Risiken und Vorteile des Kaufs einer verpfändeten Wohnung

Definieren wir zunächst die Terminologie: In diesem Artikel bedeutet der Kauf einer Hypothekenwohnung den Erwerb von Immobilien sowohl von recht „wohlhabenden“ Eigentümern von Hypothekenwohnungen als auch von unglücklichen Hypothekarkreditnehmern, die unter dem Druck der Lebensumstände gezwungen sind, Wohnungen zu verkaufen, oder den Erwerb einer Wohnung, die bereits von einer Bank beschlagnahmt wurde.

Edward Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

In der Gesellschaft herrscht eine weit verbreitete Meinung über den großen Nutzen solcher Transaktionen für ausgefallene Wohnungen – die Möglichkeit, im Vergleich zu Marktpreisen fast das Doppelte des persönlichen Budgets einzusparen. Als Ausgleich für diesen hypothetischen Vorteil kursiert eine ebenso stabile Meinung über die großen Risiken solcher Transaktionen, die mit unerfüllten Verpflichtungen des Vorbesitzers, unzureichender rechtlicher Zuverlässigkeit usw. verbunden sind..

Immobilienagenturen und Banken, die Hypothekendarlehen vergeben, führen keine allgemeinen Statistiken über den Verkauf von Hypothekenwohnungen. Das Volumen dieses Sektors auf dem Immobilienmarkt kann anhand der Kommentare mehrerer verantwortlicher Immobilienspezialisten in Russland geschätzt werden. Wenn der Leiter der Elite-Immobilienabteilung der A-Realty Group A. Ryumin die Anzahl solcher Transaktionen in seinem Unternehmen nicht mehr als 3% der Gesamtzahl nennt, dann spricht der Leiter des Hypothekendienstes von RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina die Zahl von 7% aus. … Laut dem Regionaldirektor von INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie belief sich die Anzahl solcher Transaktionen in seinem Unternehmen im vergangenen Jahr auf 9% des Gesamtbetrags. Der Leiter der Abteilung für Sekundärwohnungen von BEST-Nedvizhimost E. Bulychev schätzte den Anteil der Transaktionen mit gesichertem Wohnraum auf 20 %. Y. Lurie erklärt, dass „Makler ständig Immobilien verkaufen, die im Rahmen einer Bankverpfändung stehen“, dh ihr Marktanteil kann als erheblich angesehen werden. Wie E. Bulychev erklärt, finden die meisten dieser Transaktionen „auf freien Willen der Eigentümer statt – zum Beispiel beim Verkauf einer Einzimmerwohnung zum Kauf einer Zweizimmerwohnung nach der Geburt eines Kindes usw.“

Zwangsverkäufe sind nach einstimmiger Meinung aller Experten das kleinste Segment bei Transaktionen für verpfändete Wohnungen.

Die meisten Eigentümer von Hypothekenimmobilien, die ihren Kredit nicht zurückzahlen können, wenden sich an Immobilienfirmen, noch bevor die Banken sie vor Gericht zum Verkauf zwingen. M. Markarova, die geschäftsführende Gesellschafterin von MAYFAIR Properties, schätzt die Anzahl solcher „wirklich standardmäßigen“ Verkäufe in ihrem Unternehmen auf 20-25% der Gesamtzahl der verkauften Hypothekenwohnungen. Der Verkauf unter Zwang ist nach einstimmiger Meinung aller Experten das kleinste Segment bei Transaktionen für verpfändete Wohnungen. Der Leiter der Abteilung für Hypothekendarlehen der Firma „NDV-Real Estate“ A. Vladykin erklärt dies damit, dass solche Fälle erst nach einer langen Zahlungsverzögerung auftreten – mindestens 6 Monate. „Banken versuchen, das Problem“ friedlich „zu lösen, bieten Stundungen an, reduzieren monatliche Zahlungen und beschließen, erst zu klagen, nachdem die Grenze ihrer Geduld erschöpft ist.“.

Kugach Yuri Petrovich, Aus der jüngeren Vergangenheit

Ein sehr wichtiger Punkt bei Transaktionen mit verpfändeten „Standard“ -Immobilien wird von I. Kazhikina („RELIGHT-Real Estate“) erläutert: „Aggressiver Druck auf den Eigentümer einer Hypothekenwohnung durch Kreditgeber, Sammler, Makler und andere Personen, um ihn zu zwingen, seine Immobilien ohne Gerichtsentscheidung zu verkaufen unter Artikel 179 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation fallen “. Lassen Sie uns unseren Lesern erklären, dass dieser Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf die Rechtswidrigkeit einer Transaktion verweist, die unter dem Einfluss von Bedrohungen und schwierigen Umständen zu äußerst ungünstigen Bedingungen getätigt wird. Nach Ansicht von I. Kazhikina haben solche Transaktionen „jede Chance, in Zukunft vor Gericht für ungültig erklärt zu werden“. A. Saprykina, stellvertretender Leiter von Delta Estate, fügt hinzu, dass der Kauf einer Hypothekenwohnung durch eine Auktion (nach einer Gerichtsentscheidung) dem Käufer „die Notwendigkeit auferlegt, sicherzustellen, dass gegen die Gerichtsentscheidung des ehemaligen Eigentümers keine Berufung eingelegt wird“. Andernfalls kann der darauffolgende lange „Rechtsstreit für die neuen Eigentümer sehr wahrscheinlich werden und das Ergebnis wird im Voraus schwer zu berechnen sein“..

Faktoren, die den Preis von Hypothekenwohnungen bestimmen

Die Beziehung zwischen dem Kreditnehmer und der Bank

Die Kritikalität der finanziellen Beziehung im Kreditnehmer-Bank-Paar. Je näher die Kreditsituation an der Lehrbuchphrase „Y – y, wie läuft alles …“ liegt, desto niedriger ist der Preis für „die Standardwohnung“. Eine hohe Gesamtverschuldung sowie Strafen und Zinsen in Verbindung mit einer langen Zeitspanne, in der Zahlungen des Kreditnehmers ignoriert werden, ermöglichen es der Bank, die wesentlichen Bedingungen der Transaktion zu bestimmen. T. Vorobyova, stellvertretende Leiterin der Moskauer Immobilienagentur, spricht von einem Rekord in ihrer Praxis: „25% der Preisdifferenz zwischen der Hypothekenwohnung und dem Marktpreis dafür.“ A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) betrachtet den niedrigen Preis als „den Hauptfaktor, der das Interesse potenzieller Käufer an der Hypothekenwohnung bestimmt“. A. Bannikov, Leiter der sekundären Immobilienabteilung bei Azbuka Zhilya, erinnert sich jedoch daran, dass der Großteil der Verkäufe von Hypothekenwohnungen nach einer „gütlichen“ Vereinbarung zwischen der Bank und dem Kreditnehmer erfolgt und „die Zufriedenheit beider Parteien mit dieser Vereinbarung es nicht erlaubt, mit einer signifikanten Preissenkung einer Hypothekenwohnung im Verhältnis zum durchschnittlichen Marktpreis zu rechnen. Indikator „.

Makler Fähigkeit

Die Fähigkeiten eines Maklers können den Preis einer Hypothekenwohnung erheblich beeinflussen. Dieser Faktor wird am Beispiel zweier spezifischer Moskauer Deals im Herbst 2010, die von Yu. Lurie zitiert wurden, gut veranschaulicht. Im ersten Fall wurde der Kauf einer Hypotheken-Dreizimmerwohnung in der Nähe der U-Bahn-Station Polezhaevskaya von einem Makler zu einem Preis von 800.000 Rubel durchgeführt, der unter dem nächstbilligsten ähnlichen Angebot auf dem Markt lag. Eine weitere Episode ist der Verkauf einer Zweizimmerwohnung in Domodedovo durch einen erfahrenen Makler. Nachdem der Kreditnehmer seinen Makler vernünftigerweise für den Höchstpreis interessiert hatte, erhielt er den Marktwert der Wohnung – das heißt, sie wurde noch teurer als der Durchschnittspreis verkauft!

Wohnungseigenschaften

Die Verbrauchereigenschaften der verkauften Hypothekenwohnung können ihren Wert erheblich steigern. A. Ryumin („A-Realty Group“) bezeugt die große Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen mit hochwertigen Reparaturen: „Bei solchen Objekten wird die Angst der Käufer vor Transaktionen mit der Bank durch ihre Bequemlichkeit und ihren Komfort mehr als ausgeglichen.“.

Vincent van Gogh. Vincent van Goghs Zimmer in Arles. 1888

„Die hochwertigen Verbrauchereigenschaften der Hypothekenwohnung ermöglichen es dem Kreditnehmer, vernünftigerweise mit einem Verkauf zu einem Preis zu rechnen, der mit dem Marktdurchschnitt vergleichbar ist“, fügt E. Bulychev (BEST-Real Estate) hinzu..

Unerträgliche Kreditzahlungen

Unerträgliche monatliche Zahlungen an die Bank in Verbindung mit der begrenzten Verkaufsdauer. Ein Faktor, der im Elite-Segment der Hypothekenimmobilien in größerem Maße inhärent ist. Ein konkretes Beispiel gibt A. Ryumin zum Verkauf eines Elite-Arbat-Penthouse im September 2010. „Trotz des Marktwerts von 6,2 Millionen US-Dollar war die Notwendigkeit, der Bank monatlich 100.000 US-Dollar zu zahlen, der Hauptgrund für den ‚Abschlag‘ des Penthouse auf 5,5 Millionen US-Dollar.“ Sie können diesen Posten als Sonderfall von Punkt 1 betrachten, wenn die Bank selbst daran interessiert ist, die Situation mit der Hypothekenwohnung in eine „Schuldenkrise“ zu „treiben“ und sie unabhängig zu einem reduzierten Preis einzulösen.

Simulierter Wohnungsverkauf

Die Nachahmung eines Verkaufs durch den Kreditnehmer ist ein eher seltener Faktor, wenn der Preis einer verpfändeten Wohnung vom Kreditnehmer mit einem absichtlichen Preisüberschuss festgelegt wird, um die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs zu minimieren. Wie das Gen erklärt. Direktor von „IPOTEK.RU“ D. Ovsyannikov, solche Fälle werden manchmal als „eine Methode eines skrupellosen Kreditnehmers zur Vermeidung von Druck durch die Bank, wenn Zahlungen um einen Zeitraum von weniger als 6 Monaten verzögert werden“ aufgezeichnet. Um psychologischen Bankdruck in Form von Telefonanrufen, Postbriefen usw. zu vermeiden. Mit der Forderung, die Schulden zurückzuzahlen, liefert der Inhaber des Hypothekendarlehens der Bank einen Nachweis über seine Tätigkeit beim Verkauf der Hypothekenwohnung, doch der von ihm festgelegte Preis sorgt bestenfalls für Verwirrung bei potenziellen Käufern. Laut D. Ovsyannikov kennt er einen Fall, in dem der Preis 35% über dem Marktdurchschnitt liegt. Eine Weiterentwicklung einer solchen Situation ist entweder in Richtung Punkt 1 oder die Wiederaufnahme der Hypothekenzahlungen möglich. Laut S. Ivanova, Stellvertreter. Vorstandsvorsitzender von CB Agropromcredit: „Solche Maßnahmen werden nicht nur die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers erheblich beeinträchtigen, sondern können die Bank auch dazu veranlassen, ein Gerichtsverfahren mit der größtmöglichen Schwere möglicher Ansprüche gegen ihren Kunden einzuleiten.“

Kauf einer „Standard“ -Hypothekenwohnung von einer Bank

Immobilienobjekte, die nach einer gerichtlichen Entscheidung „gewaltsam“ verkauft werden, werden auf Auktionen verkauft, und die Kosten werden ausschließlich von der Bank bestimmt. Und bei solchen Transaktionen kann der Preis wirklich deutlich unter dem Marktpreis liegen – aber nur, was in der Praxis nicht immer der Fall ist. Wenn das Gen. Der Direktor der Firma „Finnesco“ N. Mozgalevskaya schätzt, dass der Preis solcher Wohnungen mindestens 10% unter dem durchschnittlichen Marktniveau liegt, während der Leiter von „Rusipoteka“ A. Ippolitov eine viel bescheidenere Zahl von 5 bis 6% nennt. Laut dem Direktor von IPOTEK.RU D. Ovsyannikov sind Geschäfte mit Hypothekenwohnungen mit einem Verkaufspreis „unter 25% des Marktpreises äußerst selten“. Banken, die das Recht erhalten haben, über die Standardwohnung zu verfügen, haben nicht das Recht, solche Immobilienobjekte selbst zu verkaufen, und ziehen dafür ein Immobilienunternehmen an, was die Kosten und damit den Endpreis der Hypothekenwohnung erhöht.

Das Gesetz sieht vor, dass zunächst die Mittel aus dem Verkauf von Auktionswohnungen an die Bank gehen, der Kreditnehmer nur mit seinem Saldo rechnen kann. Darüber hinaus, wie Andrei Bannikov („Azbuka Zhilya“) sagt: „Wenn die erhaltenen Auktionsmittel nicht ausreichen, um die Bankkosten zu decken, wird der verbleibende Teil vom ehemaligen Eigentümer der Wohnung zurückgefordert, und das Bankinstitut kann fast unmittelbar nach der Auktion eine neue Klage einreichen.“.

In einer Zeit sinkender Immobilienpreise (saisonal oder in der Krise) befindet sich der Kreditnehmer möglicherweise in einer Situation, in der der tatsächliche Verkaufswert der Hypothekenwohnung den Kredit nicht abdeckt. Wie T. Vorobyova („Moskauer Immobilienagentur“) erklärt, werden solche Situationen normalerweise durch einen Kreditvertrag bei Unterzeichnung geregelt, und die Banken nehmen im Standardtext eine Klausel über die Haftung des Kreditnehmers für alle Immobilien auf, die sie haben. „Diese Klausel des Darlehensvertrags wird für die Eigentümer von Hypothekenwohnungen zu einer sehr unangenehmen Überraschung. Schließlich glauben die meisten von ihnen, dass sie nur die verpfändeten Immobilien riskieren, wenn sie den Kredit nicht zurückzahlen können.“.

Abrechnungspläne für verpfändete Wohnungen

Das Bundesgesetz der Russischen Föderation „Über Hypotheken“ regelt Transaktionen mit Hypothekenwohnungen hinreichend detailliert. Fast alle Experten stellen konsolidiert fest, dass die Hauptschwierigkeit dieser Art von Immobilientransaktionen nicht mit der zweifelhaften „rechtlichen Reinheit“ der Transaktion zusammenhängt, sondern mit der Schwierigkeit, die Handlungen aller interessierten Parteien – Käufer, Verkäufer, Bank, Notar, Registrierungskammer usw. – zu synchronisieren..

B. M. Kustodiev. Händler. Alter Mann mit Geld. 1918

Die gängigsten Abrechnungssysteme für verpfändete Wohnungen umfassen:

1. Der Verkäufer erhält vom Käufer eine Vorauszahlung in Höhe des Betrags seiner Schulden gegenüber der Bank – dem Hypothekendarlehensnehmer (oder mehr) und mit der obligatorischen Ausführung einer vorläufigen Vereinbarung (die Beträge sind ziemlich hoch!). Wie M. Markarova („MAYFAIR Properties“) sagt, gibt die Bank dem Kreditnehmer nach Erhalt des vollständigen Schuldenbetrags eine Mitteilung über seine Zustimmung zur Veräußerung der verpfändeten Wohnung. Mit diesem Dokument unterzeichnen der Verkäufer und der Käufer einen regelmäßigen Kaufvertrag, der beim Rossreestr registriert werden muss (und je früher, desto besser) und einen Auszug aus dem einheitlichen staatlichen Register der Immobilienrechte (USRR) über die Beseitigung der Schuldenlast aus der Wohnung erhalten muss.
2. Nutzung von Bankzellen – Am Tag der Transaktion wird der Betrag, den der Schuldner bereits an die Bank gezahlt hat, in einer Zelle verpfändet, und der Verkäufer erhält Zugang zu dieser Zelle, wenn ein notariell beglaubigter Kaufvertrag und ein Auszug aus der UdSSR über die Beseitigung der Belastung aus seiner früheren Wohnung vorgelegt werden. Wie E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) erklärt, „beträgt die durchschnittliche Frist für die Beseitigung von Belastungen in der Registrierungskammer drei Arbeitstage, sodass der Käufer nichts riskiert“. Der Betrag des Kreditsaldos wird in eine andere Zelle gelegt und vom Verkäufer an die Bank überwiesen – die Hypothek am Tag der Registrierung der Transaktion. Der über die Kreditschulden der Hypothekenwohnung hinausgehende Geldbetrag wird vom Verkäufer nach Abschluss des „Vorgangs mit Zellen“ direkt ohne Bankdienstleistungen an den Käufer überwiesen..
3. Der Käufer der Hypothekenwohnung kann einen Nachtrag zum Darlehensvertrag unterzeichnen, wonach er zum Bürgen des Verkäufers wird. Dieser Status gibt dem Käufer der verpfändeten Wohnung eine rechtlich legale Möglichkeit, die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen. Danach teilt die Bank ihre Zustimmung zur geplanten Veräußerung der Wohnung mit. Darüber hinaus finden im Rossreestr gleichzeitig die Registrierung des Eigentumsübergangs, die Registrierung des Kauf- und Verkaufsvertrags und die Beseitigung von Belastungen statt. Experten raten, ein solches System im Vorvertrag so klar und detailliert wie möglich zu beschreiben..

Die Rechtskosten für Transaktionen mit verpfändeten Wohnungen sind höher als bei herkömmlichen Immobilien und können je nach den Gebühren der zugelassenen Notare stark variieren. Fast alle bestehenden Hypothekenverträge enthalten eine Klausel über Strafen für die vorzeitige Beendigung eines Kredits – diese Strafen müssen bezahlt werden. Für das Unternehmen „BEST-Real Estate“ gibt E. Bulychev im Durchschnitt einen Betrag für die Kosten der Rücknahme von der Kaution in Höhe von 200 USD an – einschließlich Registrierung und staatlicher Abgabe.

Experten auf dem Immobilienmarkt neigen dazu, die Risiken des Erwerbs von Hypothekenwohnungen als stark übertrieben zu betrachten. T. Vorobyova („Moskauer Immobilienagentur“) spricht über die besondere Gründlichkeit der Überprüfung solcher Transaktionen durch alle Arten von Regulierungsbehörden (bis zur Staatsanwaltschaft und der Rechnungskammer): wahrscheinliche und wiederholte Überprüfung dieser Transaktionen auf dem Immobilienmarkt in der Zukunft. “ M. Markarova („MAYFAIR Properties“) fügt hinzu, dass die kompetente Einhaltung des Bundesgesetzes „Über Hypotheken“ und der entsprechenden Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation „das Risiko der Ungültigmachung von Transaktionen in verpfändeten Wohnungen auf nahezu Null reduziert“..

Zusammenfassung

Der Verkauf von hypothekenbesicherten Wohnungen ist ein auffälliges Segment auf dem Immobilienmarkt und hat aufgrund klarer Anzeichen für eine Wiederbelebung der Hypothekarkredite Aussichten auf Wachstum. Die Probleme bei dieser Art von Transaktionen sind eher mit einer hohen bürokratischen Komplexität verbunden als mit potenziell hohen rechtlichen Risiken. Die überwiegende Mehrheit der verpfändeten Wohnungen wird zu recht marktüblichen Preisen verkauft. Die Wahrscheinlichkeit, ein billig ausgefallenes Immobilienobjekt zu kaufen, ist durchaus vergleichbar mit der Wahrscheinlichkeit, eine „normale“ Wohnung mit dem gleichen Rabatt zu kaufen, die in keiner Weise mit der Hypothek verbunden ist. Immobilienexperten stellen fest, dass die Entscheidung für den Kauf einer bestimmten Hypothekenwohnung in der Regel unter Berücksichtigung aller Parameter getroffen wird – dh des Preises, des Standorts, der Qualität der Reparaturen und der Verfügbarkeit von Infrastrukturfragen. Dieser Ansatz bringt den Immobiliensektor „Hypothek“ weiter zu den allgemeinen Vorschlägen für den Verkauf von Wohnungen..