Geld verdienen mit Immobilien-Wiederverkauf: die Geheimnisse des erfolgreichen Flippens

Flipping – Kauf eines Eigenheims zum Zwecke des schnellen Wiederverkaufs, eine äußerst beliebte Methode, um im Westen Geld zu verdienen. In Russland ist diese Methode der Einkommensgenerierung noch nicht beliebt. In diesem Artikel geben wir Tipps, mit denen Leser beim Flippen erfolgreich Geld verdienen können..

Ein klarer Aktionsplan ist der erste Schritt eines jeden Flippers

Gut geplant – halb fertig. Dieser Aphorismus gilt insbesondere für Menschen, die flippen. Ohne einen klaren, geplanten Aktionsplan ist es fast unmöglich, mit dem schnellen Wiederverkauf von Wohnungen Geld zu verdienen. Es ist notwendig, die Abfolge der Aktionen klar zu verstehen.

1. Analyse der Situation auf dem Immobilienmarkt

Ein Anfänger muss die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt sorgfältig untersuchen und verstehen: den durchschnittlichen Marktwert verschiedener Arten von Wohnraum, die Prognose für zukünftige Preisänderungen, die Nachfrage nach diesen Objekten und ähnliche Themen. Auf diese Weise können Sie die richtige Immobilie zum Kauf auswählen und die Chancen für einen schnellen und profitablen Verkauf erhöhen..

2. Ein klarer Plan für die Ausgabe von Geldern

Es ist auch wichtig, klar zu planen, wie viel Geld für den gesamten Wiederverkauf ausgegeben wird, unter Berücksichtigung des Preises der Immobilie, der Kosten für Verbesserungen, der Werbung für potenzielle Käufer, der rechtlichen Unterstützung und der Zahlung von Steuern.

Da die Transaktion so schnell wie möglich durchgeführt werden muss, sollten Sie sich nicht auf eine Hypothek einlassen oder einen Kredit beantragen, um die fehlenden Mittel zu erhalten, da der gesamte Papierkram viel Zeit in Anspruch nimmt und die Zinsen für den Kredit einen erheblichen Teil des Gewinns „verschlingen“ können.

Stellen Sie bei der Budgetierung Ihrer Finanztransaktion einen kleinen Betrag für Eventualverbindlichkeiten bereit. Schließlich geht im Idealfall immer etwas schief. Es wird sehr enttäuschend sein, wenn Ihr sorgfältig geplantes Geschäft aufgrund von Kleinigkeiten wie einem unerwarteten Anstieg der Baustoffpreise bedroht ist..

3. Optionen zum Ausgleich möglicher Verluste

Ein weiterer wichtiger Aspekt, über den im Voraus nachgedacht werden muss, ist die Berechnung von Optionen für den Ausgleich von Verlusten für den Fall, dass die Immobilie längere Zeit nicht verkauft werden kann. Sie können die möglichen Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien berechnen, die Sie zur Miete erwerben möchten.

4. Analyse der Rechtsvorschriften zur Registrierung von Transaktionen für den Kauf und Verkauf von Immobilien

Es ist wichtig, die Rechtsvorschriften zur Durchführung solcher Transaktionen zu analysieren. Es ist wichtig zu verstehen, welche Dokumente vom Käufer und vom Verkäufer benötigt werden, wenn ein Vertrag über den Verkauf von Wohnraum geschlossen wird, wo das Eigentum registriert werden soll und viele andere Punkte. So verschwenden Sie keine Zeit beim Kauf oder Verkauf eines Objekts..

So wählen Sie den richtigen Artikel zum Kauf aus

Es gibt verschiedene Arten von Immobilien, mit denen Flipper verdienen können.

1. Unterbewertetes Gehäuse

Wohnungen oder Häuser, in deren Nähe wichtige Infrastruktureinrichtungen bald gebaut werden, werden nach Abschluss des Baus sicherlich an Wert gewinnen. Dies können U-Bahn-Stationen, Verbrauchermärkte oder große Bürozentren sein..

In Russland wurden Spekulationen mit Wohnungen in Neubauten in Sotschi weit verbreitet. Unternehmerische Geschäftsleute, die im Voraus Wohnungen gekauft und vor der Krise verkauft hatten, verdienten in wenigen Monaten viel Geld.

Eine ähnliche Situation dürfte nach Expertenprognose am Vorabend der FIFA-Weltmeisterschaft 2018 eintreten. Der Anstieg der Immobilienpreise in den Städten, in denen die Meisterschaftsspiele stattfinden, sollte einige Monate vor Beginn der Weltmeisterschaft beginnen.

2. Sicherheiten

Banken veranstalten Auktionen für den Verkauf von Schuldnerimmobilien. In der Regel beginnen die Kosten für ein solches Grundstück bei 80% und können bis zu 40% des Marktwerts der Immobilie betragen. Informationen über Auktionen werden häufig auf den Websites der Banken veröffentlicht. Zwar muss der Flipper sie ständig überwachen, um die notwendigen Informationen zu erhalten, während die wertvollsten Gegenstände von interessierten Personen nicht auf öffentlichen Auktionen, sondern privat gekauft werden, aber dennoch schaffen es einige Russen, auf Auktionen billige Wohnungen angemessen zu bekommen.

3. Erzwungener dringender Verkauf von Wohnraum

Es kommt vor, dass die Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses beschlossen haben, in eine andere Stadt oder ein anderes Land zu ziehen, oder dass sie aufgrund unerwarteter unvorhergesehener Umstände dringend eine große Geldsumme benötigen. In diesem Fall werden sie lange Zeit nicht verhandeln und ihre Wohnungen werden höchstwahrscheinlich zu einem Preis unter dem Marktwert gekauft. Solche Optionen sind nicht üblich, aber der erzielte Gewinn gleicht alle Schwierigkeiten bei der Suche mehr als aus.

4. Wohnungen ohne Renovierung

Die einfachste Option für einen Flipper ist der Kauf einer Wohnung ohne Fertigstellung oder in einem „getöteten“ Zustand. Berichten zufolge erhöhen gute Reparaturen die Wohnkosten um 5-10%. Und nach der hochwertigen Veredelung von Elite-Immobilien kann der Gewinn 20-25% des in die Wohnung investierten Betrags betragen.

Für welche Art von Immobilien sich Flipper auch entscheidet, er muss bedenken, dass der einfachste Weg darin besteht, bezahlbaren Wohnraum zu verkaufen, den sich eine Familie mit einem durchschnittlichen Einkommen leisten kann. Natürlich können Sie beim Weiterverkauf eines Elite-Hauses oder einer Elite-Wohnung einen viel höheren Gewinn erzielen, aber es ist viel schwieriger, Käufer für ein solches Objekt zu finden..

Ein Team von Profis ist der Schlüssel zum Erfolg beim Flippen

Der Wiederverkauf von Wohnungen ist in viele Phasen unterteilt, für die jeweils spezielle Kenntnisse erforderlich sind. Daher ist es für Personen, die flippen möchten, sehr wichtig, ein Team von Fachleuten auszuwählen, bei denen jeder für seinen Teil der Arbeit verantwortlich ist..

Es kann nicht ohne auskommen:

• ein erfahrener Immobilienmakler, der die Marktbedingungen gut kennt und in der Lage ist, eine geeignete Immobilie auszuwählen und dann Käufer dafür zu finden;
• Leute, die Hausrenovierungen durchführen oder zumindest (wenn der Flipper selbst Reparaturen durchführt) ein guter Designer, der ein Designprojekt macht;
• ein kompetenter Anwalt, der die rechtliche Unterstützung von Transaktionen übernehmen kann.

Kompetente Reparatur mit minimalen Kosten ist der Schlüssel zum Erfolg

Damit das Innere einer Wohnung die Käufer beeindrucken kann, müssen nicht Zehntausende von Dollar in Renovierungsarbeiten investiert werden. Teuer heißt schließlich nicht stylisch. Es ist viel wichtiger, ein gutes Wohnprojekt zu machen.

Dank ihm können Sie Möbel rational anordnen und die Beleuchtung ändern, um den Raum optisch zu vergrößern. Und richtig ausgewählte Farbkombinationen aus Wänden, Kissen, Teppichen, Vorhängen, Möbelpolstern und verschiedenen Accessoires wie Gemälden an den Wänden oder Figuren in den Regalen können dem Innenraum einer Wohnung Persönlichkeit verleihen und sie bis zur Unkenntlichkeit verändern..

Die Kunst, schnell ein Haus zu verkaufen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für die schnelle Implementierung von Immobilien, die seit vielen Jahren von allen Maklern erfolgreich genutzt werden..

Option 1. Impromptu Auktion

Mehrere potenzielle Käufer, die Interesse an einer Immobilie bekundet haben, sind eingeladen, die Immobilie gleichzeitig zu besichtigen. Dies schafft für sie die Illusion, dass die Wohnung gefragt ist und es notwendig ist, sie schnell „für Sie abzustecken“, bis das Objekt von Wettbewerbern „weggenommen“ wird. Einige unternehmungslustige Makler laden falsche Käufer zu einem Meeting ein, die mit ihrem erhöhten Interesse echte Kunden zu spontanen Einkäufen provozieren.

Option 2. Telefonauktion

Der Verkäufer ruft abwechselnd mehrere potenzielle Käufer an, die dem Kauf zugestimmt haben. Nachdem der erste Käufer dem Kauf von Wohnraum zu einem festgelegten Preis zugestimmt hat, wählt er die Nummer eines anderen, sagt, dass sich die Bedingungen geringfügig geändert haben, und ruft einen etwas größeren Betrag an. Wenn der zweite Kunde zustimmt, wird die Nummer des dritten gewählt und ein noch größerer Betrag angerufen. So können Sie den maximalen Verkaufspreis für eine Wohnung erzielen, ohne viel Zeit mit Kunden zu verhandeln..

Option 3. Verkauf an eine Immobilienagentur

Wenn Sie lange Zeit keinen Käufer für Wohnraum finden, können Sie versuchen, die Wohnung an eine Immobilienagentur zu verkaufen. Diese Option ist relevant, wenn der Käufer längere Zeit nicht in der Einrichtung ist oder der Flipper aus irgendeinem Grund das Projekt schnell beenden muss. Ein wesentlicher Nachteil dieser Regelung ist der Verkaufspreis. Die Agentur wird an einer Wohnung interessiert sein, wenn sie die Möglichkeit sieht, mit ihrem Weiterverkauf Geld zu verdienen. Und dafür muss sein Preis unter dem Marktpreis liegen. Bei einem wachsenden Immobilienmarkt sollte die Differenz 70-80% betragen, bei einem fallenden Markt 50-60%..

Steuerfrage

Der Hauptgrund, warum das Umdrehen in Russland nicht weit verbreitet ist, sind die Besonderheiten der Steuergesetzgebung. Der Käufer der Immobilie ist steuerfrei, der Verkäufer ist jedoch verpflichtet, 13% des Verkaufswertes zu zahlen. Nehmen wir an, ein Flipper kaufte eine Wohnung für 4 Millionen Rubel, verbesserte sie für 500.000 Rubel und verkaufte sie dann für 6 Millionen Rubel. In diesem Fall beträgt die Umsatzsteuer, die er zu zahlen hat, 780.000 Rubel, was einen erheblichen Teil des Gewinns verschlingt. Es gibt jedoch eine Reihe von Möglichkeiten, um Steuerrisiken zu minimieren..

Methode 1

Wenn der Verkaufsbetrag der Wohnung weniger als drei Millionen Rubel beträgt, beträgt die Umsatzsteuer 13%. Der Verkäufer hat jedoch das Recht, vom Staat einen Steuerabzug in Höhe von 260.000 Rubel und vom Käufer 130.000 Rubel zu erhalten. Es ist erforderlich, dass Kauf und Verkauf innerhalb eines Kalenderjahres (Steuerperiode) durchgeführt wurden, da sonst die Vertragsparteien keinen Anspruch auf Steuerabzug haben.

Methode 2

In einigen Fällen, wenn der tatsächliche Wert der Immobilie die gesetzliche Grenze überschreitet, sind sich Käufer und Verkäufer einig, dass in der Vereinbarung ein Betrag von weniger als drei Millionen angegeben wird und der Rest des Geldes in bar überwiesen wird. Obwohl dieses System illegal ist, sind es immer noch diejenigen, die auf diese Weise Geld sparen wollen.

Methode 3

Nach dem Steuergesetzbuch der Russischen Föderation ist der Immobilienverkäufer, wenn er es ab Vertragsdatum länger als drei Jahre im Besitz war, überhaupt nicht zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet.