Fallstricke bei der Anmietung von Wohnungen mit der Option des späteren Kaufs

Um Immobilien zu kaufen, wählen die Menschen meistens zwei Optionen: einen regulären Kaufvertrag oder einen Hypothekendarlehen. Laut Statistik werden Vereinbarungen über den Umtausch und den Kauf von Hypothekenimmobilien viel seltener geschlossen. Es gibt jedoch eine andere Art des Kaufs von Eigenheimen, die in Russland so gut wie nie zu finden ist. Unter bestimmten Bedingungen kann dies jedoch für beide Parteien der Transaktion von großem Vorteil sein – das Leasing mit der Option eines späteren Kaufs. Schauen wir uns diese Art von Transaktionen genauer an..

Was ist der Vorteil der Parteien dieser Vereinbarung

Mieter:

1. Erhält die Möglichkeit, ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Wohnraum zu nutzen, obwohl nicht der volle Betrag für den Kauf erforderlich ist.
2. Beseitigt die Notwendigkeit, eine Hypothek auszugeben, um den fehlenden Betrag zu erhalten (alle Arten von Zertifikaten einziehen, Zinsen und Provisionen an die Bank zahlen usw.).
3. Hat das Recht, in jeder Phase des Vertrags den weiteren Kauf der Räumlichkeiten abzulehnen.

Vermieter:

1. Setzt den Wert von Immobilien über den Marktdurchschnitt, um die Risiken aus einem Ratenverkauf zu verringern.
2. Die Übertragung des Eigentums erfolgt erst nach Erhalt des vollen vertraglich festgelegten Betrags, was auch für den Hauseigentümer von großem Vorteil ist.

Was Sie vor Abschluss eines Vertrags beachten müssen

1. Der Kauf des Mietobjekts ist ein Recht, keine Verpflichtung des Mieters

Zu diesem Schluss kommen die Gerichte am häufigsten, wenn sie Ansprüche von Vermietern prüfen, deren Immobilien nicht von Mietern aufgekauft wurden..

2. Die staatliche Registrierung solcher Transaktionen ist erst nach Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Mieter erforderlich

Das heißt, sobald der durch den Vertrag festgelegte volle Betrag des Kaufs der Immobilie bezahlt ist, gilt der Mieter als Eigentümer der Immobilie und sein Vertrag mit dem Vermieter unterliegt der staatlichen Registrierung (wie ein regulärer Kauf- und Verkaufsvertrag für Immobilien)..

3. Regulärer Mietvertrag kann beim anschließenden Kauf in Mietvertrag umgewandelt werden

Dies ist in Artikel 624 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehen. Sie müssen lediglich eine entsprechende Zusatzvereinbarung mit dem Vermieter abschließen. In diesem Fall wird die bereits gezahlte Miete dem Rücknahmepreis gutgeschrieben.

Unter welchen Bedingungen ist es für den Käufer rentabel, auf diese Weise eine Wohnung zu kaufen?

Fälle eines solchen Geschäfts sind äußerst selten, da zwei Faktoren zusammenfallen müssen, damit es für beide Parteien von Vorteil ist.

Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien

Obwohl diese Art von Abkommen in Russland legal ist, gibt es keine klare Regelung in der Gesetzgebung. Daher ist es bei der Wahl einer solchen Methode zum Erwerb von Wohnraum erforderlich, den Vertragstext äußerst ernst zu nehmen, und man kann nicht auf die Konsultation professioneller Anwälte verzichten..

Die ideale Option wäre das Vorhandensein einer Verwandtschaft oder zumindest eine vertrauensvolle Beziehung zwischen dem Mieter und dem Vermieter, wodurch die Möglichkeit von Rechtsstreitigkeiten zwischen den Vertragsparteien minimiert wird.

Stehender Immobilienmarkt

Wenn der Immobilienmarkt weiter wächst, kann sich der Wert von Mietobjekten erhöhen. In diesem Fall ist der in der Vereinbarung festgelegte alte Preis für den Vermieter einfach nicht rentabel, und er kann versuchen, ihn zu kündigen. Daher ist es nur dann rentabel, einen solchen Deal abzuschließen, wenn Sie sicher sind, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Jahren nicht stark schwanken werden..

Risiken, denen der Mieter ausgesetzt sein kann

Tod des Vermieters

Oft gibt es Situationen, in denen der Eigentümer einer Mietkaufimmobilie stirbt und seine Erben andere Pläne für die ihnen vermachte Immobilie haben und versuchen, den Vertrag mit dem Mieter in irgendeiner Weise zu kündigen.

In diesem Fall steht das Gesetz auf der Seite des letzteren, da nach den gesetzlichen Bestimmungen die Übertragung des Eigentums an dem Mietobjekt auf eine andere Person keine Grundlage für die Kündigung des Vertrags darstellt.

Entscheidung des Vermieters, die Wohnung als Sicherheit für die Sicherung des Darlehens zu hinterlegen

In diesem Fall bleibt die Wohnung von der Bank verpfändet, wenn er das Darlehen nicht zurückgibt, und nachdem alle vereinbarten Zahlungen bezahlt wurden, kann der Mieter das Eigentum an dem Mietobjekt nicht registrieren..

Der einzige Weg, sich vor solchen Situationen zu schützen, besteht darin, mit dem Vermieter über die Registrierung in der Wohnung des Mieters oder, was ideal wäre, einem minderjährigen Familienmitglied zu verhandeln. Es ist unwahrscheinlich, dass die Bank solche Immobilien als Sicherheit betrachtet.

Schwankungen der Immobilienpreise

Um nicht in eine Situation zu geraten, in der aufgrund von Schwankungen des Immobilienmarktes oder hoher Inflation die Höhe der vertraglichen Zahlungen für eine der Parteien unrentabel wird, muss der Regelung dieser Bedingung besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

Sie können festlegen, dass monatliche Zahlungen an der Inflationsrate orientiert oder an das durchschnittliche Marktpreisniveau für ähnliche Immobilien gebunden werden sollen.

So erstellen Sie einen Mietvertrag mit anschließendem Kauf ordnungsgemäß

Berücksichtigen Sie die wichtigsten Punkte der Vereinbarung, die in jedem Mietvertrag mit anschließender Rückzahlung festgelegt werden müssen.

Vertragslaufzeit

Der beste Weg ist, die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit zu machen.

Zahlung

Die monatliche Zahlung des Vermieters muss aus zwei Komponenten bestehen: der Mietzahlung und der Lösegeldzahlung. Wie bereits oben beschrieben, können Sie die Indexierung jeder Zahlung in Abhängigkeit von der Höhe der Inflation und den Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt planen.

Es ist am besten, die Möglichkeit einer vorzeitigen Rücknahme von Immobilien vorzusehen. Es ist auch nicht überflüssig, die Bedingung zu haben, dass Zahlungen auf das Konto des Vermieters über eine Bankfiliale erfolgen, damit beide Parteien im Falle eines möglichen Streits ihre Nachweise vorlegen können..

Mietobjekt

Es ist notwendig, die Adresse, den Bereich und die Aufteilung der Räumlichkeiten wiederzugeben. Es ist ratsam, dem Vertrag technische Unterlagen und Kopien der Titeldokumente beizufügen.

Pflichten des Mieters und Vermieters

Um Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten in Zukunft zu vermeiden, muss klar angegeben werden, wer die Stromrechnungen bezahlen, Reparaturen an den Räumlichkeiten durchführen usw..

Haftung der Parteien

Die Bedeutung dieses Abschnitts im Vertrag bedarf nicht einmal einer Erläuterung..