Miete oder Hypothek: Vor- und Nachteile

Laut Statistiken des National Bureau of Russia gibt es durchschnittlich 22,6 Quadratmeter Wohnraum pro Einwohner unseres Landes. Wie Sie sehen können, ist Statistik eine sehr interessante Wissenschaft, da solche Daten anscheinend darauf hindeuten, dass jeder Russe einen normalen Lebensraum hat. Nichts dergleichen! Nach den gleichen Statistiken stehen etwa 10% der russischen Familien in der Schlange, um eine Wohnung zu bekommen oder am staatlichen Programm „Affordable Housing“ teilzunehmen, und 60% müssen ihre Lebensbedingungen verbessern.

Die Russen brauchen jedoch überhaupt keine Veröffentlichung statistischer Daten, um einstimmig zu erklären, dass das Wohnungsproblem in unserem Land eines der schmerzhaftesten und akutesten ist. Die eigene Wohnung bleibt ein Traum für viele junge Familien, die gezwungen sind, entweder eine Hypothek bei Banken zu beantragen oder eine Wohnung zu mieten.

Offizielle Daten zeigen, dass nur etwa 3% der Familien Wohnungen von Einzelpersonen mieten. Tatsächlich ist dieser Prozentsatz natürlich viel höher, da die Parteien der Transaktion den Mietvertrag nicht immer formalisieren. Gleichzeitig verdoppelte sich 2011, wie von den führenden Banken Russlands festgestellt, die Anzahl der Verträge über den Kauf von Wohnraum zu den Bedingungen eines Hypothekendarlehens. Statistiken zeigen, dass etwa 19,8% der Familien, die im vergangenen Jahr neue Wohnungen benötigen, Wohnungen oder Privathäuser mit einer Hypothek gekauft haben. Und die Zahl der Familien, die ihre Wohnungsprobleme durch die Aufnahme eines Hypothekendarlehens lösen, wächst von Jahr zu Jahr – laut Experten wird ihre Zahl 2015 auf 30% steigen.

Wir können zuversichtlich sagen, dass Wohnungsmieten und Hypotheken die Hauptoptionen zur Lösung des „Wohnungsproblems“ bleiben. Dies ist eine ziemlich schwierige Entscheidung, die genaue Berechnungen und einen gründlichen Ansatz erfordert. Versuchen wir herauszufinden, in welchen Fällen es rentabler ist, einen Hypothekendarlehen aufzunehmen und ein Haus zu mieten.

Mieten: Vorteile, Nutzen und Risiken

Das Mieten eines Hauses ist also eine Immobilientransaktion, an der zwei Parteien beteiligt sind – der Eigentümer der Wohnung und der Mieter. Der Vermieter, der aus irgendeinem Grund derzeit nicht in seiner Wohnung wohnt, beschließt, die Kosten für die Bezahlung der Nebenkosten zu verdienen oder zumindest zu kompensieren, und stellt dem Mieter seine Wohnung unter bestimmten Bedingungen zur Verfügung, von denen die Hauptzahlung die rechtzeitige Zahlung und der Respekt für die zur Miete erhaltene Immobilie sind.

Natürlich sind die Kosten für die Anmietung einer Einzimmerwohnung in verschiedenen Städten Russlands sehr unterschiedlich. Wenn also in Moskau für einen gemieteten „Odnushka“ Mieter durchschnittlich 31 Tausend Rubel (laut RosRielt Immobilien für April 2012) zahlen müssen, in Sotschi – 25 Tausend Rubel, dann in St. Petersburg – 17 Tausend, Saratow – 11 Tausend , Omsk – 10 Tausend und in Cheboksary nur 7 Tausend Rubel.

Die russische Erfahrung zeigt, dass es am rentabelsten ist, eine Wohnung ohne Möbel und Haushaltsgeräte zu mieten (in diesem Fall treten natürlich Probleme beim Umzug auf, aber die Kosten für eine „leere“ Wohnung sind viel niedriger). Die günstigsten Angebote finden die Mieter in der Regel nicht über Immobilienagenturen (die auch für ihre Dienstleistungen bezahlen müssen), sondern über Freunde, und die Vermieter selbst ziehen es vor, ihr Eigentum Freunden oder auf Empfehlung einer nahe stehenden Person anzuvertrauen.

Die besten Mietoptionen sind Fälle, in denen der Käufer einer Wohnung in einem neuen Gebäude diese für eine lange Zeit zur Verfügung stellt. Solche Fälle sind alles andere als ungewöhnlich. Vielleicht hat der neue Eigentümer einfach auf diese Weise beschlossen, die verfügbaren Mittel, die erschienen sind und sofort geplant wurden, um die Wohnung zu mieten, gewinnbringend zu investieren, oder seine familiären Umstände haben sich geändert. Es ist nicht so wichtig, was dies verursacht hat – ein unerwartetes Erbe, eine gescheiterte Hochzeit oder ein Umzug in eine andere Stadt, aber eine freie Wohnung sollte nicht leer sein, entscheidet der Eigentümer und beginnt, Mieter zu suchen. Es ist nicht ungewöhnlich, solche Wohnungen in kleinen Städten zu finden, selbst zu einer „lächerlichen“ Miete, die etwas höher ist als die Stromrechnungen. Diese Art des Mietvertrags ist letztendlich sowohl für die Mieter selbst als auch für den Mieter von Vorteil, der sicher ist, dass sein Haus in guten Händen ist..

Und doch, selbst wenn Mieter eine Wohnung von Freunden mieten, die ihre Handlungsfreiheit nicht einschränken, erhöhen sie ihre Gebühren nur im Falle einer Erhöhung der Nebenkosten, und die Mietdauer ist sehr weit entfernt – „bis die Kinder erwachsen werden und keine Wohnung brauchen“, bleibt die gemietete Wohnung ein Fremder und zum Beispiel größere Reparaturen müssen mit dem Eigentümer abgestimmt werden.

Viel mehr Probleme entstehen, wenn die Parteien der Transaktion – der Vermieter und der Mieter waren bisher nicht vertraut – und der Hausbesitzer versucht, jeden Schritt des temporären Mieters zu kontrollieren, verbietet beispielsweise das Vorhandensein von Haustieren und so weiter. Wenn kein formeller Mietvertrag abgeschlossen wurde, in dem der genau vereinbarte Mietbetrag angegeben ist, können die Mieter jederzeit mit einer sehr unangenehmen Überraschung rechnen – einer Erhöhung der monatlichen Zahlungen. Und die Eigentümer können jederzeit von einer Mietwohnung „fragen“ (obwohl es offiziell anerkannt ist, dem Mieter mindestens einen Monat Zeit zu geben, um nach einem neuen Zuhause zu suchen).

Hypothek: Vorteile, Nutzen und Risiken

Experten zufolge ist der Markt für Hypothekarkredite in unserem Land noch sehr jung und noch nicht zwanzig Jahre alt. Daher entwickelt und verbessert er sich weiter. Die Ergebnisse sind, wie sie sagen, bereits „offensichtlich“ – die Anzahl der Transaktionen für den Kauf von Wohnungen zu den Bedingungen eines Hypothekendarlehens hat sich im Laufe der Jahre verzehnfacht, und die Zinssätze für Bankdarlehen sinken stetig (wenn auch eher langsam).

Heute liegt der durchschnittliche Hypothekenzins in Russland bei 11,8-12,2%. Die Kosten pro Quadratmeter im ganzen Land sind je nach Stadt sehr unterschiedlich und stimmen mit der Situation auf dem Mietwohnungsmarkt überein. In Moskau müssen Sie für durchschnittlich 1 Quadratmeter Wohnimmobilien durchschnittlich 160.000 Rubel zahlen, in Sotschi – 100.000, in St. Petersburg – 85.000, in der Region Moskau – 70.000, in Ufa – 53.000 und in Saratow – nur 32 Tausend Rubel.

Um Hypothekenzahlungen mit Zahlungen für die Anmietung einer Wohnung zu vergleichen, können Sie einen Online-Rechner verwenden (jetzt gibt es auf fast jeder Website einer großen Bank ähnliche) oder selbst einfache Berechnungen durchführen.

Nehmen wir zum Beispiel eine kleine Einzimmerwohnung in Moskau mit einer Fläche von 40 Quadratmetern – 160.000 Rubel * 40 = 6,4 Millionen Rubel. Nehmen wir den aktuellen durchschnittlichen Bankzinssatz – 12% pro Jahr, stellen Sie sich vor, wir nehmen einen Kredit zu günstigen Konditionen auf – für einen Zeitraum von 20 Jahren und auch ohne erste Zahlung, und wir erhalten eine monatliche Zahlung von 70.469 Rubel (gleiche Zahlungen). Bei Differenzzahlungen „beginnt“ der Betrag der monatlichen Zahlungen bei 90 666 Rubel und reduziert sich bis zum Ende des 20. Jahres der Hypothekarkredite auf 26 933 Rubel pro Monat.

Unter Berücksichtigung der Durchschnittsmiete in Moskau (denken Sie daran – 31 Tausend Rubel) ist die Miete einer „Odnushka“ in der Hauptstadt jetzt definitiv viel rentabler als der Kauf auf Kredit.

In Saratow, der billigsten der zum Beispiel vorgeschlagenen russischen Städte, wird das Bild natürlich etwas anders aussehen. Für dieselbe Einzimmerwohnung mit einer Fläche von 40 „Quadraten“ müssen Sie hier nur 40 * 32 Tausend Rubel = 1,28 Millionen Rubel bezahlen. Nehmen wir die gleichen, eher sparsamen Bedingungen eines Hypothekendarlehens – über einen Zeitraum von 20 Jahren gibt es keine Anzahlung, der Zinssatz der Bank beträgt 12%, und wir erhalten eine monatliche Zahlung von 14.093 Rubel. Wie wir uns erinnern, beträgt die Miete in Saratow jedoch nur 11.000 Rubel, so dass die Hypothek hier keine wirtschaftlich vorteilhaftere Lösung geworden ist..

Das heißt, um mit Mietwohnungen auf gleicher Augenhöhe konkurrieren zu können, müssen Hypotheken für mindestens 30 Jahre bereitgestellt werden, und die Bankzinsen für Darlehensfonds dürfen 5% pro Jahr nicht überschreiten (was übrigens vor nicht allzu langer Zeit von Wladimir Putin versprochen wurde). Nur dann werden die monatlichen Hypothekenzahlungen für eine „Odnushka“ in Saratow auf 6.871 Rubel und in Moskau auf 34.356 Rubel sinken, dh sie können mit den Mietzahlungen konkurrieren.

Und auf jeden Fall läuft bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren eine ziemlich solide Überzahlung an, die 50 oder sogar 100% der Kosten der Wohnung selbst erreichen kann.

Dies sind jedoch alles nur Zahlen. Der Kauf einer Wohnung mit Hypothek ist in der Regel ein längerfristiges Projekt als die Anmietung eines Hauses. Ein Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus mit einer Laufzeit von mindestens 10 bis 15 Jahren ist kaum vorstellbar. Darüber hinaus werden die Hypothekenzinsen nur einmal festgelegt – zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses – und meistens festgelegt, damit den Käufern keine unangenehmen Überraschungen in Form einer unerwarteten und ungerechtfertigten Erhöhung der monatlichen Zahlung drohen. Und natürlich müssen Sie nicht alle Phasen der Reparaturarbeiten mit der Bank abstimmen, über den Hund berichten, der in der Familie aufgetaucht ist, und so weiter..

Darüber hinaus ist bekannt, dass die Wohnkosten in unserem Land stetig steigen, was für Käufer, die eine Hypothek aufgenommen haben, von Vorteil ist und für Mieter zu einem Problem werden kann..

Fazit

Ein solcher Vergleich zeigt deutlich, dass das Mieten einer Wohnung und einer Hypothek sozusagen ihre eigenen Vor- und Nachteile hat – alles, nur Mietwohnungen, also diese Hypothek, kann nicht gemacht werden und umgekehrt.

Es scheint, dass beide Optionen zur Lösung des Wohnungsproblems das Recht haben, zu existieren und ihre Zielgruppe zu erreichen. Es ist klar, dass Wohnungen häufiger von lockeren Menschen gemietet werden – Studenten, Bürger, die in eine fremde Stadt gekommen sind, um Geld zu verdienen, junge Menschen, die gerade erst angefangen haben, zusammen zu leben und noch keine Kinder hatten, und so weiter. Aber für verheiratete Paare, die seit langem mit Kindern und dem im Laufe der Lebensjahre angesammelten Eigentum belastet sind, ist das „Wandern“ in Mietwohnungen eine fast inakzeptable Option, buchstäblich ein Extremfall (obwohl – Menschen jahrelang und jahrzehntelang so leben, wechseln Kinder die Schule, wenn sie umziehen, aufwachsen und „eigene“ erwerben, meist auch Mietwohnungen).

Das Haupthindernis für Hypothekendarlehen, eine rentablere Option als Mietwohnungen zu werden, sind hohe Kreditzinsen, das Vorhandensein einer Anfangszahlung und kurze Darlehenslaufzeiten. Wenn sich der Abwärtstrend bei den Zinssätzen für Kredite in unserem Land fortsetzt und das Programm, jungen Familien bevorzugte Hypothekarkredite zu gewähren, endlich in Betrieb genommen wird, haben Hypotheken die Chance, in russischen Städten häufiger zu werden als Mietwohnungen. Während Miete ist eindeutig der Führer.

Bei der Wahl zwischen der Anmietung einer Wohnung und der Beantragung eines Hypothekendarlehens ist zu berücksichtigen, dass die Instabilität der Wirtschaft, häufigere Wirtschaftskrisen, die Wahrscheinlichkeit des Verlusts eines hochbezahlten Arbeitsplatzes und andere unvorhergesehene Umstände eine langfristige Hypothek zu einem eher riskanten Geschäft mit einer Bank machen. Ihre eigene Wohnung ist natürlich sehr cool und angenehm, aber Sie müssen sich auf die Zuverlässigkeit Ihrer Einkommensquelle verlassen können, um nicht ohne ein so begehrtes Eigenheim zu sein.