Es ist kein Geheimnis, dass Immobilientransaktionen eine ziemlich profitable Möglichkeit sind, Geld zu investieren. Wie kann man das Eigentum, das sich im Besitz befindet, gewinnbringend nutzen? Welchen bevorzugen Sie: ein Gebäude verkaufen oder vermieten? Worauf ist bei der Erstellung eines Verkaufs- oder Leasingvertrags zu achten? Der Anwalt von M2 beantwortet diese Fragen. Schauen wir uns zunächst an, wie Sie mit Immobilien Gewinne erzielen können Die aus rechtlicher Sicht einfachste Option ist der Bau eines Gebäudes mit anschließendem Verkauf. Einfach, da die rechtliche „Reinheit“ des Objekts nicht überprüft werden muss. Darüber hinaus bevorzugen Käufer den Umgang mit dem Erstbesitzer, wenn er sich als Entwickler herausstellt – noch besser. Es stimmt, es gibt einige Schwierigkeiten. Zum Beispiel müssen Sie zuerst einen erheblichen Betrag finden, der für den Bau erforderlich ist – es kann sich entweder um einen Bankkredit oder um ein Fonds für Investoren handeln.
Manche Leute wollen alles auf einmal…
Die meisten, die mit Immobilien Geld verdienen, arbeiten nach dem Schema: gebaut – entworfen – verkauft. Das Fazit ist, dass eine Baufirma, die ein Gebäude errichtet hat, es fertig an Interessenten verkauft. Bei Abschluss eines Vertrages über den Verkauf von Immobilien müssen die Parteien prüfen, ob der Standort des Objekts korrekt angegeben ist, ob dem Vertrag Grundrisse und Unterlagen für das Grundstück beigefügt sind. Es ist auch notwendig, den Raum sorgfältig zu vermessen und seine genaue Fläche anzugeben. Wenn es sich um einen Teil eines Gebäudes handelt, sollte auf dem Grundriss vermerkt werden, welcher Teil verkauft wird.
Nachdem Sie alle erforderlichen Dokumente (mit Kopien) gesammelt haben, können Sie sich an einen Notar wenden. Höchstwahrscheinlich wird er nur am Kaufvertrag interessiert sein. Nach der Registrierung der Transaktion bei einem Notar sollte die staatliche Registrierung durchgeführt werden. Die Liste der dafür erforderlichen Unterlagen kann am Ort der Registrierung geklärt werden. In jedem Fall müssen Sie drei Exemplare des Kaufvertrags vorrätig haben (eines für jede der Parteien und für die Registrierungsstelle). Auch notariell beglaubigte Kopien der Vereinbarung und aller zugehörigen Dokumente sind nicht überflüssig.
Dokumente der Parteien. Nach Zahlung der staatlichen Gebühr und Registrierung des Vertrags kann die Transaktion als abgeschlossen betrachtet werden.
Das Objekt selbst wird gemäß dem Akt der Annahme und Übertragung übertragen, wobei das Datum der Übertragung des Gebäudes und sein Zustand angegeben werden müssen. Wenn die Parteien Ansprüche in Bezug auf die Qualität des Objekts oder dessen Zahlung im Rahmen des Vertrags haben, muss dies in der Handlung berücksichtigt werden.
Darüber hinaus gibt es einen Zeitraum, in dem der Verkäufer dem Käufer die Qualität der Ware garantieren muss. Wenn jedoch beispielsweise ein Gebäude einstürzt und eine Expertenprüfung ergibt, dass die Designer oder Bauherren schuld sind, werden sie haftbar gemacht. Wenn versteckte Mängel festgestellt werden, wird der Käufer auch den Verkäufer kontaktieren.
-Und einige – in Teilen
Die Eigentümer, die anstelle einer großen Pauschale jeden Monat (Jahr) relativ wenig Geld erhalten möchten, vermieten das errichtete Gebäude. Die Nachfrage nach allen Arten von Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhäuser usw.) ist mittlerweile recht groß, sodass zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Objekts in der Regel alle Räumlichkeiten bereits auf die Mieter verteilt sind.
Bei der Registrierung eines Mietvertrags ist es erforderlich, einen Vertrag korrekt zu erstellen. Was sollte dieses Dokument enthalten und auf welche Punkte sollten Sie bei der Unterzeichnung achten? Es ist unbedingt zu überprüfen, ob die Angaben der Parteien korrekt angegeben sind: Namen, Adressen, TIN, Bankdaten, Passdaten (wenn die Vertragspartei eine Einzelperson ist) usw..
Ein wichtiges Element des Mietvertrags ist die Annahme und Übertragung der dem Vertrag beigefügten Räumlichkeiten. Darin müssen Sie den Zustand des Raums zum Zeitpunkt der Übertragung angeben und notieren, welche Kommunikationen angeschlossen sind und funktionieren (Telefonkabel, Wasserversorgung und Kanalisation, Heizungsnetz usw.)..
Der nächste wichtige Punkt ist die Miete, deren Höhe von den Vertragsparteien ausgehandelt werden muss. Es kann für 1 sq berechnet werden. m pro Jahr oder für die gesamten Räumlichkeiten pro Monat. Darüber hinaus muss festgelegt werden, wie die Zahlung erfolgen soll: Wenn in Rubel, dann wird der Betrag des Mietpreises angegeben, in Dollar oder Euro, ist zu beachten, dass die Abrechnung in Rubel zu dem von den Parteien festgelegten Satz erfolgt. Meistens wird es mit dem Zinssatz der russischen Zentralbank gleichgesetzt. Bei der Ermittlung der Mietsumme muss angegeben werden, ob darin Stromrechnungen enthalten sind. In einigen Fällen behält sich der Vermieter das Recht vor, dem Mieter gesonderte Rechnungen für Grundversorger und Zusatzleistungen auszustellen, zu denen beispielsweise Müllabfuhr, Telefonkommunikation, Internet usw. gehören. Um Missverständnisse im Vertrag zu vermeiden, ist es ratsam zu klären, dass die Übertragung von Räumlichkeiten an Leasing ist keine Übertragung des Eigentums daran.
Wenn ein Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen wird, unterliegt er der staatlichen Registrierung. Angesichts der Tatsache, dass die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien derzeit recht hoch ist und dass eine Reihe von Mietern einen langfristigen Mietvertrag abschließen, haben die Registrierungsbehörden in Moskau ein spezielles „Fenster“ geschaffen, in dem alle Verträge zur Registrierung eingereicht werden können. Ein Beamter akzeptiert jedoch nicht mehr als 10 Fälle (separate Vereinbarungen) gleichzeitig, so dass es schwierig sein wird, mehr von ihnen gleichzeitig zu registrieren. Viele Organisationen tragen daher die Verantwortung für die Registrierung langfristiger Mietrechte bei Mietern. Wenn die Parteien dieses Verfahren nicht durchlaufen möchten, können sie eine Vereinbarung für einen kürzeren Zeitraum abschließen und die Möglichkeit ihrer Verlängerung vorsehen. Darüber hinaus dürfen Sie die Laufzeit im Mietvertrag überhaupt nicht angeben: In diesem Fall gilt sie als unbefristet und erfordert keine Registrierung.
Wenn Sie beabsichtigen, Einzelhandelsflächen und Lager gleichzeitig zu mieten, ist es ratsam, einen Vertrag für beide Räumlichkeiten abzuschließen. Darüber hinaus muss im Vertrag genau angegeben sein, wo sich der Pavillon befindet und wo die Waren gelagert werden..
Was ist rentabler?
Sollten Sie das Gebäude verkaufen oder vermieten? Jeder Fall hat seine eigenen Vor- und Nachteile. Durch den Verkauf können Sie jeweils einen erheblichen Betrag erzielen, wenn sich die Miete der Investition allmählich auszahlt, das Gebäude jedoch ein stabiles Einkommen erzielt.
Probleme mit der Registrierung Ihrer Rechte müssen in jedem Fall gelöst werden. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Sie bei der Registrierung und Registrierung eines langfristigen Mietvertrags eine Gebühr zahlen müssen (diese wird auch erhoben, wenn Sie Änderungen oder Ergänzungen am Vertrag vornehmen). Steuern nicht vergessen.
In jedem Fall kann das Gebäude, wenn es Eigentum ist, verkauft oder verpfändet werden. Darüber hinaus hat die Hypothek keinen Einfluss auf das Verhältnis zwischen dem Vermieter und den Mietern, denn solange das Gebäude im Eigentum des Vermieters bleibt, gehen alle Mietzahlungen wie bisher an ihn.
Es ist schwer zu sagen, was aus geschäftlicher Sicht rentabler ist. Jede Immobilie ist ein ausnahmslos liquider Vermögenswert, der jederzeit verkauft werden kann.
Ich bin neugierig zu erfahren, ob es sich wirklich lohnt, in Immobilien zu investieren. Trotz der potenziell rentablen Renditen hört man oft von den Herausforderungen und dem Aufwand, der damit verbunden ist. Sind die Mühe und die Zeit, die man in die Immobilieninvestition steckt, tatsächlich lohnenswert? Gibt es alternative Anlageoptionen, die weniger komplex sind, aber dennoch gute Renditen bieten?