Minderjährige – Kinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen

Der Verkauf oder Tausch einer Wohnung sowie andere Immobilientransaktionen im Allgemeinen sind eines der Themen, die die meisten Fragen aufwerfen. Darüber hinaus können sich sowohl Verkäufer selbst als auch natürlich Käufer um die Richtigkeit aller mit der Transaktion verbundenen Dokumente sorgen. Und je höher der Transaktionsbetrag, desto mehr befürchten die Parteien, Opfer von Betrügern zu werden oder einfach die Notwendigkeit zu haben, Papiere ordnungsgemäß neu auszustellen, zusätzliche Zertifikate und Genehmigungen zu sammeln.

In diesem Artikel werden wir nicht detailliert auf jede Phase des Abschlusses einer Transaktion für den Verkauf und Kauf von Immobilien eingehen, sondern nur einen wichtigen Punkt ansprechen – die Rechte von Kindern, die in diesem Wohnraum registriert sind oder die einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus besitzen.

Das Thema der Beteiligung von Minderjährigen an verschiedenen Immobilientransaktionen in unserem Land wurde Anfang der 90er Jahre akut und hat seitdem nicht an Relevanz verloren, was nicht verwunderlich ist – laut Statistik ist bei fast 60% der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt einer der Teilnehmer ein Kind – auch nicht Seite des Käufers oder Verkäufers.

„Horrorgeschichte“ für den Käufer

Ein lauter und schon abgedroschener Satz – „Kinder sind unser Alles!“ – Bei der Registrierung eines Kaufs oder Umtauschs einer Wohnung erhält diese eine besondere Bedeutung und Bedeutung. Minderjährige sind die ungeschützteste Kategorie, daher sind die staatlichen Behörden gerade für die Wahrung ihrer Rechte besonders wachsam. Beachten Sie, dass die russische Gesetzgebung den Schutz der Rechte von Minderjährigen äußerst stark beeinträchtigt. Ihre Interessen und Rechte werden praktisch zur absoluten Priorität erhoben und durch zahlreiche Gesetzgebungsakte geregelt: das Familiengesetzbuch der Russischen Föderation, das Zivilgesetzbuch, das Gesetz „Über die Privatisierung des Wohnungsbestandes“, die Verfassung, das Wohnungsgesetzbuch und andere Dokumente.

Die gleiche Situation hat sich jedoch in der benachbarten Ukraine entwickelt – dort werden die Rechte von Kindern durch das Familiengesetzbuch, die Gesetze „Über die Grundlagen des sozialen Schutzes von Obdachlosen und Straßenkindern“ und „Über den Kinderschutz“ geschützt, die den Verkaufsprozess und andere Transaktionen mit Immobilien streng regeln Minderjährige.

Nach dem Gesetz hat ein Kind auf gleicher Basis wie Erwachsene alle Rechte, sowohl Wohnraum als auch Eigentum – es kann Immobilien oder einen Teil davon erben oder spenden, sich an der Privatisierung von Wohnraum beteiligen und so weiter. Gleichzeitig können gemäß der russischen Gesetzgebung auch Eltern sowie andere gesetzliche Vertreter eines minderjährigen Erziehungsberechtigten oder Adoptiveltern nicht über sein Eigentum verfügen, ohne die vorherige Zustimmung der offiziellen Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden einzuholen.

Angesichts dieser Haltung der Gesetzgebung zum Schutz der Rechte von Kindern sind potenzielle Käufer von Immobilien, bei denen Minderjährige registriert sind, im folgenden Moment am meisten erschrocken: Wenn das Gericht der Ansicht ist, dass infolge der Transaktion die Rechte der jungen Einwohner, die offiziell auf dem verkauften oder ausgetauschten Gebiet registriert sind, verletzt wurden kann er die Transaktion für ungültig erklären.

Kuzma Petrov-Vodkin. In der Krankenabteilung. 1925

Darüber hinaus betrifft diese Regel nicht nur Wohnungen, in denen Minderjährige Eigentümer sind, sondern auch Immobilienobjekte, in denen die Kinder einfach registriert sind. Der wichtigste Punkt ist, dass beim Abschluss von Transaktionen mit Immobilienobjekten, bei denen Kinder registriert sind, die Genehmigung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden nach den geltenden Rechtsvorschriften nicht erforderlich ist.

Gleichzeitig wird im Dekret des russischen Verfassungsgerichts vom 08. Juni 2010 Nr. 13-P „Zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit von Artikel 292 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation“ anerkannt, dass dies der Fall ist, wenn die Bedingungen der Transaktion die Wohnrechte eines Kindes in elterlicher Obhut verletzen direkter Widerspruch zur Verfassung der Russischen Föderation. Ein solcher Widerspruch – wenn das Kind obdachlos ist oder eine Wohnung erhalten hat, die nicht den sanitären oder anderen Standards entspricht – kann zum Grund für die Ungültigmachung der Transaktion werden.

Um eine solche unangenehme Situation in jeder Hinsicht zu vermeiden, ist es nur möglich, die vorläufige schriftliche Zustimmung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden an ihrem Wohnort zur Entlassung eines Minderjährigen sowie zum Verkauf oder Austausch von Wohnraum einzuholen. Der Verkäufer, dh der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung im Moment, wird sich bei der Vorbereitung der Unterlagen für die Umsetzung mit diesem Problem befassen. Und der Käufer muss bedenken, dass es sich lohnt, beim Studium der Dokumente für die Wohnung, die er mag, sofort zu klären, ob Minderjährige in diesem Wohnraum registriert sind, der genau der Eigentümer jedes Wohnanteils ist, und auch die Erlaubnis des Kuratoriums zu benötigen. Andernfalls wird die Transaktion ohne dieses Dokument zu riskant.

„Kopfschmerzen“ für den Verkäufer

Stellen Sie sich vor, Sie sind kein Käufer, der nur die Verfügbarkeit aller erforderlichen Papiere überprüfen muss, nämlich ein Verkäufer, der eine Wohnung verkaufen möchte, die Ihnen persönlich oder Ihrer Familie gehört.

Welche Schritte müssen Sie unternehmen, um profitabel und vorzugsweise schnell Geld zu verdienen? Sie sagen – um die Wohnung zu bewerten, dh den Markt für ähnliche Immobilienobjekte zu überwachen, Zertifikate von der BTI, dem Passbüro, der Verwaltungsgesellschaft zu sammeln, Stromrechnungen zu bezahlen und so weiter. Wenn jedoch ein Teil der Wohnung durch Erbschaft, Spende oder Beteiligung an der Privatisierung dem Kind gehört, sollte der erste Schritt zum Verkauf der Wohnung ein Besuch bei der Vormundschafts- und Bürgschaftsbehörde sein..

Der Verkäufer muss die Beamten davon überzeugen, dass durch den Verkauf der Wohnung die Interessen des Kindes nicht beeinträchtigt werden, dh es bleibt nicht auf der Straße, sondern erhält dafür einen gleichwertigen Wohnraum. Darüber hinaus müssen Eltern (Erziehungsberechtigte, Adoptiveltern) nachweisen, dass nach dem Verkauf dieser Wohnung der Wert des Eigentums eines Minderjährigen, der einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus besitzt, nicht abnimmt..

Boris Kustodiev. Die Kinder des Künstlers. 1913

Diesbezüglich können beispielsweise Probleme auftreten, wenn eine Wohnung in Moskau für den anschließenden Kauf eines Landhauses in einem Vorort oder in einer anderen Region verkauft wird. Die Kosten für eine gewöhnliche Wohnung im Zentrum der Hauptstadt entsprechen nicht den Immobilienpreisen in Städten in der Nähe von Moskau und vor allem in anderen Regionen. Selbst wenn Sie durch den Verkauf einer beengten Zweizimmerwohnung ein geräumiges Haus kaufen können, in dem das Kind sein eigenes Zimmer hat, können die Vormundschafts- und Bürgschaftsbehörden möglicherweise keine Genehmigung erteilen, da der Preis für neue Immobilien viel niedriger ist. In diesem Fall können Eltern versuchen, andere Argumente vorzubringen – die ökologische Situation im Zentrum der Metropole, die Nähe zu Verwandten, ein geeignetes Klima, bessere Lebensbedingungen, das Vorhandensein eines besser bezahlten Arbeitsplatzes für Eltern, eine Schule und einen Kindergarten an einem neuen Ort, ein großes Gebiet mit neuen Immobilien und so weiter. Regierungsbehörden nehmen jedoch selten ihr Wort dafür, und das beste Argument wäre, ein Girokonto im Namen eines Minderjährigen zu eröffnen, auf das ein Teil der Kosten der verkauften Wohnung aufgrund des Kindes als einer der Parteien der Transaktion gelegt wird. Ein solches Argument kann Beamte besser überzeugen als unbegründete Zusicherungen.

Ein wichtiger Punkt – Angesichts der oben genannten Anforderungen scheint es, dass Eltern bereits vor dem Verkauf der Wohnung neue Wohnungen kaufen müssen, und zwar nicht schlechter als die alten. In der Praxis ist eine solche Wendung oft einfach unrealistisch – mit dem Erlös aus dem Verkauf wird normalerweise ein neues Haus oder eine neue Wohnung gekauft. Daher verlangen die Vormundschaftsbehörden meistens den gleichzeitigen Erwerb neuer Wohnungen mit derselben oder einer größeren Fläche..

Wenn das Kind nicht der Eigentümer des Hauses war, sondern lediglich in dem verkauften und registrierten Gebiet registriert wurde, wird es von den Vormundschaftsbehörden unverzüglich aufgefordert, sich in einem neuen Wohnraum anzumelden – gekauft oder bereits im Besitz eines Elternteils (Erziehungsberechtigte, Adoptiveltern). In diesem Fall schreibt das Passamt den Minderjährigen nicht einfach ohne Erlaubnis der Vormundschafts- und Bürgschaftsbehörden aus der Wohnung.

Noch ein paar Nuancen

Ein wichtiger Punkt betrifft die Privatisierung von Wohnungen, in denen das Kind registriert ist. Eltern können keine Verweigerung der Teilnahme an der Privatisierung für Minderjährige schreiben. In jedem Fall sollte der entsprechende Anteil an einer Wohnung oder einem Haus Eigentum eines im privatisierten Wohngebiet registrierten Kindes werden.

Die Vormundschaftsbehörden verlangen normalerweise, dass beide Elternteile erscheinen, um die Erlaubnis zur Entlassung oder zum Verkauf eines „Hauses mit einem Kind“ zu erhalten. Befindet sich einer von ihnen im Ausland oder in einer anderen Region, muss seine schriftliche Erlaubnis zur Durchführung einer von einem Notar oder beim Konsulat beglaubigten Immobilientransaktion vorgelegt werden. Gleiches gilt für Eltern, die aufgrund einer schweren Krankheit nicht persönlich zur Vormundschaftsbehörde kommen können. Wenn der Aufenthaltsort des „verlorenen“ Elternteils zum Zeitpunkt der Erlaubnis unbekannt ist, müssen Sie eine Fahndungsliste deklarieren und warten, bis der „Verlust“ gefunden wird. Die Erlaubnis des zweiten Elternteils ist nicht nur erforderlich, wenn ihm die elterlichen Rechte entzogen werden, das Gericht sie als vermisst anerkennt, stirbt oder wenn der Vater nur nach den Worten der Mutter erfasst wurde.

Wenn einer der Elternteile die Aufforderung, bei den Vormundschaftsbehörden zu erscheinen, um die Erlaubnis zum Verkauf der Wohnung zu erhalten und das Kind zu entlassen, absichtlich ignoriert, Geld für seine Unterschrift benötigt, kann der zweite die böswillige Absicht seiner Handlungen beweisen, indem er Zeugen zur Verfügung stellt und Vertreter des Kuratoriums ehrlich über alle Umstände seines Familienlebens informiert. Die Entscheidung in diesem Fall wird individuell getroffen. Wenn die Vormundschaftsbehörden anerkennen, dass die Transaktion im Interesse des Kindes liegt und dadurch seine Lebensbedingungen verbessert oder der Wert des Eigentums erhöht werden, kann die Genehmigung ohne Zustimmung des zweiten Elternteils erteilt werden, der aus persönlichen Gründen behindert..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Kinder im Fenster

Die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörden zum Verkauf oder Austausch von Wohnraum, dessen Anteil dem Kind gehört, ist erforderlich, auch wenn der Minderjährige derzeit nicht in dieser Wohnung lebt, sondern in einem anderen Gebiet und sogar in einer anderen Region oder einem anderen Staat registriert ist.

Die Registrierung eines Kindes unter 10 Jahren ist nur am Ort der Registrierung eines Elternteils möglich. Daher funktioniert es nicht, das Baby bei Freunden und Bekannten zu registrieren, um die Erlaubnis zu erhalten, es aus der verkauften Wohnung zu entfernen..

Wenn die finanziellen Möglichkeiten der Eltern es ihnen ermöglichen, zuerst neue Wohnungen zu kaufen und dann die alte Wohnung zu verkaufen, ist es zweckmäßiger, die Immobilie sofort nur für sich selbst zu registrieren und danach den entsprechenden Anteil dem Minderjährigen zuzuweisen. Andernfalls entsteht eine Situation, in der das Kind zwei Anteile an verschiedenen Wohnungen besitzt und es schwierig sein wird, von den Vormundschaftsbehörden die Erlaubnis zu erhalten, einem Minderjährigen einen von ihnen zu entziehen – es gibt nichts, was dafür bereitgestellt werden könnte.

Um ein Kind in einer Wohnung anzumelden, in der eine der Aktien seiner Mutter oder seinem Vater gehört, ist die Zustimmung der anderen Aktionäre nicht erforderlich.

Eine Wohnung oder ein Haus, das durch Erbschaft oder infolge der Privatisierung von Waisen oder Kindern gehört, die ohne elterliche Fürsorge zurückgelassen und zur vollständigen staatlichen Unterstützung in Internate und Waisenhäuser geschickt wurden, wird minderjährigen Eigentümern zugewiesen und ihre Sicherheit wird von den Vormundschafts- und Bürgschaftsbehörden überwacht. Transaktionen mit solchen Wohnungen werden ausschließlich mit deren Zustimmung durchgeführt. Der entsprechende Auftrag wird von den örtlichen Behörden unterschrieben und an die HOA am Standort des Wohnhauses, der Verwaltungsgesellschaft, des BTI und des Federal Registration Service gesendet.

Unterlagen

Um die Genehmigung der Vormundschafts- und Treuhandbehörden für den Verkauf oder Austausch von Wohnungen zu erhalten, deren Anteil einem Minderjährigen gehört, müssen der Kommission folgende Unterlagen vorgelegt werden:

• eine von beiden Elternteilen unterzeichnete Erklärung;
• die Zustimmung des Kindes (wenn es bereits 14 Jahre alt ist);
• ein Auszug aus dem Hausbuch und dem persönlichen Konto – muss ein Original sein;
• Kopie der Geburtsurkunden des minderjährigen Eigentümers. Es ist auch erforderlich, das Original dieses Dokuments nachzuweisen.
• Dokumente, die das Eigentum an allen an der Transaktion beteiligten Wohngebäuden bestätigen. Sie können eine Eigentumsbescheinigung für eine Wohnung, ein Kauf- oder Tauschvertrag, eine Bescheinigung über das Erbrecht usw. sein.
• BTI-Zertifikate, in denen die Lebenshaltungskosten angegeben werden;
• Kataster (Boden) Wohnplan;
• Wenn einer der Elternteile nicht persönlich anwesend sein kann, sind Dokumente erforderlich, die seine Zustimmung bestätigen – eine notariell beglaubigte Erlaubnis oder eine Bescheinigung über seinen Tod, die Erklärung vermisster Personen usw.
• Bescheinigung des Finanzamtes über das Fehlen von Steuerrückständen.

Häufig verlangen die Vormundschaftsbehörden zusätzliche Dokumente, z. B. eine Bescheinigung der EIRT über Zahlungsrückstände für eine Wohnung, eine Bescheinigung über den technischen Zustand der Wohnung und Dokumente für das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung.

Alle oben genannten Dokumente müssen korrekt ausgeführt werden und sind am Ort der Anforderung nicht abgelaufen.

Die Kommission der Vormundschaftsbehörden prüft jeden Fall individuell und kann häufig Zugeständnisse machen, wenn sie der Ansicht ist, dass die Transaktion im Interesse des Kindes liegt (anstelle einer Stadtwohnung wird beispielsweise ein Haus in einem ländlichen Gebiet gekauft, da das Kind Asthma hat und frische Luft benötigt). Oder im Gegenteil, um zusätzliche Anforderungen zu stellen, wenn Zweifel an der Ehrlichkeit und Angemessenheit der Eltern bestehen.

Balthus. Kinder. 1937

Wie Sie sehen können, erschweren die Anwesenheit eines minderjährigen Eigentümers in einer Wohnung oder einem Haus sowie seine Registrierung den Abschluss von Kauf- und Verkaufstransaktionen erheblich. Einerseits scheint es, dass solch strenge Anforderungen unnötig sind – es gibt so viele Probleme wegen eines Babys! Wenn Sie sich jedoch daran erinnern, wie viele recht verantwortungsbewusste Eltern beim Abschluss von Immobilientransaktionen Betrügern zum Opfer gefallen sind, wie viele Eltern einfach versucht haben, ihre finanziellen Probleme durch den Verkauf einer Wohnung zu lösen, ohne darüber nachzudenken, was dem Kind in Zukunft noch übrig bleibt, wenn wir die Anzahl der dysfunktionalen Familien zählen, in denen einer der Eltern ist leidet an Sucht und kann beschließen, Wohnungen zu verkaufen, um seine Bedürfnisse zu befriedigen – die Beteiligung der Vormundschafts- und Bürgschaftsbehörden scheint überhaupt keine unnötige Maßnahme zum Schutz der Rechte und Interessen von Kindern zu sein.