Mehrfamilienhäuser: Geschichte und Perspektiven des Bauens im modernen Russland

Projekte für den Bau von Mehrfamilienhäusern in Russland, insbesondere in Moskau, werden derzeit von einigen Beamten aktiv diskutiert, die versuchen, eine optimale Lösung für das Problem der Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum für die Bürger zu finden.

Im Allgemeinen lag die Miete in bürgerlichen Häusern zwischen 10 und 100 Rubel pro Monat. Elite-Wohnungen in einigen Wohnhäusern kosten mehr als 1.000 Rubel pro Monat. So viel hat es gekostet, eine Wohnung im Haus von Prinz Shcherbatovs Herrenhaus am Novinsky Boulevard, 11, zu mieten.

Zum Vergleich: 1880 betrug der Durchschnittslohn eines Arbeiters in Russland 30,38 Rubel und 1913 37,5 Rubel. Und für 10 Kopeken kann man ein Glas Wodka trinken oder einen Kuchen essen.

Die Ära des Wohlstands von Wohnhäusern in Russland endete zu Beginn des 20. Jahrhunderts mit der Machtübernahme der Bolschewiki. Nach der Oktoberrevolution 1917 verloren Mietshäuser aufgrund der Verstaatlichung des Wohnungsbestandes ihren Status.

Mehrfamilienhäuser im modernen Russland am Beispiel von Moskau und St. Petersburg

Moskauer Wohnhäuser des 21. Jahrhunderts

Die Idee, Wohnhäuser wiederzubeleben, kam bereits 1999 aus dem Mund der Behörden der Hauptstadt. Die damalige Umsetzung dieses Projekts wurde jedoch durch das bestehende Gesetz zur Wohnungspolitik, das es Mietern von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermöglichte, den Wohnungsbau zu privatisieren, ernsthaft behindert.

Nachdem eine Reihe von Gesetzesvorlagen verabschiedet worden waren, die eine solche Privatisierung untersagten, wurde das erste Wohnhaus in der Stadt in der 10 Bolshoy Nikolovorobinsky Lane gebaut. in Betrieb im Jahr 2003.

Die Kosten für das DIPS-Wohnbauprojekt betrugen 12,3 Mio. USD. Dieses Haus existiert noch heute und ist ein ziemlich erfolgreiches Projekt geworden. Beachten Sie, dass das Mieten einer Wohnung hier ziemlich teuer ist – von 2,5 Tausend bis 12 Tausend Dollar.

Trotz der Tatsache, dass das Wohnhaus von DIPS sehr gefragt war (derzeit ist es zu 98% besiedelt und der Rest der Wohnungen wird regelmäßig für kurze Zeit vermietet), wurde das Experiment der Moskauer Behörden noch nicht fortgesetzt. Tatsache ist, dass die Behörden um Kunden mit dem privaten Sektor konkurrieren müssen, der in der Hauptstadt den Löwenanteil der zu vermietenden Wohnungen ausmacht. Darüber hinaus ist die Verwaltung eines großen Hauses nicht einfach und teuer..

Aus diesen Gründen wurde derzeit in Moskau neben dem Wohnhaus in der Bolshoy Nikolovorobinsky Lane nur ein vollwertiges Projekt gestartet, das von einem Handelsunternehmen gebaut wurde.

Ende 2007 baute die Barkley Corporation das erste Elite-Apartmentgebäude in der Hauptstadt? Barkli Plaza, am Ufer des Prechistinskaya gelegen – in der teuersten Gegend Moskaus.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Die Wohnanlage umfasst 5 separate Gebäude, deren Höhe zwischen 5 und 7 Etagen liegt. Ein modernes Business Center der Klasse A befindet sich in den ersten Etagen des Barkley Plaza, während der Rest – Luxusapartments zur Miete bestimmt sind. Die Preise bestätigen den exklusiven Status des Wohnraums: für eine Wohnung von 75 qm. m mit einem Schlafzimmer muss ab 10 Tausend Dollar im Monat zahlen, und für Penthäuser und Fünfzimmerwohnungen über 255 qm. m – von 32 Tausend Dollar pro Monat.?

?Mehrfamilienhäuser in St. Petersburg

?Das erste Wohnhaus im modernen St. Petersburg wurde von einer finnischen Pensionskasse geschaffen, die einen Teil des Hauses am Kolomyazhsky-Prospekt aufgekauft hat.

Die Finnen interessieren sich für diesen Sektor des Immobilienmarktes, weil er in Russland, insbesondere in St. Petersburg, praktisch nicht vorhanden ist. Investoren erwarten daher ein angemessenes Einkommen, da aufgrund der bestehenden Wohnungsnot Wohnungen in ihrem Wohnhaus gefragt sein werden.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass ein anderes finnisches Unternehmen, das in seiner Heimat etwa 23.000 ähnliche Häuser hat, ebenfalls plant, Wohnhäuser in St. Petersburg zu bauen..

Das finnische Unternehmen besitzt 276 Wohnungen in 15 Kolomyazhsky-Prospekten mit 1 bis 3 Zimmern, die für einen Zeitraum von 11 Monaten an Mieter vermietet werden, mit der Möglichkeit, den Mietvertrag zu verlängern. Gemäß dieser Vereinbarung ist es Mietern untersagt, die Wohnung zu sanieren oder die Wände neu zu streichen. Selbst um ein kleines Loch in die Wand zu bohren, um beispielsweise eine Uhr oder ein Bild aufzuhängen, müssen sich die Bewohner an den Wartungsdienst des Wohnhauses wenden. Finnische Vermieter erklären solche strengen Wohnregeln damit, dass alle ihre Wohnungen im gleichen Stil eingerichtet sind, der nicht verletzt werden kann.

Der Mietpreis im einzigen Wohnhaus in St. Petersburg hängt sowohl von der Fläche der Wohnung als auch von der Etage ab (nach europäischen Standards ist die Wohnung umso teurer, je höher die Etage ist). Für eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von ca. 37 qm. Ich muss 18 Tausend Rubel pro Monat bezahlen. Für eine 3-Zimmer-Wohnung – ab 41 Tausend Rubel pro Monat.

Welterfahrung

Im Westen ist der Bau und die Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern seit langem ein rentables und erfolgreiches Geschäft, das den Eigentümern solcher Häuser ein stabiles Einkommen in Höhe von 10-12% pro Jahr bietet.

In europäischen Großstädten macht der Anteil der Mehrfamilienhäuser derzeit bis zu 30% des städtischen Wohnimmobilienmarktes aus. Viele junge Familien finden es rentabler, eine Wohnung zu mieten, als eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn Hypothekarkredite eingesetzt werden.

Beachten Sie, dass nach Angaben der International Union of Tenants in den Ländern Osteuropas, die kürzlich der EU beigetreten sind, etwa 40% der Bevölkerung Wohnraum mieten. Im „alten“ Europa sind die Zahlen höher: zum Beispiel in Holland und Deutschland – 50%, in der Schweiz – 70%.

Marcia Baldwin. Holland Reihenhäuser

Wenn wir einzelne europäische Städte nehmen, dann lebt in einigen die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung in Mehrfamilienhäusern. In Berlin beispielsweise sind laut Statistik 90% der Mieter und in Stockholm 100% (Tatsache ist, dass die Privatisierung von Wohnungen in Schweden verboten ist), so dass im ganzen Land nur etwa 10% des Wohnungsbestandes in Privatbesitz sind)..

In den Vereinigten Staaten besteht der größte Teil des Wohnungsbestandes aus Privathäusern. Und nur 30% der Immobilien werden vermietet. Dies gilt jedoch nicht für Großstädte. In Großstädten gibt es einen großen Fonds von Mietwohnungen. Zum Beispiel werden in San Francisco 65% des Wohnungsbestandes vermietet und in New York 70%. Im kanadischen Montreal leben etwa 50% der Bevölkerung in Mietwohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Europa und den USA sind eine weit verbreitete Art von Geschäft, das greifbares Einkommen bringt.

Gleichzeitig gibt es auch den sogenannten Sozialwohnungsbau. Diese Art umfasst Mehrfamilienhäuser, die privaten Investoren gehören, aber der Staat entschädigt im Rahmen bestimmter sozialer Programme die Wohnungseigentümer für die Differenz zwischen dem Markt und den sozialen Mietpreisen..

Die Tatsache, dass es sich um Sozialwohnungen handelt, bedeutet keineswegs, dass sich die Häuser in armen Gegenden befinden oder dass die Lebensbedingungen dort schlecht sind. Häuser können in sehr anständigen Gegenden stehen, aber sie sehen immer noch günstig aus und können sich nicht mit teuren Oberflächen rühmen. Aber im Allgemeinen sind die Lebensbedingungen anständig. Dies sind die Wohnungen, die bei Studenten und Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen am beliebtesten sind..

Wiederbelebung des Baus von Mehrfamilienhäusern im Rahmen des Hauptstadtprogramms „Wohnen“

Die Moskauer Regierung versucht, eine Lösung für die Wohnungsnot in Moskau zu finden. Die Behörden haben wiederholt die Frage der Umsetzung eines Programms für den Bau von Mehrfamilienhäusern in der Stadt aufgeworfen, das zur Lösung dieses Problems beitragen könnte. Die Angelegenheit hat jedoch noch keine praktische Umsetzung erreicht. Die Moskauer Regierung hat jedoch kürzlich das für den Zeitraum 2012-2016 entwickelte Wohnungsbauprogramm genehmigt, in dem Beamte die Wiederbelebung von Wohngebäuden in Moskau vorsahen. Im Rahmen dieses Programms werden Häuser zweier Arten gebaut:

• nicht subventioniert, deren Bau im Stadtbudget vorgesehen ist;
• profitabel, die auf Kosten von Privatinvestoren gebaut werden.

Die Regierung arbeitet derzeit an Maßnahmen, um einheimische Unternehmen für die Teilnahme an diesem Programm zu gewinnen. Viele Experten glauben, dass ein solches Programm schon vor langer Zeit hätte verabschiedet werden müssen. Nach ihrer Meinung verfügt Russland nun über alle Voraussetzungen, um einen zivilisierten Mietwohnungsmarkt zu schaffen. Derzeit ist der inländische Mietmarkt in einem völligen Chaos. Nur wenige Eigentümer formalisieren offiziell die Beziehungen zu Mietern, was manchmal zu ernsthaften Problemen sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter führt.

Durch den Bau von Mehrfamilienhäusern kann nicht nur die Anzahl der der Bevölkerung zur Verfügung stehenden Wohnungen erhöht, sondern auch die Qualität der angebotenen Dienstleistungen verbessert werden. Die Bürger können eine Wohnung nicht bei „privaten Händlern“, sondern bei einer Organisation mieten. Lassen Sie eine Wohnung in einem Wohnhaus etwas mehr kosten, aber dem Mieter werden normale Lebensbedingungen, ein umfassendes Angebot an Instandhaltungsleistungen für Wohnungen sowie eine offizielle Vereinbarung zur Festlegung der Rechte und Pflichten der Parteien garantiert.

??Perspektiven für Mehrfamilienhäuser auf dem russischen Immobilienmarkt

Wie bereits oben erwähnt, funktioniert der Markt für Mehrfamilienhäuser seit langem im Ausland, und diese Art von Wohnraum ist der Bevölkerung recht vertraut. Im Westen gibt es auch einen rechtlichen Rahmen für den effektiven Betrieb von Mehrfamilienhäusern..

Im modernen Russland ist der Bau von Mehrfamilienhäusern im Gegensatz zu westlichen Ländern aufgrund ihrer geringen Rentabilität noch nicht weit verbreitet. Russische Anleger halten eine akzeptable Rendite von 7 bis 10% für doppelt so hoch wie die am Markt vorhandene, und 4% des Gewinns gelten für Europa als normal. Darüber hinaus fehlt in unserem heutigen Land das Konzept des „Wohnungsbaus“ in der Gesetzgebung, weshalb es in diesem Sektor des Immobilienmarktes keine gesetzliche Regelung der Beziehungen gibt.

Für die erfolgreiche Umsetzung von Projekten von Mehrfamilienhäusern und die Weiterentwicklung dieser Richtung in Russland ist es notwendig, den Status eines Mehrfamilienhauses auf gesetzlicher Ebene zu sichern.

Es ist auch notwendig, ein System der Interaktion zwischen Investoren und dem Staat zu entwickeln. Experten weisen darauf hin, dass der Staat Maßnahmen zur Stimulierung des Geschäfts entwickeln sowie bestimmte Garantien und Schutzmaßnahmen gegen die Unehrlichkeit einiger Teilnehmer bieten sollte.

?Unter den Maßnahmen staatlicher Anreize, die dazu beitragen, die effektive Entwicklung dieses Gebiets auf dem Mietobjektmarkt zu erreichen, kann man Folgendes hervorheben:

• Gewährleistung einer vorrangigen Reihenfolge der Prüfung von Fragen im Zusammenhang mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern durch die Behörden;
• Ausschreibungen, bei denen Grundstücke zur Miete für den Bau von Mietshäusern angeboten werden;
• die Einführung eines Vorzugsmietpreises für Grundstücke, die für den Bau eines Mehrfamilienhauses auf ihnen für die Dauer ihres Baus sowie für einen bestimmten Zeitraum nach der Inbetriebnahme eines Wohnhauses usw. vorgesehen sind..

Bestimmte Bedingungen können als staatliche Garantien verwendet werden, die während der Auktion obligatorisch sind, zum Beispiel:

• Die zum Verkauf angebotenen Grundstücke müssen Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern sowie für die Economy- und Business-Klasse kombinieren.
• Grundstücke werden nur unter der Bedingung versteigert, dass der Bauträger (Investor) verpflichtet ist, einen bestimmten Anteil der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Wohnhaus bestimmten Kategorien von Bürgern vom Staat zur Miete zur Verfügung zu stellen. Dies wird dazu beitragen, ein soziales Wohnungsbauprogramm ähnlich dem westlichen umzusetzen, wenn der Staat den Investor für einen Teil der Miete entschädigt, die sozial ungeschützten (armen) Bevölkerungsgruppen gewährt wird.

Es ist auch zu beachten, dass der Bau von Mehrfamilienhäusern nicht nur in der Hauptstadt, sondern auch in den Regionen effektiv genutzt werden kann. Hier werden noch günstigere Bedingungen für ihren Bau festgestellt: ein weniger umständlicher bürokratischer Apparat und eine größere Anzahl von freien Bereichen, die zum Bauen geeignet sind.

Abschließend möchte ich sagen, dass der Bau von Mehrfamilienhäusern eine vielversprechende Richtung für Russland ist. Damit dieser Sektor jedoch die Möglichkeit erhält, sich in dieser Phase aktiv weiterzuentwickeln, ist zunächst staatliche Unterstützung erforderlich..