Die schwierige Situation beim Erwerb von Immobilien in Russland zwingt viele seiner Bürger, nach lukrativen Angeboten im Ausland zu suchen. Jemand ist von der europäischen Einfachheit der Registrierung von Transaktionen angezogen, jemand ist nicht gleichgültig gegenüber den niedrigen Wohnkosten, die für eine Reihe asiatischer Länder typisch sind, und wieder andere sind einfach froh, die Möglichkeit zu haben, an einem neuen Ort zu leben. In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt sorgfältig das Image eines Staates geschaffen, der Ihnen alle oben genannten Vorteile bieten kann – Australien. Ist es wirklich so – wir werden es in unserem neuen Artikel herausfinden.
Australien ist ein erstaunlicher Staat, der mehrere Inseln und einen ganzen Kontinent besetzt. Auf allen Seiten ist dieses Land von den Gewässern der Weltmeere umgeben, und auf einem großen Gebiet herrscht das vielfältigste Klima, das jedoch immer warm sein wird. Australien ist ein echtes Resort, eisige Temperaturen treten hier einfach nicht auf. Aus Gewohnheit können Sie hier verwirrt sein, denn nach unseren Maßstäben kommt der Winter in Australien im Sommer und der Sommer im Winter..
Hier ist, was Australien für Menschen zu bieten hat, die sich über Wohneigentum an diesen entfernten Ufern wundern?
Erstens ist Australien ein wirtschaftlich sehr komfortables Land mit einem konstant hohen Lebensstandard. Es gibt praktisch keine Inflation, aber die Immobilienpreise steigen schnell und stetig – Investitionen in australische Immobilien können in aller Ruhe getätigt werden. Darüber hinaus sind Mietwohnungen in Australien recht teuer, sodass sich das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung in 10 bis 15 Jahren auf diese Weise auszahlt.
Zweitens ist Australien ein großartiger Ort nicht nur zur Erholung, sondern auch zum Arbeiten, Lernen und allgemein – zum Leben. Diplome australischer Universitäten werden auf der ganzen Welt zitiert. Es ist durchaus möglich, dass Besucher hier einen guten Job finden. Die Hauptsache ist, fließend australisches Englisch zu sprechen. Mit einem mehrjährigen Visum können Sie so viel Zeit in Australien verbringen, wie Sie möchten. Sie müssen es nur einmal im Jahr erneuern.
Drittens ist der Kauf von Immobilien in Australien, wie Sie weiter unten sehen werden, absolut sicher und erfolgt mit einem Minimum an Formalitäten – dies kann über ein sehr seltenes Land gesagt werden. Die Gesetze zum Erwerb und zur Registrierung von Immobilien sind hier einfach und verständlich. Darüber hinaus haben sie sich seit mehreren Jahrzehnten nicht geändert, was die Stabilität einer rechtlich bedeutsamen Transaktion garantiert.
Der vierte Vorteil des Immobilienkaufs sind die überraschend niedrigen Zinssätze (1-3% pro Jahr), zu denen australische Banken ausländischen Bürgern Kredite für den Kauf von Wohnraum gewähren. Um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, müssen Sie der Bank außerdem einen Reisepass und eine Vereinbarung über den Kauf eines Immobilienobjekts vorlegen, die Informationen über die bezahlte erste Rate enthält (30-40% der Wohnkosten). Ein Minimum an Formalitäten. Oft wird von Ihnen nichts anderes verlangt. Daher sollten Sie überlegen, ob Sie noch einen Kredit aufnehmen und sich ein etwas geräumigeres Zuhause leisten können?
Das Verfahren zur Registrierung von australischen Immobilien im Eigentum
Nach australischem Recht hat jeder ausländische Staatsbürger das Recht, im eigenen und im sekundären Sektor frei in seinem eigenen Namen Wohnungen zu kaufen.
Es ist zu beachten, dass ausländische Staatsbürger berechtigt sind, folgende Immobilien in Australien zu erwerben:
- Wohnen in der Bauphase.In diesem Fall wird die erste Rate vor Baubeginn gezahlt und die anschließende Zahlung nach Absprache mit der Bauorganisation..
- Fertiges (bereits gebautes) Haus, Apartment oder Stadthaus.Das heißt, bereits gebaute Immobilien, die noch nicht in Betrieb genommen wurden.
- Altes Nichtwohnobjekt.Solche Wohnungen müssen zwangsläufig abgerissen und anschließend ein neues Gebäude errichtet werden. Darüber hinaus sollte ein Betrag, der die Hälfte der Kosten der alten Nichtwohnimmobilien übersteigt, für den Bau einer neuen Immobilie aufgewendet werden. Während des Wiederaufbaus des Gebäudes ist das Wohnen verboten.
- Grundstück zum Bauen bestimmt.Beim Kauf eines Grundstücks muss der Käufer einen Plan des zukünftigen Wohngebäudes vorlegen. Darüber hinaus sollten die Bauarbeiten an diesem Objekt nicht mehr als ein Jahr ab dem Kaufdatum des Grundstücks verzögert werden..
- Wohnhaus.Das Hauptmerkmal dieses Kaufs ist die Einhaltung der Fristen – es ist erforderlich, eine Immobilie 12 Monate vor Ablauf des Visums zu kaufen. Es ist zu beachten, dass das Eigentum eines ausländischen Staatsbürgers nach australischem Recht ihm nicht das Recht einräumt, ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.
Nachdem sich der Käufer für die Wahl der Immobilie entschieden hat, muss er eine Baugenehmigung einholen, indem er einen Antrag (Formular R3) beim Foreign Investment Review Board (im Folgenden FIRB) einreicht..
Der eingereichte Antrag wird vom Rat innerhalb eines Monats geprüft, und die Entscheidung über seine Ablehnung oder Zufriedenheit wird direkt an den Antragsteller gesendet.
Bestimmte Kategorien von Bürgern sind berechtigt, Immobilien im Sekundarbereich ohne Erlaubnis der FIRB zu erwerben, beispielsweise ausländische Studenten, die an australischen Universitäten studieren. Diese Personen sind berechtigt, ein „Zweitwohnsitz“ zu erwerben, aber die Immobilie muss sich in der Nähe der Bildungseinrichtung befinden und ihr Wert darf 300.000 AUD (australische Dollar) nicht überschreiten. Darüber hinaus gilt die Transaktion nur dann als legal, wenn zum Zeitpunkt ihres Abschlusses ein gültiges Studentenvisum für einen Zeitraum von mindestens 12 Monaten vorliegt. Nach dem Gesetz kann ein ausländischer Student nach dem Kauf einer Immobilie nicht an einem anderen Ort wohnen, und im Falle eines Ablaufs oder einer Verlagerung des Visums muss die Immobilie verkauft werden.
In der Praxis befassen sich Entwickler unabhängig mit Fragen der Erlaubnis zum Verkauf von Immobilien an Ausländer. Somit wird das Verfahren zum Registrieren einer Kauf- und Verkaufstransaktion erheblich vereinfacht..
Nach australischem Recht kann nur die Hälfte der Wohnungen im im Bau befindlichen Gebäude an ausländische Staatsbürger verkauft werden. Diese Regel gilt auch für Flachbauten – nur 50% der Häuser auf dem Gebiet neuer Wohngebäude stehen zum Verkauf.
Immobilienkauf in Australien: Primärsektorobjekt
Wie Sie wissen, können Sie Immobilien in Australien auf zwei Arten kaufen:
- Besorgen Sie sich ein Visum und kaufen Sie eine Immobilie.
- Immobilien „in Abwesenheit“ kaufen (Kauf- und Verkaufsvertrag aus der Ferne abschließen).
Lassen Sie uns auf die häufigere zweite Option eingehen. Zunächst muss der Käufer auf der Website des Bauunternehmens mehrere interessante Immobilien auswählen. Der Käufer macht dann ein schriftliches oder mündliches Kaufangebot. Und wenn dieses Angebot angenommen wird, sendet das Entwicklerunternehmen dem Käufer als Antwort einen Vertrag zum Abschluss des Geschäfts, der unterzeichnet und zurückgeschickt werden muss..
Darüber hinaus muss der Käufer 1% des Wertes der Immobilie auf das Konto des Entwicklers und nach einiger Zeit weitere 9% des Gesamtwerts der Immobilie überweisen. Die Zahlung einer Anzahlung von 10% ist ein obligatorisches Merkmal beim Kauf einer „primären Immobilie“ in Australien. Dieser Betrag wird per Bankzahlung oder in bar bezahlt und dient auch als Garantie dafür, dass das ausgewählte Objekt aus dem Verkauf genommen wird (ca. 2-3 Wochen)..
Wenn die Transaktion auf Initiative des Käufers beendet wird, wird die Anzahlung vollständig an ihn zurückerstattet. Wenn die Transaktion fortgesetzt wird, wird dieser Betrag dem Gesamtkaufpreis gutgeschrieben. Es ist zu beachten, dass der Käufer während des Baus des „Hauptobjekts“ das Eigentumsrecht auf dieses Eigentum übertragen kann, indem er 2-3% der Gesamtkosten des Objekts an die Staatskasse zahlt.
In der Regel sollten Sie einen erfahrenen und lizenzierten Fachmann mit dem Kauf einer Immobilie in Australien beauftragen, nämlich einen Anwalt, der in dem australischen Bundesstaat arbeitet, in dem Sie sich für den Erwerb der „primären Immobilie“ entschieden haben..
In der Praxis arbeiten Immobilienentwickler direkt mit Anwälten zusammen und geben ihnen daher das volle Recht, eine Transaktion durchzuführen. Eine solche Partnerschaft zielt darauf ab, den Prozess der Vorbereitung und Verarbeitung der erforderlichen Unterlagen zu beschleunigen..
Nach Inbetriebnahme der Wohnung informiert der Bauherr den Käufer über den Abschluss der Bauarbeiten und ist daher verpflichtet, die restlichen 90% der Kosten des Objekts (innerhalb von 1-3 Monaten) zu bezahlen. Die Nichterfüllung dieser Verpflichtung führt zur Anerkennung des Vertrages als ungültig, während die zuvor geleistete Anzahlung nicht zurückerstattet wird.
In der Regel wird der Abschluss des Geschäfts für die endgültige Abrechnung festgelegt. Verhandlungen mit dem Verkäufer können jedoch darauf abzielen, eine teilweise Rückzahlung der Zahlung zu vereinbaren.
Am Ende der Transaktion erhält der Hausbesitzer eine Kopie des Kauf- und Verkaufsvertrags, die sein Recht, das erworbene Eigentum zu besitzen, vollständig bestätigt.
Wenn Sie die für Sie interessanten Wohnungen lieber persönlich inspizieren möchten, müssen Sie dafür ein Visum beantragen und nach Australien fliegen, nachdem Sie 1% des Wertes der Immobilie auf das Konto des Entwicklers überwiesen haben.
Diese Option zum Abschluss eines Geschäfts unterscheidet sich praktisch nicht von der oben beschriebenen, außer dass der Käufer die Immobilie, die er mag, unabhängig untersuchen und sich persönlich mit allen Dokumenten vertraut machen kann.
Nur wenige Käufer wissen, dass Immobiliendienstleistungen erheblich Zeit bei der Auswahl einer Immobilie sparen können. Makler suchen nach Immobilien, die den Anforderungen des Kunden entsprechen, organisieren eine Inspektion der gewünschten Objekte und helfen bei der Ausführung einer Kauf- und Verkaufstransaktion.
Wenn der Käufer während einer von einer Immobilienagentur erstellten Besichtigungstour keine Immobilien kauft, muss eine solche Organisation eine Mindestzahlung für die im Voraus erbrachten Dienstleistungen festlegen. Einige Agenturen bieten ihren Kunden als Entschädigung für eine effektive Inspektion von Immobilien die Erstattung von Transportkosten oder eines Geschenks an, beispielsweise eine Besichtigungstour.
Dienstleistungen von Immobilienorganisationen kosten den Käufer durchschnittlich 1,5-2% des Wertes der Immobilie. Um einen Vertrag mit einer Immobilienagentur abzuschließen, benötigt der Käufer nur einen Ausweis. Wenn Immobilien auf Kredit ausgegeben werden, benötigt der Käufer ein vollständiges Paket von Dokumenten.
Um einen Kredit zu erhalten, muss ein ausländischer Staatsbürger einem Kreditinstitut einen Personalausweis, Angaben zum Einkommen, einen Kaufvertrag für eine Immobilie und ein Dokument vorlegen, in dem die Zahlung einer Anzahlung von 10 Prozent bestätigt wird. Hypotheken in Australien haben eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren und der Zinssatz beträgt höchstens 8-9% pro Jahr.
Zusätzliche Kosten beim Kauf eines Eigenheims auf dem Primärmarkt
Die Höhe der zusätzlichen Kosten beim Kauf von „Primärwohnungen“ hängt direkt vom Grad der Bereitschaft des Objekts ab. Dementsprechend geht mit dem Kauf von Immobilien in der Bauphase die Zahlung einer Steuer von 1% des Wertes des Objekts einher. Wenn die Immobilie bereits gebaut und in Betrieb genommen wurde, kann sich diese Steuer auf 2,5% erhöhen. Die obligatorische Anmeldegebühr beträgt 0,2-0,5% der Gesamtkosten für Wohnraum. Darüber hinaus kann die Zahlung des Stempels (Stempelsteuer) das „Sparschwein der zusätzlichen Kosten“ um 3-5% des Wertes der Immobilie auffüllen.
Im Allgemeinen können die mit dem Kauf eines Eigenheims im Primärsektor in Australien verbundenen zusätzlichen Kosten zwischen 5 und 9% des Wertes der Immobilie liegen. Vergessen Sie jedoch nicht, für die Dienste eines Anwalts, eines Immobilienunternehmens, einer Bauinspektion und anderer Organisationen zu bezahlen..
Wie ist der Kauf eines Hauses auf dem Sekundärmarkt
Wie beim Kauf eines primären Eigenheims muss der Käufer eine kleine Anzahlung leisten, um die Ernsthaftigkeit seiner Absichten und sein Interesse am Kauf einer Immobilie zu bestätigen. Es muss jedoch an die Immobilienagentur überwiesen werden (die Höhe einer solchen Kaution beträgt ungefähr 1 Tausend AUD). Zu diesem Zeitpunkt wird der Käufer nicht durch die Fähigkeit zum Verhandeln behindert, da der Verkäufer Zugeständnisse machen und den Preis erheblich senken kann.
Unmittelbar nach dem Kaufangebot sowie beim Erwerb von Primärimmobilien ist es für die Parteien der Transaktion ratsam, eine vorläufige Vereinbarung oder die sogenannte „Verkaufsmitteilung“ zu schließen, die die Einzelheiten der Parteien, Informationen über ihre Vertreter (falls vorhanden), die Adresse der Immobilie, ihre Kosten, Verkaufsbedingungen und andere Bedingungen.
Die Verkaufsmitteilung wird vom Immobilienmakler an beide Parteien der Transaktion sowie an deren Vertreter gesendet. Eine solche Benachrichtigung erfolgt in der Regel mündlich..
Diese Phase ist auch durch eine technische und rechtliche Überprüfung des Zustands der Immobilie gekennzeichnet. Die Erstellung und Überprüfung von Dokumenten sowie die Kontrolle über die rechtliche Seite der Transaktion werden vom Immobilienmakler und den Anwälten durchgeführt – von der Seite des Käufers und des Verkäufers.
Der Tag der Vertragsunterzeichnung gilt als „Null“. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer innerhalb von vier Tagen das Recht, auf die Verpflichtungen zu verzichten, muss jedoch 0,25% des Wertes der im Vertrag festgelegten Immobilie bezahlen.
Innerhalb von 7 bis 14 Tagen ab Vertragsabschluss hat der Käufer das Recht, das Eigentum auf versteckte Mängel zu untersuchen. Um ein solches Verfahren durchzuführen, muss der Käufer einen unabhängigen Inspektor einladen, der auf der Grundlage der durchgeführten Untersuchungen eine angemessene Schlussfolgerung ziehen wird. Die Kosten für die Dienstleistungen dieses Spezialisten betragen ca. 300-400 AUD.
Auf der Grundlage des oben genannten Dokuments hat der Käufer das Recht, eine Preissenkung der Immobilie zu verlangen, Mängel zu beseitigen oder den Vertrag vollständig aufzugeben, ohne dabei etwas zu verlieren. Es ist wichtig, die Fristen einzuhalten und nicht zu spät Ansprüche gegen den Immobilienverkäufer einzureichen.
Zusätzliche Kosten beim Kauf eines Zweitwohnsitzes
Zusätzlich zu den Kosten des gekauften Eigenheims muss der Käufer einige Kosten bezahlen, deren Höhe direkt von dem Zustand abhängt, in dem sich das Objekt befindet, der Höhe der Transaktion und anderen Faktoren..
Tatsächlich unterscheiden sich die beim Kauf einer Primäreigenschaft erhobenen staatlichen Steuern nicht wesentlich von den Steuern auf Sekundärwohnungen. Der zweite Fall muss jedoch die Kosten für juristische Dienstleistungen, die Ausarbeitung und Übersetzung eines Vertrags, die Gewährung eines Darlehens und die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers umfassen.
Kommunale Zahlungen
Die durchschnittlichen monatlichen Stromrechnungen in Australien betragen 200-360 AUD (pro 3 Personen in einer Familie). Die Kosten solcher Zahlungen hängen von der Art und dem Gebiet des Wohnraums ab..
Vielleicht sind die Kosten für Versorgungsunternehmen einer der wenigen Nachteile des Lebens auf dem australischen Festland. Hier sind sie noch teurer als in Europa.
Also wann kaufen
Nach den Prognosen australischer Ökonomen könnte der Wert von Immobilien im Land bis 2014 um 20% sinken!
Beachten Sie, dass die Immobilienpreise im Land seit 2010 um 6% gefallen sind. Experten zufolge rechtfertigt die bereits überteuerte Immobilie in Australien den starken Preisverfall voll und ganz. Experten sind zuversichtlich, dass sich dieser Rückgang bis 2014 fortsetzen wird.
Laut Weltstatistik zu Immobilienpreisen gehört Australien zu den Spitzenpositionen in dieser Liste. Die Immobilienpreise in Australien übersteigen nach den offiziellen Daten des Wirtschaftsberichts die Immobilienpreise um 36%.
Der starke Rückgang der Immobilienverkäufe verstärkte sich Mitte Juli 2012, obwohl Experten prognostizierten, dass ein starker Rückgang der Zinssätze für Kreditprogramme das Interesse der Käufer wecken wird.
Wenn Sie sich auf das Beispiel von Städten in Australien wie Elwood, Balaklava oder St. Kild verlassen, in denen der durchschnittliche Immobilienwert mehr als 500.000 USD beträgt, werden die Immobilienpreise in diesen Städten bis 2014 400.000 USD nicht überschreiten.
Zusammenfassend stellen wir fest, dass Australien im Allgemeinen ein ziemlich guter Ort ist, um Immobilien zu kaufen.
Nach dem Preisverfall, der laut Experten in ein oder zwei Jahren enden wird, wird der Wert von Immobilien wieder steigen, sodass 2014-2015 der beste Zeitpunkt ist, um ein eigenes „Sommerhaus“ in Australien zu kaufen. Wenn Sie natürlich zwei oder dreihunderttausend Dollar „extra“ haben. Aber selbst wenn nicht, spielt es keine Rolle. Australische Banken sind immer bereit, Ausländern einen wirklich profitablen Hypothekendarlehen zur Verfügung zu stellen.
Was sind die wichtigsten Merkmale beim Kauf eines Hauses in Australien?