Gewerbliche Hypothek in Russland

Gewerbliche Hypothek – ein Instrument zum Kauf von Immobilien für Unternehmen

Gewerbliche Hypothek ist ein Darlehen, das von Banken für den Kauf von Nichtwohngebäuden vergeben wird: Einzelhandelsflächen, Lagerhäuser, Büros und andere..

Gewerbliche Hypotheken werden wie Wohnimmobilien gegen die Sicherheit der erworbenen Immobilien bereitgestellt. Die Besonderheit dieses Marktes besteht jedoch darin, dass diese Art von Darlehen eher kurze Laufzeiten und relativ hohe Zinssätze aufweist. Die Laufzeit für die Gewährung eines Hypothekendarlehens für den Kauf von Gewerbeimmobilien kann in der Regel maximal 10-12 Jahre betragen, meistens geben Banken jedoch Geld für 5-7 Jahre aus. Außerdem muss ein potenzieller Kreditnehmer eine erste Zahlung in Höhe von 30 bis 40% des Gesamtwerts der Immobilie leisten.

Natürlich prüft die Bank ihre Kunden sorgfältig. Die Mindestanforderungen für den Erhalt einer gewerblichen Hypothek sind ein rentabler Saldo und eine Arbeitszeit auf dem Markt ab einem Jahr.

Die Vorteile dieser Methode zum Kauf von Gewerbeimmobilien für Unternehmen bestehen darin, dass das Objekt direkt für den Gewinn verwendet wird (Vermietung von Räumlichkeiten, Nutzung für den Einzelhandel, Erbringung von Dienstleistungen usw.), sodass sich die Immobilie amortisiert.

Rechtliche Aspekte der gewerblichen Hypothek

Derzeit sieht die Bundesgesetzgebung keine Registrierung des Eigentums an gewerblichen Immobilien vor, die mit einer Hypothek belastet sind. Daher wird der Hypothekenvertrag in diesem Fall auf der Grundlage der allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation über den Abschluss von Verträgen unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Bundesgesetzes „Über Hypotheken (Immobilienversprechen)“ vom 16.07.1998 Nr. 102-FZ geschlossen. Beachten Sie, dass das Recht zur Nutzung von Nichtwohngebäuden als Sicherheit durch dieses Gesetz erst 2009 festgelegt wurde..

Nach den Anforderungen von Art. 9 des Bundesgesetzes Nr. 102 im Hypothekenvertrag muss den Gegenstand der Hypothek, ihren geschätzten Wert, das Wesentliche, die Dauer und den Betrag der Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung angeben.

Hier gibt es auch einen sehr wichtigen Punkt. Die derzeitige Gesetzgebung erlaubt die Verpfändung von Immobilien erst zum Zeitpunkt des Kaufs. Daher muss die Immobilie zuerst gekauft werden (Kauf- und Verkaufsvertrag erstellen), danach kann sie als Sicherheit für den Erhalt eines Kredits von der Bank verwendet werden.

Der moderne Geschäftshypothekenmarkt in Russland

Viele Experten glauben, dass die gewerbliche Hypothekarkreditvergabe in unserem Land immer noch eine Geisel der Rückversicherung von Banken ist: Selbst der Zinsrückgang nach der Krise ist noch kein Anreiz, das Volumen der ausgegebenen Kredite zu erhöhen.

Im Allgemeinen ist der Markt immer noch derselbe Hauptakteur – Sberbank, VTB 24 und RosEvroBank. Dennoch hat sich die Kreditvergabepolitik nach der Krise geändert: Die Anforderungen der Banken an die Kreditnehmer haben sich erheblich verschärft. Dies trägt natürlich nicht zum Anstieg der Zahl der durch gewerbliche Immobilien besicherten Kredite bei.

Dave Knerler. Bank. 2002

Trotz allem erholen sich die gewerblichen Hypotheken in Russland allmählich. Die Zinssätze liegen jetzt bei 12-16%, die Zinssätze sinken, weil niemand einfach einen Kredit mit einem höheren Prozentsatz aufnehmen wird. Der Anzahlungsbetrag beträgt 20-40%. Die günstigsten Konditionen im Sberbank-Zinssatz 8-16% pro Jahr, Rate 20%, maximale Darlehenslaufzeit 10 Jahre. Und VTB 24 hat die strengsten Bedingungen – 18-26% und 50% Anzahlung.

Die Zinssätze der meisten Banken sind im vergangenen Jahr fast zweimal gesunken und haben fast das Vorkrisenniveau erreicht. Strengere Anforderungen und ein schwieriges Registrierungsverfahren schrecken potenzielle Kunden jedoch immer noch ab..

Bei der Ausgabe einer gewerblichen Hypothek können russische Banken Sicherheiten verlangen, die über den Betrag hinausgehen, der durch das 2-fache und manchmal das 3-fache der Sicherheit für das Darlehen bereitgestellt wird. Darüber hinaus kontrollieren Kreditinstitute gemäß den Bedingungen der Vereinbarung die Ausgaben der vom Kreditnehmer erhaltenen Mittel vollständig. Gleichzeitig möchten inländische Banken Kunden mit einem Immobilienakquisitionsbudget von über 10 Millionen US-Dollar gewinnen, sind jedoch selbst nicht bereit, ihre Konditionen zu lockern..

Seit Anfang 2011 hat die Nachfrage von KMU nach gewerblichen Hypotheken jedoch leicht zugenommen. Gleichzeitig ist etwa die Hälfte aller Anfragen mit dem Wunsch verbunden, ein Büro zu kaufen, 30% – Verkaufsfläche. Die Sache ist, dass es für russische Unternehmer praktisch unmöglich ist, eine Immobilie mit eigenen Mitteln zu kaufen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, eine Lizenz für bestimmte Arten von Aktivitäten zu erhalten, wenn das Unternehmen nicht über die entsprechenden Räumlichkeiten verfügt. Folglich ist für sie eine Hypothek das einzige verfügbare Instrument, um ihr Geschäft fortzusetzen, was die Notwendigkeit einer Weiterentwicklung der gewerblichen Hypothek bestätigt.

Was die Zukunft für uns bereithält

Da es eine Nachfrage nach gewerblichen Immobilien gibt, einschließlich des Kaufs im Rahmen einer Hypothek, die allmählich zunehmen wird, da das Geschäft nach der Krise an Dynamik gewinnt, wird gewerbliche Hypothek offensichtlich zu einem der vielversprechenden Bereiche des russischen Hypothekarkreditmarktes. Es ist auch offensichtlich, dass die Entwicklung der Wirtschaft des Landes und die Verbesserung des Geschäftsklimas im Allgemeinen von der Verfügbarkeit und Masse dieser Kredite abhängen..

Es ist derzeit sehr schwierig, Vorhersagen über die Entwicklung der gewerblichen Hypothek zu treffen..

Trotz eines so offensichtlichen Immobilienbedarfs bei inländischen Unternehmern ist die Zukunft der gewerblichen Hypotheken in Russland eindeutig ungewiss. Viele Experten sind sich einig, dass es derzeit sehr schwierig ist, Vorhersagen über die Entwicklung kommerzieller Hypotheken zu treffen. Mit einem gewissen Maß an Vertrauen können wir nur sagen, dass die Nachfrage nach diesem Produkt steigen wird, aber wie die russischen Kreditinstitute reagieren werden, ist völlig unvorhersehbar..

Inländische Banker gehen kein Risiko ein und haben Angst vor schwierigen Transaktionen. In der Regel versuchen Banken nicht, Geld wegzuwerfen, sondern warten auf solvente Kunden und bieten ihnen Standardbedingungen an. In unserem Land sind gewerbliche Hypotheken immer noch die vielen großen Unternehmen, die eine gewisse finanzielle Stabilität und Garantien haben. Kleinere Unternehmen werden von Banken oft einfach ignoriert. Wenn Banken dem Geschäft nicht mehr vertrauen, wird dieser Hypothekensektor noch lange stillstehen..

Westliche Banken sind in diesem Bereich aktiver und vertrauen eher kleinen und mittleren Unternehmen. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass westliche Unternehmen alle ihre Einkommen offiziell angeben. Daher ist es für Kreditinstitute viel einfacher, verlässliche Informationen über die finanzielle Situation eines potenziellen Kreditnehmers zu erhalten. In diesem Fall ist die Transparenz der Geschäftstätigkeit der Schlüssel zum Erfolg, und dies sollte auch in Russland angestrebt werden..

Es ist auch zu beachten, dass die Entwicklung des gewerblichen Hypothekenmarktes für Nichtwohngebäude durch die Tatsache behindert wird, dass die von inländischen Banken angebotenen Kreditprogramme häufig kurzfristig sind. Dies ist vor allem auf den Mangel an langfristigen Finanzmitteln der Banken zurückzuführen. Für die Entwicklung des Marktes ist es daher erforderlich, dass Banken aktiv Mittel vom Kapitalmarkt beschaffen. Dies wird dazu beitragen, dieses Problem schrittweise zu lösen, die Gewährung eines Kredits zu vereinfachen und ein Anreiz für diesen Sektor der gewerblichen Kreditvergabe zu werden..