Das anhaltende Wirtschaftswachstum des Landes und seine Erholung von der Krise haben günstige Bedingungen für die Erholung des Inlandsgeschäfts geschaffen. Infolgedessen wächst die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Moskau. Aufgrund der Reduzierung des Neubaus von Büro- und Einzelhandelsflächen während der Krise besteht jedoch ein erheblicher Platzmangel. Infolgedessen steigen in einigen Segmenten die Preise und Mietpreise.
Diskutieren
- Allgemeine Dynamik des Moskauer Gewerbeimmobilienmarktes
- Im Januar wurden in Moskau 110.000 Quadratmeter gebaut. m. von neuen Bürogebäuden
- Die Preise für Mietbüros in Moskau werden weiter steigen
- Was erwartet den gewerblichen Immobilienmarkt im Jahr 2011?
Igor Razzhivin. Theaterpassage am Abend. 2010
Allgemeine Dynamik des Moskauer Gewerbeimmobilienmarktes
Laut Analysten des Beratungsunternehmens RRG haben sich im Januar 2011 keine wesentlichen Änderungen im Kauf- und Verkaufsmarkt für gewerbliche Immobilien der Hauptstadt ergeben. Eine Reihe langfristiger Trends, die sich bereits im 2. Halbjahr 2010 abzeichneten, wurden jedoch bestätigt. Zu den Haupttrends zählen die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen im Zentrum von Moskau, steigende Preise im Bürosegment und ein Rückgang des Leerstands in Büros der Klassen A und B +..
Der maximale Anteil an der Versorgungsstruktur im Januar entfiel noch auf Büroräume (48% aller Geschäftsräume). 2. Platz – Produktions- und Lagereinrichtungen – 27%, dann geh – Verkaufsraum – 16% und freie Räumlichkeiten – neun%.
Im Januar wurden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Hauptstadt insgesamt 1.099 Immobilien im Wert von 8,848 Mrd. USD zum Verkauf angeboten, deren Gesamtfläche – 2106 Tausend Quadratmeter m.
Experten stellten im Januar einen deutlichen Rückgang des Angebots an Gewerbeimmobilien fest. Im Vergleich zum Dezember ging das Angebot quantitativ um 16% und flächenmäßig zurück – um 15%. Dieser Rückgang war auf die große Anzahl von Feiertagen zurückzuführen, und die Eigentümer haben nur noch 2 letzte Wochen des Monats Zeit, um für ihre Immobilien zu werben. Wenn wir es mit dem gleichen Zeitraum im Jahr 2010 vergleichen, können wir feststellen, dass das Angebot praktisch auf dem gleichen Niveau geblieben ist..
Der gewichtete Durchschnittspreis im Vergleich zu Dezember 2010 stieg im Januar um 3% und belief sich auf 4202 USD pro m². Diese Veränderungen sind jedoch höchstwahrscheinlich mit dem Rückgang des US-Dollars um dieselben 3% verbunden.
Im Januar 2011 verringerte sich das Gesamtangebot an Einzelhandelsflächen in der Mitte der Hauptstadt um 15%, was proportional zum Gesamtrückgang der angebotenen Gewerbeimmobilien im Urlaub ist. Außerhalb des Gartenrings betrug der Rückgang des Angebots um die Anzahl der Immobilien im Januar 13%.
Die langfristige Preisdynamik für das Handelssegment des Marktes bleibt recht stabil.
Die Büroflächen im Januar gegenüber Dezember 2010 im Zentrum stiegen um 4%, während außerhalb des Gartenrings der Preis um 2% stieg. Beachten Sie, dass sich dieses Marktsegment viel später als das Handelssegment von der Krise zu erholen begann. Derzeit gibt es jedoch einen klaren Trend, der durch einen allmählichen Preisanstieg für Büroflächen in der Hauptstadt gekennzeichnet ist. Das Angebot an Büros nach Anzahl ging im Januar um 18% und nach Gesamtfläche zurück – um 16%.
Produktions- und Lagereinrichtungen Ist die einzige Art von Gewerbeimmobilien auf dem Markt, die noch stagniert. Das Angebotsvolumen dieser Objekte verringerte sich im Januar 2011 mengen- und flächenmäßig um 26% – um 14%. Insgesamt wurden 84 Objekte auf dem Kapitalmarkt mit einer Gesamtfläche von 855.000 Quadratmetern angeboten. m.Der Preis für Industrielager fiel ebenfalls, der Rückgang betrug 4%.
Im Februar 2011, ab dem 20. Tag des laufenden Monats, stieg das Angebotsvolumen auf dem Moskauer Gewerbeimmobilienmarkt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum quantitativ um 14,3%, und die Gesamtfläche der in Verkehr gebrachten Objekte verringerte sich um 5%. 2%. Insgesamt wurden 865 Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von 1404 Tausend Quadratmetern zum Verkauf angeboten. im Wert von 6 Milliarden US-Dollar.
Alena Dergileva. Neues Leben des alten Arbat. 2007
Der gewichtete Durchschnittspreis im Februar verringerte sich um 2,7% und belief sich auf 4089 USD pro Quadratmeter. m. In der Struktur des gewerblichen Immobilienmarktes in der Hauptstadt in Bezug auf die Gesamtfläche wird der führende Platz weiterhin von Büroräumen gehalten, deren Marktanteil 59,2% betrug. Den zweiten Platz belegen Produktions- und Lagereinrichtungen, deren Anteil – 21,8% Anteil der Verkaufsfläche – 12,2%.
Bei den Gesamtkosten sind Büroflächen auch in der Struktur des Moskauer Marktes führend (ihr Anteil) – 66,4%). Dann kommt die Verkaufsfläche? 18,1%, und der Anteil der Industrie- und Lagerräume betrug? 8,3%.
Im Januar wurden in Moskau 110.000 Quadratmeter gebaut. m. von neuen Bürogebäuden
Laut dem internationalen Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield, in Moskau im Januar 2011, wurden fast 110.000 Quadratmeter in Betrieb genommen. m. neuer Büroflächen der Klassen A und B..
Gleichzeitig wurde nur ein Bürogebäude der Klasse „A“ („Prisma Business Center“) mit einer Fläche von 10.000 m² gebaut. Das Gesamtvolumen der angebotenen hochwertigen Büroimmobilien in der Hauptstadt beträgt derzeit 11,8 Millionen Quadratmeter. m. Nach den Prognosen der Analysten des Unternehmens wird das Gesamtvolumen des Neubaus trotz der relativ hohen Leistung im Januar bis Ende 2011 voraussichtlich 600.000 m² nicht überschreiten..
Denken Sie daran, dass 2010 in der russischen Hauptstadt fast 700.000 Quadratmeter gebaut und in Betrieb genommen wurden. m. Bürogebäude der Klassen „A“ und „B“. Das sind 60% weniger als 2009. Infolgedessen ist ein deutlicher Trend beim Rückgang des Volumens des Büroimmobilienbaus zu verzeichnen. Es gibt nur sehr wenige neue Projekte. Der Bau vieler Anlagen, die derzeit in Betrieb genommen werden, begann vor der Krise. Und der Bedarf an hochwertigen Büroflächen wächst weiter.
Vladimir Kachanov. Regen auf Petrovka. 1981
Laut Analysten von Paul’s Yard in Moskau sind Büroräume mit der Klasse „A“ im Stadtzentrum und in traditionell beliebten Stadtteilen derzeit am gefragtesten – Südwesten und Westen.
Die Preise für Mietbüros in Moskau werden weiter steigen
Nach den Prognosen von Alexey Bogdanov, Direktor der Büroimmobilienabteilung und Partner von S.A. Ricci / King Sturge, werden die Mietpreise für Moskauer Büros der Klassen A und B + vierteljährlich um etwa 4% steigen. Der Analyst sagte auch, dass aufgrund der deutlich gestiegenen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen die Mietpreise in der Klasse „B-“ nach seinen Prognosen ebenfalls um durchschnittlich 2% pro Quartal steigen werden.
Laut S.A. Ricci / King Sturge sind die Mietpreise für Büroflächen in der russischen Hauptstadt seit Anfang 2011 bereits um fast 15% gestiegen. Das schnellste Wachstum der Mietpreise ist bei Büros in den Zonen Garden und Boulevard Ring zu beobachten. Die durchschnittlichen Mietpreise gelten für Büros der Klasse A. – 700 USD pro Jahr und Quadratmeter. m, Klasse „B +“ – 600 USD pro Jahr und Quadratmeter. m. und im Bereich der Klasse „B-“ – 420 USD pro Jahr und Quadratmeter. m.
Der Mietpreis für Bürogebäude in der Zone des dritten Transportrings für Objekte der Klasse „A“ beträgt – 460 USD pro Jahr und Quadratmeter. m, für Objekte der Klasse „B +“, „B-“ – 350 USD bzw. 230 USD pro Jahr und Quadratmeter. m. Innerhalb der Moskauer Ringstraße betrugen die Mietpreise für Büros der Klassen „A“, „B +“, „B-“ 400 USD, 360 USD bzw. 190 USD pro Jahr und Quadratmeter. m.
Beachten Sie, dass die aktuellen Mietpreise für Büroflächen in Moskau bereits das Niveau des Frühjahrs 2009 erreicht haben, als die Preise noch weit vom Zusammenbruch entfernt waren. Und der allgemeine Aufwärtstrend der Preise setzt sich fort. Laut Denis Kolokolnikov, Generaldirektor der RRG-Beratungsagentur, erreichte die Lücke zwischen den Kosten für Büroflächen im Zentrum und am Stadtrand von Moskau nicht nur die Zeit vor der Krise, sondern übertraf sie auch, als Objekte im Zentrum der Hauptstadt doppelt so teuer oder höher waren. Nach Angaben des Experten gibt es jetzt einen Unterschied von mehr als 135%. Während der Tiefststände betrug die Preislücke nur 90%. Dies wird durch die deutlich gestiegene Nachfrage nach Büroflächen im Zentrum aufgrund des begrenzten Potenzials für das Wachstum neuer Flächen bestätigt..
Apollinary Vasnetsov. Altes Moskau. Stadtplatz aus dem 17. Jahrhundert
Im Jahr 2011 wird nach den Prognosen von S. A. Ricci / King Sturge die Anzahl der Kauf-, Verkaufs- und Leasingtransaktionen sowie die Anzahl der Neuverhandlungstransaktionen für Leasingverträge zunehmen. Darüber hinaus wird das durchschnittliche Volumen der angemieteten Büroflächen zunehmen. Die aktivsten Marktteilnehmer werden Unternehmen aus den Bereichen Banken, Industrie und Finanzen sein. Die große Anzahl aktueller Kauf- und Verkaufs- und Leasingtransaktionen unter Beteiligung großer Industrieunternehmen ermöglicht es, den aktuellen Trend fortzusetzen.
Experten zufolge erwägen 2011 große russische Banken wie die Sberbank of Russia, die Rosselkhozbank und die Raiffeisen Bank die Möglichkeit, neue Büroimmobilien in der Hauptstadt zu erwerben / zu leasen. Einige Industrieunternehmen schließen auch die Möglichkeit der Anmietung oder des Kaufs neuer Büroflächen nicht aus..
Was erwartet den gewerblichen Immobilienmarkt im Jahr 2011?
2011 werden sich die im letzten Jahr skizzierten Trends fortsetzen. Die Krise verliert allmählich an Boden, so dass sich die Nachfrage auf dem gewerblichen Immobilienmarkt voraussichtlich verstärken wird. Es ist wahrscheinlich, dass es an freien Flächen mangelt und infolgedessen die Preise und Mietpreise in einigen Marktsegmenten steigen werden..
Die Mietpreise für hochwertige Büroimmobilien können im Laufe des Jahres um 10-15% steigen. Gleichzeitig ist es unwahrscheinlich, dass die Miete für Einzelhandelsflächen im Preis steigt. Dies ist auf das erhebliche Inbetriebnahmevolumen neuer Einkaufszentren zurückzuführen.
Im Allgemeinen wird das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beobachtet, wie bereits gesagt, die Nachfrage wird wachsen, aber 2011 nicht auf das Vorkrisenniveau zurückkehren.
Ein kleiner Teil der neuen Immobilien von guter Qualität, die in allen Marktsegmenten auf dem Markt erscheinen, wird in erster Linie gefragt sein, diese Bereiche werden schnell von Mietern erworben und besetzt.
Eine erzwungene Unterbrechung des Baus neuer Räumlichkeiten während der Krise kann dazu führen, dass der Markt in einigen Marktsegmenten möglicherweise mit einem Mangel an Räumlichkeiten konfrontiert ist.
Generell ist zu vermerken, dass der gewerbliche Immobilienmarkt der Hauptstadt 2011 in nahezu allen Segmenten nach und nach das Preis- und Angebotsniveau vor der Krise erreichen wird.
Der Investmentmarkt dürfte sich ebenfalls erholen. Sowohl Immobilieneigentümer als auch potenzielle Käufer werden aktiver und kompromissbereiter. Infolgedessen ist eine Zunahme von Investitionsprojekten auf dem gewerblichen Immobilienmarkt wahrscheinlich..
Könnten Sie mir bitte sagen, welche Trends auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Moskau von Januar bis Februar 2011 zu beobachten waren?
In den Monaten Januar und Februar 2011 zeigte der gewerbliche Immobilienmarkt in Moskau verschiedene Trends. Es gab eine Steigerung der Nachfrage nach Büroflächen, da viele Unternehmen expandierten und neue Standorte suchten. Dies führte zu einem Anstieg der Mietpreise und einer geringeren Verfügbarkeit von geeigneten Büroflächen. Auf der anderen Seite verzeichnete der Einzelhandelssektor einen leichten Rückgang, da die Verbraucherausgaben aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit gesunken sind. Der Industrieimmobilienmarkt blieb relativ stabil, mit einer stabilen Nachfrage nach Lager- und Produktionsflächen. Insgesamt war der Markt in diesen Monaten von steigender Nachfrage im Bürosektor und einer gewissen Zurückhaltung im Einzelhandel geprägt.