Eine Wohnung für ein Büro oder wie man Immobilien in einen Nichtwohnungsfonds überträgt

Es gibt oft Fälle, in denen der Gewinn aus der Anmietung von Wohnimmobilien viel höher sein kann, wenn Sie Ihre Wohnung in ein Büro oder eine Verkaufsfläche umwandeln. Beispielsweise betrugen im Oktober 2014 in Moskau die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Zweizimmerwohnung 54.183 Rubel. Die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung eines Quadratmeters Bürofläche in derselben Stadt betragen 22.428 Rubel. Wenn wir diese Rate mit der durchschnittlichen Fläche einer Zweizimmerwohnung (55-60 Meter) multiplizieren, erhalten wir eine unglaubliche Zahl – über eine Million Rubel!

Natürlich sind alle diese Berechnungen ungefähr, aber der signifikante Gewinn, der durch die Übertragung Ihrer Immobilien von Wohnimmobilien auf Nichtwohnimmobilien erzielt werden kann, ist zweifellos.

Unter welchen Bedingungen ist es rentabel, eine Wohnung in ein Büro oder ein Geschäft umzuwandeln?

Nicht jede Wohnung kann bei Mietern als Büro oder Geschäft beliebt sein. Es gibt eine Reihe von Bedingungen:

• Mangel an kleinen Gewerbeflächen in der Stadt;
• Nähe zur U-Bahn oder einem anderen Verkehrsknotenpunkt;
• die Möglichkeit, einen separaten Eingang zu den Räumlichkeiten zu schaffen: Daher sollte er sich nur im ersten oder zweiten Stock befinden (im letzteren Fall ist es erforderlich, dass sich nur Nichtwohnimmobilien unter der Wohnung befinden);
• Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, gehört nicht zu sozialen Miethäusern. Ein solches Verbot ist in Artikel 22 des RF LC festgelegt.

Verfahren und erforderliche Dokumente

Alle Dokumente, die für die Übertragung einer Wohnung an einen Nichtwohnungsfonds erforderlich sind, müssen vom Eigentümer der Interdepartementalen Kommission der Stadt zur Nutzung des Wohnungsfonds vorgelegt werden. Es ist diese Institution, die die Erlaubnis zur Übersetzung erteilt.

Die Liste der meisten erforderlichen Dokumente ist in Artikel 23 des Wohnungsgesetzbuchs festgelegt:

• Aussagen des Eigentümers des Hauses über die Übertragung seiner Räumlichkeiten an einen Nichtwohnungsfonds;
• Eigentumsdokumente für Wohnraum (Originale oder notariell beglaubigte Kopien);
• Plan und technischer Reisepass für Immobilien;
• Grundriss des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
• Projekt zur Sanierung der Räumlichkeiten: Dieses Dokument muss von einer Vielzahl autorisierter Stellen (APU, „GorGaz“, „GorEnergoSbyt“ und viele andere) genehmigt werden. Eine vollständige Liste der Institute finden Sie auf der Website eines Unternehmens, das Dienstleistungen für die Übertragung von Immobilien an einen Nichtwohnungsfonds erbringt.

Aus den Normen des Housing Code und anderen Gesetzgebungsakten der Russischen Föderation folgt auch, dass die Eigentümer zur Verlegung der Räumlichkeiten zusätzlich folgende Unterlagen vorlegen müssen:

• eine Bescheinigung aus dem Einheitlichen Staatsregister, aus der hervorgeht, dass keine Schulden und keine registrierten Personen im Wohnraum sind;
• Benachrichtigung des Bezirksamtes über das Fehlen eines Hauses in den Listen für Wiederaufbau, größere Reparaturen, Abriss oder Anerkennung als Notfall.

Wenn alle eingereichten Unterlagen der Interdepartementalen Kommission der Stadt für die Verwendung des Wohnungsbestandes entsprechen, erhält die Antragstellerin einen Auszug aus ihrem Protokoll über die Übertragung der Räumlichkeiten an den Nichtwohnungsfonds.

Anschließend werden direkte Arbeiten zum Wiederaufbau von Immobilien durchgeführt, alle erforderlichen Gesetze unterzeichnet, Änderungen in das Inventar und die technische Dokumentation eingetragen und eine neue Eigentumsbescheinigung für die Nichtwohnräume erhalten.

„Fallstricke“ des Verfahrens zur Übertragung von Wohnraum an Nichtwohnungsfonds

Die größte Schwierigkeit bei der Umwandlung einer Wohnung in ein Büro oder Geschäft besteht darin, von den Mietern des Hauses oder dem Vermögensinhaber (HOA oder Wohnungsgenossenschaft) die Zustimmung zum Wiederaufbau einzuholen. Obwohl es im Wohnungsgesetz keine solche Anforderung gibt, können in vielen Städten kommunale Vorschriften eine solche Zustimmung erfordern..

Um alle Nachbarn davon zu überzeugen, die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro oder Geschäft zu genehmigen, muss der Eigentümer normalerweise viel Zeit, Mühe und manchmal Geld aufwenden. Und es ist keine Tatsache, dass seine Bemühungen von Erfolg gekrönt sein werden. Wenn die Räumlichkeiten beispielsweise unter einem Café geplant werden, das von ständigem Lärm und Menschenmassen geprägt ist, die um das Haus huschen, wird dies sicherlich zu Empörung der Bewohner führen.

Es nimmt auch viel Zeit in Anspruch, Dokumente zu sammeln und alle erforderlichen Genehmigungen für die Übertragung von Räumlichkeiten von den autorisierten Stellen einzuholen. Dieser Vorgang kann viele Monate oder sogar Jahre dauern. Und deshalb trauen sich viele Eigentümer von Wohnungen im ersten Stock nicht, sie an einen Nichtwohnungsfonds zu übertragen..

Wie viel kostet eine Überweisung an einen Nichtwohnungsfonds?

Alle Kosten für die Übertragung von Immobilien an einen Nichtwohnungsfonds lassen sich grob in drei Teile aufteilen:

1. Designarbeit ist der kostengünstigste Teil der Übersetzung. Die Kosten für Dienstleistungen einer Designorganisation überschreiten in der Regel 10.000 Rubel nicht .
2. Rechtliche Unterstützung – Erhalt aller erforderlichen Dokumente, Genehmigungen und Genehmigungen, einschließlich der Erlaubnis zur Übertragung von den Bewohnern des Hauses. Die Kosten für solche Dienstleistungen in Moskau beginnen bei 80.000.000 Rubel und betragen im Durchschnitt mehrere hunderttausend Rubel.
3. Der Bau eines separaten Eingangs und die Sanierung der Räumlichkeiten sind der teuerste Teil. Die Kosten dafür beginnen bei zweihunderttausend Rubel und können bis zu einer Million Rubel betragen.

Trotz der erheblichen Kosten für die Übertragung einer Wohnung an einen Nichtwohnungsfonds bleibt der Eigentümer nach erfolgreichem Abschluss dieses Verfahrens nicht zurück. Die Kosten für solche Immobilien nach der Registrierung von Dokumenten steigen um durchschnittlich 40%, sodass Sie keine Zeit damit verschwenden können, nach Mietern zu suchen, sondern sie einfach verkaufen und so einen soliden Gewinn erzielen.