person, insbesondere einer großen Baufirma mit großem Personal, werden häufig Fehler gemacht. Beispielsweise wird ein Vertrag von einem Vorarbeiter, Chefingenieur oder stellvertretenden Direktor unterzeichnet. Der einzige, der das Recht hat, den Vertrag zu unterschreiben, ist der Kopf. Alle anderen Mitarbeiter können diese Gelegenheit durch Erlangung der entsprechenden Vollmacht erwerben. Wenn der Vertrag von einem Nicht-Manager unterzeichnet wird, wird eine Kopie der Vollmacht als Anhang zum Dokument erstellt.
Ein weiterer häufiger Fehler ist die Unterzeichnung einer Vereinbarung durch den Direktor der Zweigstelle, der auch keine Vollmacht oder eine andere Art der Registrierung dieses Rechts besitzt..
Beispiel Nr. 6. Die Bezahlung von Arbeiten, die im Rahmen eines Arbeitsvertrags ausgeführt werden, hängt vom Erhalt von Geldern Dritter an den Kunden ab
„Die Bezahlung der geleisteten Arbeit erfolgt nach dem Verkauf des gebauten Hauses“.
Gemäß Artikel 190 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der in der Vereinbarung festgelegte Zeitraum durch das Datum oder den Ablauf eines bestimmten Zeitraums bestimmt werden, der in Jahren, Monaten usw. berechnet werden kann. Der Begriff kann weiterhin durch die Angabe eines bestimmten Ereignisses bestimmt werden, das unbedingt eintreten muss. In unserem Fall gibt es einen Hinweis auf ein Ereignis, das nicht zwangsläufig eintreten sollte und das durch die Vereinbarung der Zahlungsfrist nicht anerkannt wird. Infolgedessen wird eine Vereinbarung mit einem solchen Wortlaut als nicht abgeschlossen anerkannt..
Beispiel Nr. 7. Das Fehlen von Verpflichtungen zur Zahlung von einstweiligen Handlungen im Vertrag
Wenn der Vertrag vorsieht, dass die Zahlung erfolgt, nachdem der Kunde das Objektinbetriebnahmezertifikat unterschrieben hat oder nachdem der Auftragnehmer einen positiven Abschluss von der staatlichen Stelle erhalten hat, ist der Kunde mangels dieser Unterlagen nicht verpflichtet, für die geleistete Arbeit zu zahlen. Folglich sind nicht alle Zwischenakte zahlungspflichtig. Die Überweisung der Vorauszahlung im Rahmen einer solchen Vereinbarung muss ebenfalls durch den entsprechenden Eintrag im Text gesondert geregelt werden. Standardmäßig werden keine Vorauszahlungen geleistet.
Beispiel Nr. 8. Der Vertrag enthält eine Bedingung für die Bezahlung der Arbeit nach der Übermittlung von Executive-Dokumenten an den Kunden, es ist jedoch nicht festgelegt, welche Dokumente übertragen werden sollen
Wenn aus dem unterzeichneten Vertrag nicht ausdrücklich hervorgeht, welche Geschäftsunterlagen an den Kunden zu übermitteln sind, erscheint die Zahlungsverpflichtung am nächsten Tag nach deren Lieferung. Dies basiert auf Artikel 711 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dementsprechend hat der Auftragnehmer ab dem Zeitpunkt des Eintritts dieser Verpflichtungen im Falle einer Verzögerung des Geldeingangs das Recht, die in Artikel 395 genannten Zinsen zu erhalten.
Beispiel Nr. 9. Falsche Aufzeichnungen über vorzeitige Beendigung des Vertrages
„Im Falle einer vorzeitigen Beendigung von Verpflichtungen verpflichtet sich der Kunde, den vollen Betrag aus dem Vertrag an den Auftragnehmer zu zahlen“ – bei der Unterzeichnung eines Dokuments mit solchen Bedingungen ist zu verstehen, dass die Zahlung auch dann vollständig erfolgt, wenn der Wunsch, die Beziehung abzubrechen, durch schlechte Leistung verursacht wird.
Beispiel Nr. 10. Falsche Mehrwertsteueraufzeichnungen
Wenn im Vertragstext nicht ausdrücklich angegeben ist, dass die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist, wird die angegebene Steuer über den im Vertrag festgelegten Preis hinaus gezahlt.
Abschließend möchte ich hinzufügen, dass sich jeder vor Vertragsfehlern schützen kann und dafür überhaupt keine juristische Ausbildung erforderlich ist und die neuesten Änderungen in der Gesetzgebung der Russischen Föderation verfolgt werden müssen. Es reicht aus, nur die Zeit dem Dokument zu widmen und jeden Punkt sorgfältig auf das Vorhandensein bestimmter Konsequenzen zu prüfen. Und wenn ein schriftlicher Satz Zweifel aufkommen lässt oder nicht eindeutig ist, erstellen Sie ein Protokoll der Meinungsverschiedenheiten und schreiben Sie es nach Ihrem Ermessen neu. Lernen Sie, Ihr Recht auszuüben. So können Sie sowohl Geld als auch Nerven sparen.
Könnten Sie bitte weitere Informationen über die Hauptprinzipien der Vertragsgestaltung beim Bau eines Landhauses in Teil 2 geben? Ich habe Interesse daran, mehr über diesen Prozess zu erfahren und welche spezifischen Aspekte bei der Vertragsgestaltung beachtet werden sollten. Vielen Dank!