Klassifizierung von Vorortimmobilien der Region Moskau

Vor nicht allzu langer Zeit schlug die russische Gilde der Immobilienmakler (RGR) eine neue Klassifizierung von Vorortimmobilien vor und stellte fest, dass es für Häuser und Hütten außerhalb der Stadtgrenzen ihre eigenen Prinzipien der Trennung in „Economy Class“ und „Elite“ geben sollte..

Gildenexperten betonen, dass die vom Profilkomitee entwickelte Klassifizierung nicht vorgibt, den vorstädtischen Immobilienmarkt umfassend widerzuspiegeln, sondern die Grundlage sein sollte, auf der jede Region ihre eigene, genauere und an die örtlichen Bedingungen angepasste Option erstellen wird.

Wie die Experten des Analysezentrums für Immobilienmarktindikatoren sofort bemerkten, bestand unter den Mitgliedern der russischen Gilde der Immobilienmakler selbst kein Konsens darüber, welche Faktoren dazu beitragen sollten, Landhäuser in separate Kategorien zu unterteilen.

Einige Experten sind daher der Ansicht, dass der Preis des Gebäudes das grundlegende Kriterium sein sollte, während andere der Ansicht sind, dass es ohne Berücksichtigung von Faktoren wie Standort, Vorhandensein einer entwickelten Infrastruktur und der Fläche des Grundstücks nicht möglich ist, genau zu bestimmen, ob ein Haus Elite ist..

Infolgedessen gelang es dem Profilausschuss weiterhin, eine vereinfachte Version der Klassifizierung von Vorortimmobilien für die Region Moskau zu entwickeln, auf deren Grundlage regionale Organisationen – Mitglieder der RGR – ihre eigenen Klassifizierer erstellen können.

Economy Class

Die günstigste Kategorie von Vorortimmobilien, deren Hauptunterscheidungsmerkmal die kleine Fläche des Hauses selbst und das Grundstück sowie eher bescheidene Anforderungen an die Qualität der Baumaterialien und die Verfügbarkeit der Infrastruktur im Dorf sind.

Ein als „Economy Class“ klassifiziertes Landhaus in der Region Moskau weist also folgende Merkmale auf:

• Wohngebäudefläche – ab 80 Quadratmetern, für Stadthäuser ist die benötigte Fläche noch geringer – ab 60 „Plätzen“;
• die Gesamtfläche des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet – nicht mehr als 12 Morgen;
• Das Gebiet ist sehr klein – ungefähr einhundert Teile;
• Die heute verfügbaren Angebote der Region Moskau befinden sich in ziemlich großer Entfernung von der Moskauer Ringstraße – mindestens 30 Kilometer;
• ein typisches Architekturprojekt ohne Schnickschnack;
• Es können alle Baumaterialien verwendet werden. Meistens werden preiswerte Häuser mit einer kleinen Fläche aus Blöcken, Baumstämmen oder auf der Basis eines Holzrahmens errichtet.
• Ingenieurkommunikation ist in der Regel individuell;
• Es gibt keine Anforderungen an den Standort und die Verfügbarkeit der Infrastruktur, dh ein Landhaus der „Economy Class“ kann in relativ großer Entfernung von sozialen Einrichtungen wie einer Schule und einem Kindergarten sowie Geschäften aufgestellt werden.
• und schließlich sollten die Kosten eines solchen Landhauses laut RGR-Experten 6 Millionen Rubel nicht überschreiten.

Wie Sie sehen können, ist ein „Economy Class“ -Haus ein relativ kleines Gebäude mit einem winzigen angrenzenden Grundstück, oft weit entfernt von der Zivilisation. Und der angegebene Höchstpreis von 6 Millionen Rubel ist auf die Besonderheiten des Immobilienmarktes in der Nähe von Moskau zurückzuführen – in anderen Regionen können Sie zum gleichen Preis ein solides Herrenhaus mit zentraler Kommunikation kaufen.

Komfortklasse

Anders als bei der Klassifizierung von Stadtwohnungen, bei denen nur vier Kategorien angegeben sind – „Economy“, „Business“, „Premium“ und „Deluxe“ – ist eine weitere Klasse in der Klassifikation der vorstädtischen Wohnobjekte aufgeführt – „Komfort“..

Dies sind teurere Häuser, die sich immer noch nicht für den Status prestigeträchtiger Vorschläge qualifizieren können. Die Spezialisten stellen folgende Anforderungen an die Häuser der Kategorie „Komfortklasse“:

• Entfernung von der Moskauer Ringstraße – nicht mehr als 50 Kilometer, dh die sogenannten „fernen Datschen“, die bei Käufern von Immobilien in der Nähe von Moskau immer beliebter werden, können dieses Gesetz nicht mehr beanspruchen;
• Hausfläche – von 160 bis 300 Quadratmetern, für Stadthäuser – von 100 bis 200 „Quadraten“;
• Landfläche – von 10 bis 20 Ares;
• die Fläche des angrenzenden Gebiets beträgt mindestens 1 bis 3 Morgen;
• Die Experten stellten eine etwas vage Anforderung an die Architekturprojekte, nach denen Häuser der „Komfortklasse“ gebaut werden – „modern“. Was unter solch charakteristischen, typischen oder individuellen Projekten zu verstehen ist und wie genau sich die „Modernität“ einer architektonischen Lösung manifestieren sollte, ist nicht klar;
• Die technische Kommunikation kann sowohl individuell als auch zentralisiert sein.
• Die am häufigsten verwendeten Baumaterialien sind Ziegel, Holzrahmen und Monolithblock. Wenn jedoch Materialien für den Bau von Häusern der „Economy Class“ verwendet werden können, sind in diesem Fall nur hochwertige Häuser gemeint.
• Es gibt keine besonderen Anforderungen an die Lage des Hauses der „Komfortklasse“. Das Dorf muss jedoch über einen Kinder- und Sportplatz, ein Geschäft, einen Gästeparkplatz, eine Apotheke, ein Café und ein Restaurant verfügen, was die Lage eines Wohngebäudes in Siedlungen ohne ausreichend ausgebaute Infrastruktur bereits ausschließt ;;
• Die Kosten für ein „komfortables“ Landhaus sollten 13 Millionen Rubel nicht überschreiten.

Im Allgemeinen ist es kein Problem, solche Angebote – zu einem Preis von bis zu 13 Millionen Rubel – in der Region Moskau zu finden. Wir können sagen, dass dies eine der am weitesten verbreiteten und beliebtesten Kategorien von Vorortimmobilien ist.

Business Class

Der Name dieser Kategorie von Vorortimmobilien bedeutet keineswegs, dass solche Objekte nur als Wohnort für Geschäftsleute genutzt werden können. Ein solcher Name weist vielmehr auf einen höheren Status eines Wohngebäudes, einen höheren Komfort und natürlich einen recht hohen Preis hin..

Die Experten der russischen Gilde der Makler stellten die folgenden Anforderungen für vorstädtische Immobilienobjekte, die behaupten, eine „Business Class“ -Kategorie zu sein:

• Solche Objekte können nicht mehr im gesamten Gebiet der Region Moskau lokalisiert werden, sondern nur in Richtungen, die unter dem Gesichtspunkt der Bewegung als die prestigeträchtigsten und bequemsten gelten: im Nordwesten, Norden, Südwesten und Westen der Region Moskau. Die Gebiete von Neu-Moskau wurden in diese Liste aufgenommen, aber jetzt ist es nicht mehr möglich, solche Häuser als „Vorstädte“ zu bezeichnen, da sie die Grenzen der Metropole erreicht haben.
• Die Fläche des Hauses muss für Stadthäuser mindestens 250 Quadratmeter betragen – von 200 „Plätzen“;
• die Gesamtfläche des Grundstücks beträgt 15 bis 30 Hektar;
• angrenzendes Gebiet – ungefähr 3 Morgen;
• Entfernung von der Moskauer Ringstraße – nicht mehr als 50 Kilometer;
• Die Anforderungen an die architektonische Gestaltung sind dieselben wie für die Kategorie „Komfortklasse“, dh „moderne architektonische Gestaltung“.
• Am häufigsten werden Baumaterialien wie ein Monolithblock, Ziegel, Brettschichtholz und ein hochwertiger Holzrahmen verwendet.
• Die Kommunikation erfolgt in der Regel zentral, die Nutzung einzelner technischer Netze ist jedoch nicht ausgeschlossen, insbesondere das Vorhandensein eines Brunnens auf dem Gelände und eines autonomen Abwassersystems.
• Das Dorf, in dem sich die Häuser der „Business Class“ befinden, sollte seinen Bewohnern ein ausreichend hohes Maß an Komfort bieten, insbesondere ein landschaftlich gestaltetes Gebiet, einen Gästeparkplatz, einen Kinder- und Sportplatz, einen Kindergarten, einen Supermarkt, eine Apotheke, einen Schönheitssalon, ein Café oder ein Restaurant ein medizinisches Zentrum sowie ein Servicezentrum;
• Die Kosten für ein „Business Class“ -Landhaus liegen zwischen 13 und 23 Millionen Rubel.

„Business Class“ kann als mittlere Kategorie bezeichnet werden. Sie betrifft das für die Region Moskau akzeptable Kostenniveau, den Standort und die gestellten Anforderungen. Die Popularität dieser Vorschläge ist jedoch bereits um eine Größenordnung geringer als die von Häusern der „Komfortklasse“.

Premiumklasse

Aus dieser Kategorie heraus beginnen wirklich elitäre Vorortimmobilien, daher steigen die Anforderungen an solche Villen ebenso wie der Preis für Vorschläge. Die RGR-Experten glauben, dass nur diejenigen Vorstadthäuser, die berechtigt sind, als „Premiumklasse“ eingestuft zu werden:

• befinden sich in einer Entfernung von nicht mehr als 30 Kilometern von der Moskauer Ringstraße. Wenn diese Grenze für die „Economy Class“ bedeutet, dass sie sich der Hauptstadt für diese Marke nicht „nähern“ können, oder vielmehr nicht wegen der hohen Kosten für Vorschläge in der Nähe von Moskau, dann für die Kategorie „Premium“ im Gegenteil die Nähe zum alten Moskau wird zum Beweis für das Prestige des Wohnens;
• Hausfläche – mindestens 350 „Plätze“ für Stadthäuser, wenn sie grundsätzlich dieser Kategorie zugeordnet werden können – mindestens 250 Quadratmeter;
• Die Gesamtfläche des Standorts beträgt mindestens 15 Acres.
• Land um das Haus – mindestens 3 Hektar;
• Es wird angenommen, dass nur die zentrale technische Kommunikation ein höheres Maß an Komfort bietet.
• „Premium-Häuser“ können nur in Gebieten mit guter Ökologie liegen, die in Bezug auf Erholung und ständigen Wohnsitz attraktiv sind. Wie im Fall der „Business Class“ meinen die meisten Experten den Nordwesten, Norden, Südwesten und Westen der Region Moskau;
• nur einzelne Architekturprojekte;
• gebrauchte Baumaterialien: Monolith-Ziegel, Brettschichtholz und Ziegel, modern und hochwertig;
• Das Territorium solcher Elitesiedlungen sollte über eine ausgebaute Infrastruktur verfügen: mehrere Spielplätze, ein Sportkomplex, ein Schönheitssalon, ein Supermarkt, ein Parkplatz für Gäste, ein Restaurant, Verbraucherdienste, ein Kindergarten, eine Apotheke, ein modernes medizinisches Zentrum – all dies steht den Bewohnern von Häusern der Premiumklasse zur Verfügung … Darüber hinaus ist das Vorhandensein von Landschaftsgestaltung erforderlich, das Gebiet ist in der Regel geschlossen und wird rund um die Uhr bewacht. Es ist anzumerken, dass genau die „Nähe“ solcher Siedlungen seit langem das Hauptunterscheidungsmerkmal der Elite-Vorstadtimmobilien ist.
• Die Kosten für Häuser der Premiumklasse liegen zwischen 23 und 43 Millionen Rubel.

Elite-Vorortimmobilien sind nicht mehr nur Ferienhäuser auf einem Holzrahmen, sondern echte Schlösser, Villen und Luxusvillen. Mit dem Kauf eines Hauses mit einer Fläche von mehr als 350 „Plätzen“ erklärt der neue Eigentümer seinen hohen sozialen Status und ein relativ stabiles Wohlfühlmaterial, da die Instandhaltung eines solchen Hauses ebenfalls sehr teuer ist.

Deluxe

Exklusive Angebote, die prestigeträchtigsten, teuersten Häuser „nicht für jedermann“ – all dies kann mit Zuversicht über die Kategorie der Vorortimmobilien „Deluxe“ gesagt werden. Um diesen hohen Status zu erhalten, müssen die Villen die folgenden Anforderungen erfüllen:

• Wenn die RGR-Experten bei Häusern der Premiumklasse eindeutig angegeben haben: „Mindestens 30 Kilometer von der Moskauer Ringstraße entfernt“, sind für die Kategorie „De-Lux“ Ausnahmen möglich. Ja, meistens befinden sich solche Elitehäuser in der Nähe der Region Moskau. Sie können sich jedoch in größerer Entfernung befinden, wenn dieser Standort außergewöhnliche Vorteile bietet. Zum Beispiel hat ein Haus, das von einem Kiefernwald umgeben ist und sich in einem ökologisch sauberen Gebiet am Ufer eines Stausees befindet, das Recht, als Elitevorschlag eingestuft zu werden. Experten haben die prestigeträchtigsten Gebiete der Region Moskau identifiziert, in denen am häufigsten Luxushäuser zu finden sind: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe und Kievskoe shosse;
• Hausfläche – ab 400 Quadratmetern gehören Stadthäuser wie Häuser mit engen Nachbarn und einem relativ kleinen Grundstück normalerweise nicht zu dieser Kategorie;
• Gesamtfläche des Geländes – von 30 Hektar;
• angrenzendes Gebiet – mehr als 3 Morgen;
• ein ausschließlich individuelles Projekt eines Architekten;
• Baumaterialien von höchster Qualität – Monolith-Ziegel und Ziegel;
• Die gesamte technische Kommunikation ist zentralisiert.
• Auf dem Territorium des Dorfes muss es eine obligatorische Fußgängerzone geben, die auch als „Promenade“ bezeichnet wird und über Landschaftsgestaltung, Beleuchtungssystem, möglicherweise künstliche Teiche und Brunnen, einen Kindergarten, mehrere Sportplätze und Kinderspielplätze, Geschäfte, eine Apotheke und ein Restaurant verfügt , einen Schönheitssalon, ein medizinisches Zentrum sowie einzigartige Objekte für andere Dörfer wie einen Hubschrauberlandeplatz, einen Golfplatz und einen Yachtclub;
• die Kosten für ein luxuriöses Landhaus – ab 43 Millionen US-Dollar.

Nachdem Sie alle Anforderungen an die Dörfer mit Luxusvillen untersucht haben, können Sie sicherstellen, dass dies ein wahrhaft himmlischer Ort ist, den die Bewohner nur verlassen müssen, wenn sie zur Arbeit gehen..

Analysten des Zentrums für Immobilienmarktindikatoren betonen erneut, dass dieser Klassifikator nur für Vorortimmobilien in der Region Moskau erstellt wurde. Für andere Regionen ist es erforderlich, eigene Klassifikationen zu erstellen, die die Merkmale des Standorts und die lokalen Preise widerspiegeln.

Wenn Sie alle oben genannten Kategorien vergleichen, verstehen Sie, dass die Hauptunterscheidungsmerkmale von Häusern und Hütten der einen oder anderen Klasse der Preis, die Wohnfläche, die Lage im Verhältnis zu den Grenzen der Metropole und die entwickelte Infrastruktur des Dorfes sind. Alle anderen Faktoren können als sekundär und nicht so bedeutend bezeichnet werden.

Ein weiteres wichtiges Detail ist, dass alle Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit der Klassifizierung von Immobilienobjekten ergeben, häufig durch den Wunsch des Entwicklers verursacht werden, die neue Cottage-Community als eine prestigeträchtigere Kategorie einzustufen. Und wenn es nicht unter die angegebenen Anforderungen fällt, erscheinen häufig Aussagen, dass das System die individuellen Merkmale des Projekts nicht berücksichtigt.

Man kann nicht mit der Tatsache argumentieren, dass ein Landhaus eine Einzelunterkunft ist und es ziemlich schwierig ist, solche Projekte in einen bestimmten Rahmen zu „treiben“. Ein einheitliches Klassifizierungssystem ist jedoch weiterhin erforderlich, da es ermöglicht, die Kosten eines Ferienhauses genauer zu bestimmen, beispielsweise im Fall der Gewährung eines durch Immobilien besicherten Darlehens.