Geteiltes und Miteigentum an Immobilien – Probleme und Lösungen

Eigenheim ist für viele Russen der Traum und das Ziel des Lebens, aber selbst diejenigen, die bereits Immobilien besitzen, können selten mit vollem Vertrauen sagen: „Diese Wohnung gehört nur mir.“.

Wohnimmobilien befinden sich häufig im gemeinsamen Besitz oder sind in bestimmte Anteile aufgeteilt, dh sie gehören mehreren Eigentümern gleichzeitig, die alle gemeinsam auftretenden Probleme lösen müssen, z. B. vereinbaren, ob Reparaturen jetzt durchgeführt werden sollen oder ob dies in Ordnung ist, Stromrechnungen bezahlen und so weiter. Und beim Verkauf oder Kauf solcher Wohnungen oder Häuser treten eine ganze Reihe von Problemen und Nuancen gleichzeitig auf, die eine sorgfältige Prüfung und Kenntnis der geltenden Rechtsvorschriften erfordern..

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Miteigentum an einer Wohnimmobilie? Wie kann ein solches gemeinsames Eigentum verkauft oder ausgetauscht werden? Was Miteigentümer wissen müssen, um nicht in eine schwierige Situation zu geraten und nicht in einen langwierigen Prozess verwickelt zu werden?

Miteigentum an Immobilien

Die Besonderheiten des gemeinsamen und geteilten Eigentums an Immobilien sind in Teilen von Artikel 244 des russischen Zivilgesetzbuchs geregelt. Gemäß seinen Bestimmungen ist das Miteigentum an Wohnimmobilien für verschiedene Arten von Wohnraum möglich, insbesondere:

• Privathaus oder ein Teil davon;
• Wohnung oder Teil einer Wohnung;
• ein separater Raum.

Miteigentum an Immobilien kann sich ergeben aus:

• eine Wohnung oder ein Haus als Erbschaft erhalten, wenn gemäß der Gesetzgebung oder den Bestimmungen des Testaments mehrere Erben das Eigentum gleichzeitig beanspruchen können;
• gemeinsamer Kauf oder Austausch von Wohnraum;
• Privatisierung von Immobilien;
• Vergabe eines Teils einer Wohnung oder eines Hauses an einen Bürger gemäß einer Gerichtsentscheidung.

Wenn beispielsweise eine staatliche Wohnung von einem der Ehegatten privatisiert wurde, wird die Wohnung auf der Grundlage der Bestimmungen des russischen Familiengesetzbuchs, das während der Ehe erworbenes Vermögen als gemeinsames Eigentum der Ehegatten anerkennt, zu Miteigentum.

Wassili Maximow. Familienbereich. 1876

Der Hauptunterschied zwischen Miteigentum und Miteigentum besteht darin, dass in diesem Fall nicht angegeben ist, welchen Teil des Wohnraums der Eigentümer besitzt. Wenn es sich also um Ehepartner handelt, wird davon ausgegangen, dass die Wohnung zu gleichen Bedingungen ihnen gehört, dh im Falle einer Scheidung wird das Eigentum einfach in zwei Hälften geteilt. Wenn es drei oder mehr Erben gibt, wird automatisch angenommen, dass sie gleiche Teile besitzen – ein Drittel, ein Viertel und so weiter..

Bruchteileigentum an Immobilien

Im Falle eines Anteilsbesitzes an einer Wohnimmobilie werden die Teile der Eigentümer genau bestimmt. Während der Privatisierung können auf Antrag der Teilnehmer ihre Anteile sofort angegeben werden, in der Regel gleich, je nach Anzahl der in einem bestimmten Wohngebiet registrierten Bürger, die keine Verweigerung der Privatisierung der Bürger geschrieben haben.

Eine solche Aufteilung muss in der Bescheinigung über die Eintragung des Eigentums am Immobilienobjekt vermerkt sein. Wenn in diesem Dokument angegeben ist, dass die Miteigentümer einen halben, ein Drittel usw. Teil der Wohnung besitzen, wird dieses Eigentum geteilt. Wenn die Größe des Teils jedes Eigentümers nicht angegeben ist, ist dieses Eigentum gemeinschaftlich.

Eine wichtige Nuance – Miteigentum kann geteilt werden, wenn die Miteigentümer klären möchten, welche Aktien jeder von ihnen besitzt, und die erforderlichen Dokumente erstellen.

Darüber hinaus ist der Anteil für eine Wohnung oder ein Haus meistens ein sehr abstrakter Wert, er ist nur ein bestimmter Prozentsatz oder Bruchteil der gesamten Wohnfläche und nicht ein bestimmter Quadratmeter Wohnfläche. Im Falle eines Streits zwischen den Miteigentümern kann also nicht über dieses oder jenes Zimmer gesprochen werden, zum Beispiel: „Ich besitze das Wohnzimmer und Ihnen gehört das Schlafzimmer.“ Um bestimmte Quadratmeter zu erwerben, müssen Sie vor Gericht gehen oder sich mit den übrigen Eigentümern über das Verfahren zur Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses einigen.

Es sei daran erinnert, dass Küche, Flur, Badewanne und Bad in jedem Fall als gemeinsames Eigentum betrachtet werden. Miteigentümer können diese Räumlichkeiten gleichermaßen nutzen und diese Räume können nicht geteilt werden. Das Gericht kann in einem bestimmten Verhältnis nur Quadratmeter in getrennten Wohnräumen zuweisen. Wenn zur Aufteilung des Wohnraums in separate Teile eine Sanierung erforderlich ist und sich gleichzeitig die Situation anderer Eigentümer verschlechtern kann, beispielsweise aufgrund der neuen Mauer, wird ihr Teil des Wohnraums kleiner, kann das Gericht sogar die Zuweisung eines bestimmten Raums als Anteil verbieten.

Zahlung von Stromrechnungen, Steuern und Darlehen bei Miteigentum an einer Wohnung oder einem Haus

Im Falle des Miteigentums an Immobilien schreiben Wohnungsbau- und Kommunalunternehmen eine Zahlung für eine Wohnung oder ein Haus aus, wenn die Anteile der Eigentümer nicht bestimmt wurden. Wie die Miteigentümer Rechnungen für Strom, Wasser und Gas bezahlen, liegt bei ihnen.

Wenn sich die Wohnung im gemeinsamen Eigentum befindet, können alle Miteigentümer im Zahlungsauftrag angegeben werden. Außerdem können mehrere Zahlungsdokumente ausgestellt werden – für jeden Eigentümer eines Anteils an der Wohnung. Wenn es nur eine Zahlung gibt, können die Miteigentümer den Gesamtbetrag, der Wohnungs- und kommunalen Dienstleistungsunternehmen für die bereitgestellten Versorgungsunternehmen zusteht, nach ihren Anteilen aufteilen, dh in drei, vier oder mehr Teile aufteilen.

Wenn sich einer der Eigentümer weigert, die Nebenkosten zu bezahlen, muss der Rest weiterhin dafür bezahlen, da die Verantwortung bei allen Miteigentümern liegt. Wenn der Wasserversorger beschließt, das Wasser wegen Nichtzahlung abzustellen oder das Abwassersystem abzuschalten, leiden ausnahmslos alle Bewohner der Wohnung Die Netzwerke sind eins, üblich, wie ein Badezimmer mit einem Badezimmer.

Anna Shchegoleva. Nachbarn. 2010

Ein Hypothekendarlehen für eine Wohnung bei Miteigentum wird ebenfalls von allen Eigentümern zusammen bezahlt. Stimmen Sie zu, dass jeder von ihnen nur seinen Teil zahlt, sie müssen untereinander sein, die Bank ist oft nicht an solchen Details interessiert, und wenn zum Beispiel die Ehegatten, die zu gleichen Bedingungen gemeinsames Eigentum besitzen, die Zahlungen für das Darlehen einstellen, hat das Finanzinstitut das Recht, die gesamte Wohnung zu verkaufen.

Bei einem Teilbesitz zahlt jeder Eigentümer einen Kredit nur für seinen Teil des Hauses. In diesem Fall hat die Bank das Recht, eine Strafe nur für ihren Anteil zu verhängen, wenn sich der Kreditnehmer als böswilliger Schuldner herausstellt, ohne das Eigentum anderer Eigentümer zu beeinträchtigen, die regelmäßig Zahlungen geleistet haben. Ein Bankinstitut kann einen Anteil an einer Wohnung, die einem Schuldner gehört, zu den Bedingungen des freien Verkaufs verkaufen. Es muss jedoch zunächst anderen Eigentümern den Kauf dieses Teils des Hauses gemäß dem aktuellen Bezugsrecht zum Kauf anbieten, über das wir weiter unten sprechen werden.

Veräußerung von gemeinsamen und geteilten Immobilien: Kauf, Verkauf, Umtausch, Registrierung

Lassen Sie uns gleich klarstellen, dass Miteigentümer ihren Anteil am Miteigentum an der Immobilie nicht frei veräußern können. Wenn zum Beispiel zwei Erben eine Wohnung erhalten haben und die Anteile von jedem von ihnen nicht genau bestimmt sind, dh die Erbschaft wurde gemeinsames Eigentum, sind sie einfach gezwungen, miteinander zu verhandeln. Es ist unmöglich, Ihren Teil der Immobilie ohne die Zustimmung des anderen Erben zu verkaufen. Es bleibt entweder durch das Gericht, Ihren Anteil zu bestimmen und somit das Miteigentum in ein gemeinsames Eigentum umzuwandeln oder mit dem zweiten Erben über die Bedingungen des Verkaufs oder des Austauschs von Wohnraum zu verhandeln.

In einer Wohnung, die ein gemeinsames Eigentum ist, können Sie ohne die Zustimmung des zweiten Eigentümers niemanden registrieren. Es funktioniert auch nicht, solche Wohnungen ohne die schriftliche Zustimmung der anderen Miteigentümer zu verkaufen oder auszutauschen. Das heißt, wir können sagen, dass eine gemeinsame Wohnung wirklich üblich ist und alle Eigentümer ihr Schicksal nur gemeinsam entscheiden müssen. Oder weisen Sie bestimmte Anteile aus dem gesamten Wohnraum zu, die unabhängig voneinander entsorgt werden können.

Sie können Ihren Anteil an einer Wohnung oder einem Haus fast frei veräußern – gegen eine andere Wohnung tauschen, jemanden von Ihrer Seite registrieren, vermieten, als Sicherheit verwenden, verkaufen, als Erbschaft hinterlassen oder spenden. Es ist klarstellbar, dass Miteigentümer von Immobilienanteilen die Größe ihrer Anteile im gegenseitigen Einvernehmen ändern können.

Praktisch die einzige Einschränkung für die freie Veräußerung der eigenen Aktien ist das Bezugsrecht. Sein Kern liegt in der Tatsache, dass der Eigentümer einer der Aktien, bevor er seinen Teil des Hauses zum kostenlosen Verkauf anbietet, die Eigentümer der anderen Aktien über seine Pläne informieren muss. Und nachdem sie entschieden haben, ob sie einen zweiten Teil des Hauses zum angegebenen Preis kaufen oder ihr Recht auf einen Kauf erster Priorität aufgeben möchten, kann der Eigentümer seinen Anteil Dritten anbieten.

Der Algorithmus für Aktionen beim Verkauf eines Anteils an einem Haus oder einer Wohnung sieht also folgendermaßen aus:

1. Der Eigentümer der Aktie, der beschlossen hat, seinen Teil der Immobilie zu verkaufen, benachrichtigt die anderen Miteigentümer schriftlich. Eine solche Benachrichtigung muss in Form eines Schreibens erfolgen, auch wenn die Eigentümer anderer Aktien im Nebenzimmer wohnen. Das Schreiben enthält nicht nur Informationen über den Verkauf der Aktie, sondern gibt auch deren Wert an, damit die Miteigentümer entscheiden können, ob diese Option zu ihnen passt oder nicht. Es ist besser und sicherer, einen solchen Brief als Einschreiben mit Empfangsbestätigung zu versenden. In diesem Fall können die Miteigentümer, die den Verkauf einer der Aktien verhindern, nicht erklären, dass sie die Briefe nicht erhalten haben und nichts über den Verkauf eines Teils des Wohnraums wussten.
2. Der Eigentümer wartet genau einen Monat ab dem Zeitpunkt, an dem die Eigentümer der anderen Aktien eine schriftliche Mitteilung erhalten. Danach hat er das Recht, seinen Teil des Eigentums frei zu veräußern, auch wenn keine Handlung anderer Eigentümer – Zustimmung zum Kauf oder schriftlicher Verzicht auf das Bezugsrecht – erfolgt ist. Es wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer der zum Verkauf angebotenen Aktie, ohne ihn schriftlich über seine Zustimmung zum Kauf zum angegebenen Preis zu informieren, automatisch auf sein Recht zum Erstkauf verzichtet. Eine wichtige Nuance: Der Eigentümer ist verpflichtet, seinen Anteil zu dem Preis an Dritte zu verkaufen, der in der schriftlichen Mitteilung an die übrigen Eigentümer angegeben wurde. Andernfalls können die Eigentümer anderer Aktien die Transaktion anfechten, da sie der Ansicht sind, dass sie getäuscht wurden und keine vollständigen und genauen Informationen geliefert haben..
3. Wenn für den angebotenen Preis für den Anteil an der Wohnung keine Käufer gefunden wurden und der Eigentümer beschlossen hat, die Kosten zu senken, ist er erneut verpflichtet, zunächst die Eigentümer über andere Anteile zu informieren. Vielleicht entscheiden sie sich diesmal, ihr Recht auf vorbeugenden Kauf auszuüben. Das heißt, es wird erneut ein Brief gesendet und ein Monat abgewartet, der den Miteigentümern zur Entscheidung gegeben wird..

Eine weitere Einschränkung gilt bei der Vermietung eines Anteils an einer Wohnung. In diesem Fall muss der Eigentümer, der sein Zimmer an die Mieter vermieten möchte, die schriftliche Zustimmung der anderen Eigentümer einholen. Sie können in freier Form geschrieben werden. Hauptsache, die Bedeutung einer solchen Einwilligung zu bewahren – „Es macht mir nichts aus, Wohnungen zu vermieten.“ Ein ähnlicher Hinweis mit den Unterschriften aller Miteigentümer kann auch in Form eines Zeichens auf der Vereinbarung dieses Vertrags mit anderen Eigentümern von Anteilen an einer Wohnung oder einem Haus auf einen Mietvertrag gesetzt werden.

Bevor der Eigentümer jedoch so frei über seinen Anteil verfügen kann, muss er vor Gericht gehen, um ihn zu spezifizieren. Ohne eine solche „Zuweisung eines Sachanteils“, dh eine dokumentarische Anweisung, ist der Verkauf eines virtuellen „Drittels“ in einer Zweizimmerwohnung sehr problematisch. Natürlich kann es Käufer für solche Angebote geben, aber der Preis der nicht in Form von Sachleistungen zugeteilten Aktie wird um ein Vielfaches niedriger sein als der Marktwert von Quadratmetern, da der Käufer normalerweise genau weiß, welchen „Schlachten“ er mit anderen Miteigentümern gegenüberstehen wird.

Es ist möglich, einen bestimmten Anteil an einer Wohnung zuzuteilen, ohne vor Gericht zu gehen, wenn die Miteigentümer freiwillig Vereinbarungen über die tatsächliche Zuteilung eines Anteils treffen. Übrigens entscheidet das Gericht in der Regel über die gemeinsame Nutzung einer Wohnung, insbesondere der öffentlichen Bereiche – eines Korridors, eines Badezimmers usw. – und legt das Verfahren für eine solche Nutzung fest. Wenn sich die Miteigentümer nicht friedlich einigen können, kann das Gericht häufig sogar den Zeitpunkt für die Nutzung des Badezimmers und der Küche für jeden Eigentümer einer separaten Aktie festlegen.

Wassili Maximow. Alles in der Vergangenheit. 1889

Im Falle der Zuweisung eines Sachanteils in einem Privathaus oder einer Hütte kann das Problem leichter gelöst werden – ein separater Ausgang wird eingerichtet und ein Haus verwandelt sich in ein Wams oder ein Stadthaus, dh zwei Häuser mit eigenen Ausgängen und angrenzenden Gebieten mit einer gemeinsamen Seitenwand. In diesem Fall gibt es auch einige Einschränkungen: Wenn das Haus geteilt wird, darf kein irreparabler Schaden angerichtet werden, und alle Räumlichkeiten müssen in Wohngebäuden verbleiben. Das heißt, der Eigentümer des Anteils kann kein Geschäft in seinem Teil des Hauses eröffnen, wenn er seine Handlungen nicht mit dem Rest der Eigentümer koordiniert hat.

Wie Sie sehen können, bietet das fraktionierte Eigentum viel umfassendere Rechte als das Miteigentum. Es ist jederzeit möglich, eine Wohngemeinschaft in die Kategorie der Teilbesitz zu übertragen, aber selbst dann wird die virtuelle Wohneinheit nicht immer zu realen Quadratmetern, die allein dem Eigentümer gehören. Und um einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus zu kaufen, können Sie nur klar erkennen, wie schwierig es sein wird, Ihre Küche und Ihr Bad mit völlig Fremden zu teilen. Natürlich entscheiden sich einige Käufer für einen solchen Erwerb, um alle Anteile an einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Haus zurückzugeben. Es ist jedoch auch nicht in allen Fällen möglich, mit allen Miteigentümern übereinzustimmen, da es normalerweise unrealistisch ist, ein vollwertiges Gehäuse für die aus dem Verkauf eines Anteils erhaltenen Mittel zu kaufen, wenn dies nicht der Fall ist Anteil einer Wohnung im Zentrum von Moskau.