Hypotheken: 10 Tipps und Missverständnisse darüber

Zuallererst bedeutet der Erhalt eines Darlehens die Notwendigkeit, monatliche (an einem genau definierten Tag) Zahlungen zu leisten, um das Kapital und die Zinsen für das Darlehen zu zahlen. In den meisten Fällen können Sie Geld in bar auf ein Konto bei einer Zweigstelle der Gläubigerbank oder per Überweisung von einer anderen Bank einzahlen (z. B. indem Sie die Buchhaltungsabteilung des Arbeitgebers anweisen, einen bestimmten Betrag monatlich gemäß den angegebenen Angaben zu überweisen). Die Hauptsache ist, dass Sie am Tag der nächsten Zahlung den erforderlichen Betrag auf Ihrem Girokonto haben. Wenn Sie beispielsweise längere Zeit abreisen müssen, müssen Sie einen Betrag einzahlen, der ausreicht, um mehrere monatliche Zahlungen abzuzahlen..

Im Falle einer Verspätung wird eine Geldstrafe erhoben (bei verschiedenen Banken 0,2-0,5% für jeden Tag der Zahlungsverzögerung). Wenn es jedoch unbedeutend ist, wird es aus sehr guten Gründen erklärt, und der Kreditnehmer wurde zuvor durch „ausgezeichnete Zahlungsdisziplin“ ausgezeichnet, die Bank kann auf Strafen verzichten.

10 Tipps für einen Kredit

1. Bewerten Sie Ihre Fähigkeiten.

Bestimmen Sie zunächst, wie viel des Darlehens Sie beantragen können und wie viel die Wohnung am Ende kosten wird. Kreditrechner, die auf den Websites vieler Banken zu finden sind, helfen dabei. Beachten Sie, dass die monatliche Zahlung in den meisten Fällen nicht mehr als 40% des Einkommens betragen kann und der maximale Kreditbetrag in der Regel auf 70-80% der Kosten der gekauften Wohnung begrenzt ist. Kreditvermittler können auch bei der Auswahl eines Hypothekenprogramms helfen – spezielle Agenturen, die Informationen über Hypothekenservicepakete sammeln, den Kreditnehmer beraten und ihm beim Sammeln von Dokumenten und beim Erhalt eines Kredits helfen sollen.

2. Stimmen Sie Ihrem Chef zu.

Erkundigen Sie sich beim Arbeitgeber, ob er sich bereit erklärt, Ihr Einkommen zu bestätigen und in welcher Form es durchgeführt wird (Zertifikat in Form von 2-NDFL, ein vom Manager unterzeichnetes Freiformschreiben oder ein persönliches Gespräch zwischen dem Chef und dem Kreditsachbearbeiter). Wenn Ihr Unternehmen nicht bereit ist, Informationen über das tatsächliche Gehalt seiner Mitarbeiter bereitzustellen, lohnt es sich, nach einer „loyalen“ Bank zu suchen, die einem anderen Einkommensnachweis zustimmt.

3. Der Zinssatz ist nicht alles.

Es lohnt sich nicht, einem Darlehen von mehr als 15% pro Jahr in Rubel und 12% pro Jahr in Fremdwährung zuzustimmen. Beachten Sie jedoch, dass eine Bank möglicherweise einen niedrigen Zinssatz deklariert, aber dennoch erhebliche „Ausgleichsgebühren“ erhebt, z. B. eine jährliche Kontoverwaltungsgebühr oder überhöhte Zinssätze einer nahe stehenden Versicherungsgesellschaft.

4. Sei nicht schlau im Interview.

Sie werden immer noch in die offenen Kredite aufgenommen – Kreditsachbearbeiter haben eine gute Vorstellung davon, wie viel Babysitting, Autowartung usw. kosten. Und wenn Sie es immer noch schaffen, Banker zu täuschen und einen großen Kreditbetrag zu erhalten, können Sie Probleme für sich selbst schaffen: monatlich Zahlungen an die Bank können für das Familienbudget überwältigend sein.

5. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch.

Die ideale Option ist, sich mit einem Anwalt über die „subtilen“ Punkte des Vertrags zu beraten. Punkte, die besondere Aufmerksamkeit erfordern – die Möglichkeit der Überarbeitung der Darlehensbedingungen, Zahlungsunterbrechungen, die Verantwortung des Kreditnehmers im Falle einer Verzögerung usw..

6. Seien Sie auf das Unerwartete vorbereitet.

Es ist möglich, dass für die Gewährung eines Darlehens zusätzlich zu den Bankgebühren zusätzliche Investitionen von Ihnen erforderlich sind. Ein beträchtlicher Betrag sind in der Regel die Kosten für die Suche nach einer Wohnung – die Dienstleistungen eines Maklers, die Sammlung von Dokumenten usw. Finden Sie heraus, welche Dokumente bei der Bank eingereicht werden müssen, um eine Vereinbarung abzuschließen. Denken Sie daran, dass ihre Liste im Verlauf eines Geschäfts erheblich erweitert werden kann. Denken Sie daran, dass einige Banken die Dienste „ihrer“ Notare zu überhöhten Zinssätzen anbieten.

7. Entscheiden Sie sich für den Markt.

Bei den meisten Banken ist der Satz für die „primäre“ Wohnung vor der Registrierung von Wohneigentum um 2-3 Prozentpunkte höher. Unter Berücksichtigung der jüngsten Gesetzesänderungen werden die Preise auf dem primären Immobilienmarkt voraussichtlich steigen. Beim Kauf einer neuen Wohnung müssen Sie jedoch normalerweise kein Geld für einen Makler ausgeben, und es besteht keine Notwendigkeit, die rechtliche Reinheit der erworbenen Wohnung zu überprüfen. Darüber hinaus ist nicht jede „Zweitwohnung“ für eine Hypothek geeignet – das Haus sollte nicht abgerissen werden, da sonst die Bank nicht bereit ist, eine solche Wohnung zu verleihen..

8. Wählen Sie einen Makler.

Der Immobilienmakler muss der Hypothek treu bleiben. Andernfalls wird er Ihnen endlos wiederholen, dass der „saubere“ Verkauf der Wohnung viel schneller vonstatten gehen würde, wenn Sie zusätzliche Dokumente anfordern und zusätzliche Zahlungen verlangen. Darüber hinaus muss der Makler eine Garantie für die rechtliche Sauberkeit der Wohnung geben. Es kann kostspielig sein, nach zwei oder drei Jahren Kreditabwicklung den rechtmäßigen Eigentümer Ihres Hauses zu finden. In diesem Fall zahlt der Versicherer die Bank für Sie, aber das ausgegebene Geld kann nicht zurückgegeben werden..

9. Überprüfen Sie Ihre Fluchtwege.

Bewerten Sie, wie schnell Sie einen neuen Job mit einem akzeptablen Einkommen für die Rückzahlung von Darlehen finden können. Wenn Ihr Ehepartner vor der Beantragung einer Hypothek als Mitkreditnehmer auftritt, sollten Sie über die Unterzeichnung eines Ehevertrags nachdenken, um eine erhebliche Anzahl von Problemen bei der erneuten Registrierung von Schulden und der Aufteilung des Eigentums im Falle einer Scheidung zu vermeiden.

10. Denken Sie noch einmal nach.

Laut der Mehrheit der Kreditnehmer lohnt es sich, eine Hypothek zu nutzen, wenn die Möglichkeit besteht, auf eine Hypothek zu verzichten und eine Wohnung „sauber“ zu kaufen (z. B. nachdem sie einen regulären Kredit erhalten hat). Unter Berücksichtigung der Zinszahlungen steigen die Kosten für die „Hypotheken“ -Wohnung um 60-90%. Darüber hinaus können Sie bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens nicht frei über Wohnraum verfügen. Eine Transaktion mit dem Darlehen muss mit der Hypothekenbank vereinbart werden.

10 Missverständnisse

Missverständnis Nr. 1: Ein Darlehen für den Kauf einer Wohnung wird von Immobilienagenturen vergeben

Seltsamerweise sind Hypothekenagenturen ständig mit diesem Missverständnis konfrontiert. In der Zwischenzeit werden Kredite von Banken vergeben, und Agenturen bieten Vermittlungsdienste an – sie helfen potenziellen Kreditnehmern bei der Auswahl eines geeigneten Hypothekensystems, bei der korrekten Bewertung ihrer Anträge, beim Sammeln von Dokumenten usw. Etwa 80% der Kreditnehmer sind Personen, die ihr Eigentum mit einer Hypothek gegen ein besseres austauschen. Dies erfordert zunächst eine Bewertung der vorhandenen Immobilien; im zweiten – die Wünsche des Kunden. Darüber hinaus haben Banken besondere Anforderungen an eine Wohnung, die über eine Hypothek gekauft wurde. Die Suche nach einer geeigneten Immobilie unter Berücksichtigung der Bedingungen der Bank ist auch Aufgabe eines Maklers.

Missverständnis Nr. 2: Die Bank stellt keine besonderen Anforderungen an das Einkommen der Kreditnehmer, da die gekaufte Wohnung verpfändet ist, was bedeutet, dass die Bank nichts riskiert

Beim Kauf einer Wohnung über eine Hypothek bleibt die erworbene Immobilie verpfändet – dies ist eine Garantie für die Bank. Ziel der Bank ist es jedoch nicht, das investierte Geld zurückzugeben, sondern Gewinn daraus zu ziehen (d. H. Zinsen für das Darlehen). Daher werden bestimmte Anforderungen an die Höhe des Einkommens des Kreditnehmers gestellt. Die Höhe des Darlehens hängt direkt von der Höhe des Gehalts ab. Auf Ersuchen der Bank sollte der Betrag der monatlichen Zahlungen für das Darlehen nicht mehr als 35-40% des monatlichen Einkommens (offiziell oder inoffiziell) betragen. Basierend auf dem Einkommen des Kreditnehmers wird der maximale Betrag der monatlichen Zahlungen für ihn berechnet, und der maximale Kreditbetrag, den die Bank dem Kunden zur Verfügung stellen kann, hängt davon ab. Gleichzeitig können Sie mit dem Hypothekensystem die Höhe des Einkommens unter Berücksichtigung des Gesamteinkommens der Ehegatten erhöhen.

Missverständnis Nr. 3: Beim Kauf einer Wohnung auf Kredit gehört die Wohnung der Bank

Dieser Fehler tritt aufgrund der Tatsache auf, dass Menschen Hypothek und Eigentum verwechseln. In der Tat ist eine durch eine Hypothek gekaufte Wohnung einer Bank verpfändet. Das Versprechen ist jedoch nur eine Belastung. Der Kreditnehmer wird sofort Eigentümer der gekauften Wohnung. Der Kreditnehmer kann in einer Wohnung wohnen, alle Familienmitglieder registrieren oder sogar eine Wohnung vermieten (mit Genehmigung der Bank). Die einzige Belastung (sie ist beim RRB registriert) besteht darin, dass der Käufer die Wohnung bis zur Rückzahlung des Darlehens weder verkaufen noch umtauschen kann.

Missverständnis Nr. 4: Beim Kauf einer Wohnung auf dem Primärmarkt ist die Hypothek die gekaufte unfertige Wohnung

Dies ist nicht ganz richtig. Eine Wohnung kann erst nach der Registrierung des Eigentums zum Gegenstand einer Hypothek werden – bei einer unfertigen Wohnung ist dies nicht möglich. Bei der Arbeit mit dem Primärmarkt verwenden Banken zwei Systeme. Bei der Arbeit nach dem ersten Schema wählt der Kunde selbst die Entwicklerfirma und das Objekt, in dem er eine Wohnung kauft. Angesichts der hohen Risiken im Bereich der Kapitalbeteiligung verlangt die Bank vom Kreditnehmer jedoch, die bereits vorhandene Wohnung zu verpfänden. Nach Abschluss der Bauarbeiten und dem Aufkommen des Eigentums an der neuen Wohnung entfernt die Bank die Sicherheiten für die alte Wohnung und nimmt die neue als Sicherheit. Im zweiten Schema akkreditiert die Bank mehrere Bauunternehmen, die die Finanzprüfung bestanden haben. In diesem Fall ist die Anzahl der Unternehmen und Objekte, die der Kreditnehmer auswählen kann, begrenzt, es sind jedoch keine Sicherheiten in Form einer vorhandenen Wohnung erforderlich..

Missverständnis Nr. 5: einen Kredit zu bekommen kostet nichts

Dies ist leider nicht wahr. Bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens muss der Kreditnehmer auf erhebliche Pauschalzahlungen vorbereitet sein. Nur für die Prüfung des Antrags durch das Kreditkomitee (ohne das Ergebnis zu garantieren) müssen Sie beispielsweise etwa 100 US-Dollar bezahlen. Nach der Auswahl des Objekts muss die unabhängige Bewertung (vom Gutachter der Bank) mit 100 bis 150 USD bezahlt werden. Für die Eröffnung eines Bankkontos zahlen sie 0,75% bis 1% des Darlehensbetrags. Nach dem Kauf müssen Sie auch Versicherungsprämien zahlen – 1,5-1,8% des Darlehensbetrags.

Missverständnis Nr. 6: Ohne Geld für eine Anzahlung sollten Sie nicht einmal an eine Hypothek denken

Die Anzahlung (dh der Betrag, der für den Kauf einer Wohnung selbst gezahlt werden muss) beträgt bei verschiedenen Banken 20-30% der Kosten der Wohnung. Es gibt zwei Möglichkeiten, auf eine Anzahlung zu verzichten. Die erste besteht darin, ein Darlehen für Verbraucherzwecke zu erhalten (der erhaltene Betrag wird in den Kauf einer Wohnung investiert). Der zweite Weg ist möglich, vorausgesetzt, der Kreditnehmer verfügt bereits über eine Immobilie. In diesem Fall kann die Transaktion im Rahmen des Hypothekentauschprogramms durchgeführt werden. Das Geld aus dem Verkauf der bestehenden Immobilie wird als erste Zahlung gutgeschrieben.

Missverständnis Nr. 7: Wenn die Bank dem Kreditnehmer die Erlaubnis für einen bestimmten Betrag erteilt, erhält der Kunde diese unabhängig von den Kosten der Wohnung

Wenn die Bank dem Kreditnehmer eine Kreditgenehmigung erteilt hat, beispielsweise in Höhe von 30.000 USD, erwartet der Kreditnehmer genau diesen Betrag. Die Bank legt jedoch fest, dass das ausgegebene Darlehen nicht mehr als 80% (oder 70% – je nach Bank) der Wohnungskosten beträgt. Das heißt, wenn der Kreditnehmer eine Wohnung im Wert von 35.000 USD findet, gibt ihm die Bank nicht die versprochenen 30.000 USD, sondern nur 28.000 USD (80% der Kosten der Wohnung). Es gibt auch eine Situation, in der die vom Kunden ausgewählte Wohnung nach einer unabhängigen Bewertung der Bank unter ihrem Marktwert (den Anforderungen des Verkäufers) bewertet wird. In diesem Fall erklärt sich die Bank damit einverstanden, ein Darlehen nur in Höhe von 80% (70%) des geschätzten Wertes zu gewähren. Dann muss der Kreditnehmer entweder selbst nach dem fehlenden Geld für den Kauf suchen oder nach einer anderen Wohnung suchen.

Missverständnis # 8: Alle Risiken des Kreditnehmers sind versichert

Dies ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass jede Hypothekentransaktion notwendigerweise versichert ist. Beim Kauf einer Wohnung über eine Hypothek benötigen Banken folgende Arten von Versicherungen: Versicherung von Eigentumsrechten, Eigentum sowie Lebens- und Arbeitsfähigkeit des Kreditnehmers. Alle Versicherungskosten trägt der Kreditnehmer. Gleichzeitig sind nicht die Risiken des Kreditnehmers versichert, sondern die Risiken der Bank, und im Falle eines versicherten Ereignisses werden alle Zahlungen an die Bank geleistet. Auf Wunsch kann der Kreditnehmer seine eigenen Risiken versichern, muss diese jedoch separat bezahlen.

Missverständnis Nr. 9: Wenn die Bank bankrott geht, zwingen die Gläubiger der Bank den Kreditnehmer, die gesamte Schuld auf einmal zu bezahlen

Es ist nicht so. Wenn eine Bank bankrott geht, geht ihr Vermögen an die Gläubiger. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf das Schicksal des Kreditnehmers. Der Kreditnehmer wechselt einfach den Begünstigten, für den er den Restbetrag und die Zinsen zahlt. Unabhängig vom Wechsel des Kreditgebers können die Bedingungen des Kreditvertrags in keinem Fall geändert werden.

Missverständnis Nr. 10: Wenn der Kreditnehmer nach mehreren Jahren der Rückzahlung der Darlehensbeträge den erforderlichen Betrag nicht mehr zahlen kann, nimmt die Bank alles weg.

Es ist nicht so. Durch die Zahlung von Zinsen für einen Kredit über mehrere Jahre gelingt es einer Person, einen Teil des Kredits an die Bank zurückzuzahlen. Darüber hinaus wird noch Geld als Anzahlung eingezahlt. Dieser Anteil an der Wohnung gehört dem Kreditnehmer. Wenn der Kreditnehmer die Raten des Kredits nicht mehr bezahlen kann, wird die von ihm gekaufte Wohnung ausgetauscht. Für den Kreditnehmer wird eine Wohnung für den von ihm gezahlten Betrag gekauft, und die zusätzliche Zahlung dient zur Rückzahlung der Schulden an die Bank.