Entwicklung und Genehmigung des Projekts eines einzelnen Wohngebäudes

Der grundlegende normative Akt im Bereich Bau und Architektur ist der Stadtplanungskodex der Russischen Föderation. Dieses geregelte Gesetz regelt insbesondere die Rechtsbeziehungen und begrenzt die Zuständigkeiten verschiedener Behörden in Bezug auf die Raumplanung, die technische Regulierung der Stadtplanung, die staatliche Prüfung relevanter Projekte und die staatliche Bauaufsicht. Um jedoch mutig die Büros von Beamten zu betreten und ihre Pflichten und Rechte zu kennen, ist es notwendig, eine größere Menge an regulatorischen Informationen zu studieren..

Viele Eigentümer von Grundstücken, die mit dem Bau eines einzelnen Wohngebäudes beginnen, halten das Verfahren für die detaillierte Entwicklung und Genehmigung des Projekts nicht für wichtig, nachdem sie Artikel 48 Absatz 3 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation gelesen haben, wonach die Erstellung von Projektdokumentationen für den individuellen Flachbau nicht erforderlich ist.

Tatsächlich führt diese Rechtsnorm Entwickler jedoch nur in die Irre, da der Code of Rules for Design and Construction „Entwicklung, Koordination, Genehmigung, Erstellung von Entwurfs- und Planungsdokumentationen für die Entwicklung von Flachbaugebieten“ (SP 11-111-99) die Anforderungen von p ergänzt 3 EL. 48 des Stadtplanungsgesetzes, einschließlich der Erstellung einer Liste von Dokumenten, die für die Legalität des Baus erforderlich sind. Gleichzeitig widersprechen die Normen von SP 11-111-99 nicht direkt den Normen des Stadtplanungsgesetzes, was die Möglichkeit ihrer Ungültigmachung ausschließt.

Jeder Bau beginnt nicht einmal mit einem Architekturprojekt, sondern mit dem Kauf eines Grundstücks.

Gleichzeitig ist daran zu erinnern, dass innerhalb der Stadt jeder Bau in Übereinstimmung mit der städtebaulichen Dokumentation ausgeführt wird. Daher ist für den einzelnen Flachbau nur das Grundstück geeignet, das nach dem Schema der territorialen Entwicklung einer Siedlung, seiner städtebaulichen Dokumentation und anderen Verwaltungsakten des Föderationsgegenstandes und der örtlichen Behörden als zugewiesen ist Gebiet für Flachbau.

Informationen zu freien Grundstücken und deren Verwendungszweck erhalten Sie beim Gemeinderat. Wenn wir über Vorstadtgebiete sprechen, kann jede solche Baustelle für Bauzwecke für einzelne Bauarbeiten verwendet werden.

Die Artikel 7 und 8 des Stadtplanungsgesetzes helfen Ihnen dabei, herauszufinden, welche Stellen für die Zuteilung von Grundstücken zuständig sind, Baugenehmigungen für diese Grundstücke zu erteilen und die errichteten Objekte in Betrieb zu nehmen: In den oben genannten Angelegenheiten sind lokale Selbstverwaltungsorgane von Siedlungen und Stadtbezirken zugelassen, wenn Wir sprechen über Grundstücke und Objekte auf dem Territorium von Siedlungen und Stadtbezirken, und im Fall von Vorstädten ist es notwendig, die örtlichen Exekutivbehörden zu kontaktieren.

In Übereinstimmung mit dem Code of Rules von SP 11-111-99 ist der Bau auf einer bestimmten Baustelle erst danach möglich geodätischer Versatz und seine Grenzen festlegen vor Ort nach dem Landvermessungsprojekt. Diese Maßnahmen werden von zahlreichen privaten Unternehmen und Einzelpersonen durchgeführt, die über die entsprechenden Lizenzen verfügen. Die Umsetzung dieser Maßnahmen wird durch einen Akt der Annahme und Übertragung formalisiert.

Gemäß Abschnitt 4.2 von SP 11-111-99 muss mit der Entwicklung der Projektdokumentation begonnen werden Verordnung der örtlichen Exekutivbehörde über die Bau- oder Baugenehmigung. Sie werden auch brauchen Genehmigung der Landauswahl. Hausprojekt, dessen Fläche übersteigt 500 sq. m. , sollte in Übereinstimmung mit ausgelegt sein Architektur- und Planungsauftrag, Der Antrag wird beim Architekturausschuss Ihrer Region eingereicht. Die architektonische und planerische Aufgabe umfasst etwa zwei Dutzend Punkte, deren Anforderungen die Grundlage für die Entwicklung des Projekts bilden (natürliche Bedingungen, architektonische Anforderungen, Landverbesserung usw.)..

Baugenehmigung Ein einzelnes Gebäudeobjekt wird von der örtlichen Exekutivbehörde ausgestellt. Es ist notwendig, die Abteilung (Abteilung) für Architektur und Stadtplanung zu kontaktieren. Der Hauptarchitekt der Stadt oder des Bezirks ist berechtigt, die Genehmigung zu bescheinigen, und sie wird vom Leiter der örtlichen Verwaltung genehmigt. Eine Baugenehmigung wird auf der Grundlage eines Antrags erteilt, dem Eigentumsdokumente (Dekret über die Bereitstellung eines Grundstücks für den individuellen Wohnungsbau, eine Vereinbarung über die Gewährung des Baurechts), ein Masterplan eines Grundstücks, ein Reisepass für ein Grundstück, ein Reisepass für ein Hausprojekt, ein Gesetz zur Festlegung der natürlichen Grenzen eines Grundstücks und ein Begleitdokument beigefügt sind Aufschlüsselung von Strukturen, Achsen und roten Linien des Gebäudes. Wenn das Bauunternehmen direkt an der Genehmigung beteiligt ist, muss dem Dokumentenpaket eine Lizenz für das Recht auf Bautätigkeit hinzugefügt werden.

Architekturpass des Projekts Ein einzelnes Wohngebäude, das für die Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich ist, wird bei jeder Organisation bestellt, die zur Erbringung solcher Dienstleistungen lizenziert ist. Der Architekturpass muss unbedingt einen Dachplan, Grundrisse, farbige Fassaden, axiale Schnitte und axiale Fassaden enthalten, zusammen mit einer allgemeinen Erläuterung. Außerdem muss eine Kopie der Lizenz des Projektentwicklers im Architekturpass des Projekts enthalten sein..

Wie Sie sehen, hängen die Entwurfs- und Genehmigungsprozesse miteinander zusammen, und es ist am rationalsten, sie so weit wie möglich parallel durchzuführen, da derselbe Architekturpass am einfachsten beim Projektentwickler zu bestellen ist. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie über grundlegende Entwurfsmaterialien verfügen wie Grundrisse, Fassadenpläne usw..

Dienstleistungen für die Entwicklung von Projekten für Privathäuser werden heute von vielen Organisationen erbracht. Entwurfsarbeiten werden auf der Basis durchgeführt Auftrag zur Durchführung der Projektdokumentation. Sie sollten die Ausarbeitung einer solchen Vereinbarung niemals vernachlässigen, da dies Ihre Hauptgarantie und das Hauptargument bei Ansprüchen gegen den Projektentwickler sein kann. In der Vertragsbestellung zur Ausführung der Projektdokumentation sind Angaben zu den Parteien enthalten: personenbezogene Daten des Kunden (vollständiger Name, Wohnadresse, Serien- und Passnummer) und Name der Organisation, in der die Entwurfsarbeiten bestellt wurden, und / oder vollständiger Name und Angaben des direkten Projektdurchführers. Gemäß dem Vertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer, das Projekt in Übereinstimmung mit allen SNiPs (Bauvorschriften und -vorschriften) und GOSTs (staatliche Standards) abzuschließen und dem Kunden in der angegebenen Anzahl von Kopien auszustellen, und der Kunde verpflichtet sich, die Entwurfsarbeiten zu bezahlen, bevor sie beginnen und für Zwischenprojektgenehmigungen erscheinen und diese annehmen seine endgültige Version.

Bereits in der Phase des Vertragsabschlusses für die Umsetzung der Projektdokumentation müssen Sie endgültig entscheiden, ob Sie die Genehmigung des Projekts dem Entwickler anvertrauen oder selbst Feuer-, Wasser- und Kupferrohre aller Behörden durchlaufen möchten. Es ist unwahrscheinlich, dass Ihnen diese Wahl leicht fällt – Koordinierungsdienste sind sehr teuer, und um das Projekt und den Bau unabhängig voneinander zu legitimieren, ist vor allem viel Zeit und Mühe erforderlich – Wissen (wir hoffen, dass Sie diesen Artikel in Bezug auf Wissen besonders nützlich finden). Wenn Sie sich entscheiden, Dienstleistungen zur Projektgenehmigung beim Entwickler zu bestellen, muss dies in einer separaten Klausel im Vertrag angegeben werden, in der die Stellen aufgeführt sind, in denen sich der Entwickler verpflichtet, dem Projekt zuzustimmen. Eine wichtige Vertragsbedingung ist auch die Verpflichtung des Auftragnehmers, alle durch sein Verschulden entstandenen Mängel des Projekts auf eigene Kosten zu beseitigen. Wir sprechen in erster Linie über die Kommentare der Genehmigungsbehörden, die sich auf verschiedene Auslassungen im Projekt beziehen, beispielsweise auf die Nichteinhaltung bestimmter Regulierungsdokumente. Darüber hinaus muss im Vertrag festgelegt werden, welche der Parteien sich verpflichtet, das Projekt mit dem Chefarchitekten der Stadt oder des Bezirks zu genehmigen. Der von den Parteien unterzeichnete Vertrag muss mit dem Leiter der städtebaulichen Abteilung der örtlichen Verwaltung abgestimmt werden.

Nach Abschluss des Vertrages über die Umsetzung der Projektdokumentation Entwurfsaufgabe ein privates Wohngebäude und gegebenenfalls Nebengebäude. Basierend auf dieser Aufgabe wird der Auftragnehmer ein Projekt entwickeln. Der Auftrag gibt die Grundlage für das Design (Vertrag zur Durchführung der Projektdokumentation), den Stand der Projektentwicklung an; Anzahl der Stockwerke, Fläche und andere Hauptmerkmale des zukünftigen Hauses; Ihre Anforderungen an konstruktive, technische und architektonische Planungslösungen sowie an die Verbesserung des gesamten Grundstücks. Nachdem Sie den Auftrag genehmigt haben, muss er mit der Abteilung (Abteilung) für Architektur und Stadtplanung in Ihrer Stadt / Ihrem Bezirk abgestimmt werden.

Danach die ausführende Organisation innerhalb des angegebenen Zeitraums entwickelt ein Projekt, die den Normen des Stadtplanungskodex der Russischen Föderation, den Resolutionen der Regierung der Russischen Föderation sowie den Regelwerken (SP) und sehr vielen SNiPs und GOSTs entsprechen müssen, darunter:

• „Über die Zusammensetzung der Abschnitte der Projektdokumentation und die Anforderungen an deren Inhalt“
• „Über technische Untersuchungen zur Erstellung von Konstruktionsdokumentationen, zum Bau und zur Rekonstruktion von Kapitalbauanlagen“
• „Über die Genehmigung der Regeln für die Einreichung von Konstruktionsunterlagen für Einrichtungen, Bau, Wiederaufbau, deren Überholung auf dem Land besonders geschützter Naturgebiete für staatliches Fachwissen und staatliches Umweltwissen durchgeführt werden soll.“
• „Planung und Entwicklung von Gebieten für den Flachbau von Wohngebäuden“
• SNiP 2.01.15-90 „Technischer Schutz von Gebieten, Gebäuden und Bauwerken vor gefährlichen geologischen Prozessen“
• SNiP 2.08.01-89 „Wohngebäude“
• SNiP 3.05.04-85 „Externe Netze und Strukturen der Wasserversorgung und Kanalisation“
• SNiP 21-01-97 „Brandschutz von Gebäuden und Bauwerken“

Projekt abgeschlossen besteht aus vielen Dokumenten, einschließlich eines Lageplans, einer topografischen Vermessung eines Grundstücks und seines Masterplans, Plänen für einen Keller, einen Keller oder einen technischen Untergrund, Grundrissen, Plänen für Fassaden, Böden und Beläge, charakteristischen Abschnitten, einem Plan des Dachbindersystems, einem Fundamentplan mit seinen Abschnitten und charakteristische Knoten und Details, Zeichnungen von technischen Netzwerken sowie eine Erläuterung und grundlegende technische und wirtschaftliche Indikatoren. Darüber hinaus kann die Konstruktionsdokumentation eine Konstruktionsschätzung enthalten. In der Praxis wird jedoch aufgrund der hohen Kosten nicht so oft eine detaillierte Schätzung beim Auftragnehmer bestellt..

Es werden separate Anforderungen für Ihr Projekt vorgestellt Hygiene und Epidemiologie, Brandinspektion und das Ministerium für Notsituationen, Daher wird das Projekt in diesen Gremien koordiniert.

Zum Anschluss an verschiedene Engineering-Netzwerke (Strom, Wasserversorgung und Wasserabscheidung) sind erforderlich technische Bedingungen, die von den jeweiligen Versorgungsunternehmen ausgestellt werden. Das Verfahren zur Herausgabe technischer Spezifikationen wird durch Regulierungsgesetze der lokalen Regierungen geregelt.

Um von der Entwurfsphase zur Bauphase eines einzelnen Wohngebäudes zu gelangen, benötigen Sie Senden Sie ein vollständiges Paket der fertigen Konstruktionsdokumentation an die örtlichen Architekturbehörden, Danach beginnen dieselben Gremien unter der Leitung des Chefarchitekten des Distrikts mit der Vorbereitung einer Genehmigung, die vom Leiter der örtlichen Verwaltung genehmigt wird. Sie müssen eine Kopie der endgültigen Entwurfsdokumentation an das lokale Architekturkomitee weiterleiten, über das ein entsprechendes Gesetz erstellt wird.

Denken Sie daran, dass bei Abweichungen von den gesetzlichen Anforderungen bei der Entwicklung und Genehmigung des Projekts eines einzelnen Wohngebäudes die Gefahr besteht, dass das zukünftige Haus als „nicht genehmigter Bau“ anerkannt wird, was zu erheblichen Geldstrafen und sogar zum Abbau des Gebäudes führen kann. Aber auch diese administrative Verantwortung beseitigt nicht die zivilrechtlichen Konsequenzen, die nur durch eine spätere ordnungsgemäße Registrierung des Projekts und des Bauobjekts korrigiert werden können. Unter zivilrechtlichen Konsequenzen verstehen wir die Unfähigkeit, rechtliche Schritte in Bezug auf „illegale“ Immobilien vom Verkauf bis zum Testament durchzuführen.