Soziologischen Erhebungen zufolge benötigen mehr als 70% der russischen Bevölkerung bessere Wohnbedingungen. Das Wohnungsproblem ist für das ganze Land relevant. In diesem Artikel werden wir jedoch versuchen, uns auf den Wohnungsmarkt der Hauptstadt zu konzentrieren.
Im Allgemeinen begann nach der Krise der Markt für neue Gebäude in der Hauptstadt wieder zu beleben, neue Projekte tauchen auf, die meisten eingefrorenen Bauprojekte wurden wieder aufgenommen. Erhielt einen neuen Impuls für Entwicklung und Hypothek.
Der Zustand des Primärwohnungsmarktes
Wie Sie wissen, haben viele Entwickler während der Krise beschlossen, ihre Konstruktion einzufrieren. Allmählich belebt sich der Markt für Neubauten in der Hauptstadt wieder. Bereits im Jahr 2010 gab es eine Tendenz zur Wiederbelebung dieses Segments des Immobilienmarktes. Die Wiederbelebung macht sich insbesondere beim Bau von Economy-Class-Häusern bemerkbar, die in der Zeit nach der Krise sehr gefragt sind. Jetzt ist das Vertrauen potenzieller Käufer in dieses Marktsegment deutlich gewachsen. Die Haushaltseinkommen haben sich stabilisiert, es ist eine effektive Nachfrage nach Wohnraum aufgetreten, es sind neue Projekte auf dem Markt aufgetaucht, und in vielen Einrichtungen, die während der Krise ausgesetzt wurden, hat sich der Bau intensiviert..
Bis Ende 2010 betrug der Anteil der fertigen Wohnungen am Gesamtangebot an Economy-Class-Wohnungen in der Nähe von Moskau 50% – dies sind Objekte, die bereits in Auftrag gegeben wurden oder sich in der Endphase des Baus befinden (19% bzw. 31%). Der Anteil der Projekte in der Anfangsphase des Baus beträgt 44%. Die restlichen 6% sind gefrorene Baustellen oder Objekte mit träger Bauweise.
Entscheidend für potenzielle Käufer ist nun das optimale Verhältnis von Preis und Qualität..
Nach Angaben der Experten des MIEL Analytical Consulting Center sind im Januar 2011 erstmals 40 Häuser in den Kapitalmarkt eingetreten, was 7,4% der Gesamtzahl der vorgeschlagenen Neubauten entspricht. Bei den meisten handelt es sich um Häuser der Mittelklasse sowie um Neubauten in der Anfangsphase der Bauarbeiten. Das Erscheinen neuer und relativ günstiger Angebote auf dem Primärmarkt führte im Allgemeinen zu einem Preisverfall. Der Preisverfall ist jedoch nicht signifikant – 3,2% in Rubel und 0,1% in Dollar.
Entscheidend für potenzielle Käufer ist nun das optimale Verhältnis von Preis und Qualität. Deshalb wählen die Menschen Gebäude der New Economy Class. Darüber hinaus ist die Meinung, dass Häuser der Economy-Klasse Gebäude von sehr geringer Qualität sind, absolut nicht wahr. Die Kombination von mittelpreisigen und dennoch hochwertigen Materialien mit den neuesten Entwicklungen in der Bauindustrie ermöglicht den Bau zuverlässiger und erschwinglicher Wohnungen.
Die Immobilienpreise, insbesondere in Moskau, waren und sind jedoch recht hoch. Nach den Ergebnissen vom Januar dieses Jahres wurden die meisten Vorschläge (46%) im Preissegment von 100.000 bis 150.000 Rubel pro Quadratmeter festgestellt. Für Wohnungen im Preisbereich von 150 Tausend bis 200 Tausend Rubel pro Quadratmeter. 37% des Gesamtangebots entfielen auf 200.000 bis 250.000 Rubel – nur 10%. Es stellte sich heraus, dass das Mindestangebot für Wohnungen mit einem Preis von bis zu 100.000 Rubel pro Quadratmeter gilt. – 7%.
Der Durchschnittspreis für Economy-Class-Wohnungen betrug im Januar 60,2 Tausend Rubel pro Quadratmeter. m, Mittelklasse – 59,2 Tausend Rubel pro Quadratmeter. m, Business Class – 101 Tausend Rubel pro Quadratmeter. m.
In Bezug auf die Nachfrage waren nach den Ergebnissen vom Januar 2011 traditionell 1- und 2-Zimmer-Wohnungen mit 48% bzw. 37% am gefragtesten. 3-Zimmer-Apartments äußerten den Wunsch, 14% aller Käufer zu kaufen, Mehrzimmer-Apartments – nur 1%.
Neue Gebäude werden aus der Moskauer Ringstraße herausgedrückt
Es ist anzumerken, dass in letzter Zeit die Tendenz bestand, neue Gebäude außerhalb der Moskauer Ringstraße zu verdrängen. Die Sache ist, dass es in der Hauptstadt seit langem einen Mangel an Baustellen gibt und die vorhandenen ziemlich teuer sind, was sich zweifellos auf die Kosten pro Quadratmeter auswirkt. Es stellt sich also heraus, dass der Bau von Plattenhäusern in Moskau derzeit nicht sehr rentabel ist.
Infolgedessen konzentriert sich die Haupttätigkeit der Entwickler jetzt auf die Region Moskau, die im Hinblick auf den Wohnungsneubau erheblich führend ist. Pro Monat kommen 5 bis 12 neue Objekte auf den Markt für Neubauten in der Region Moskau.
Derzeit wurden viele Häuser der New Economy Class gebaut und werden in den folgenden Bezirken gebaut: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Innerhalb der Moskauer Ringstraße wurden in den letzten 2 Jahren Bauarbeiten in den Gebieten Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino durchgeführt. Derzeit werden in der Hauptstadt rund 40 Immobilien der New Economy- und Komfortklasse aktiv gebaut und verkauft. 83% aller Gebäude der New Economy Class befinden sich im südlichen Verwaltungsbezirk. Im südwestlichen Verwaltungsbezirk – 7%, im CJSC – 6%. Das geringste aller Objekte im südöstlichen Verwaltungsbezirk und im nordöstlichen Verwaltungsbezirk – nur 2%. In CAO, SZAO, VAO und CAO befinden sich keine neuen Gebäude in der Implementierung.
Hypothek wird wiedergeboren
Beim Kauf einer neuen Wohnung entscheidet ein potenzieller Käufer für sich zwei Hauptfragen. Erstens muss er geeignete Wohnungen finden, daher die Entwicklerfirma, die diese Wohnungen baut. Zweitens, wenn der Käufer nicht genug Geld hat, um eine Wohnung zu kaufen, muss neben der Auswahl der Wohnung selbst ein weiteres Problem gelöst werden – Geld zu finden, um den fehlenden Teil seiner Kosten zu bezahlen. In diesem Fall ist die Lösung ein Hypothekendarlehen.
Was die erste Frage betrifft, ist es nicht schwierig, eine Wohnung zu finden, die Entwickler sind aktiver geworden, und das Angebot an Wohnungen auf dem Markt wächst nur und wird laut Prognosen weiter wachsen. In Bezug auf Hypotheken können wir auch sagen, dass sich die Hypothekarkredite wieder beleben, da die effektive Nachfrage der Bevölkerung wächst..
Die meisten Banken vergeben Kredite nur dann an Projekte im Bau, wenn die Box des Hauses bereits fertig ist und alle erforderlichen Kommunikationen verbunden sind.
Nach Angaben der Agentur „Miel“ bieten derzeit 11 Kapitalbanken Kredite für den Wohnungsbau in Neubauten an. Eine Mindestanzahlung von 10% ist erforderlich von: Sberbank, Russian Mortgage Bank und Moscow Credit Bank. Der Mindestzinssatz in Rubel wird von der VTB 24 Bank angeboten (die Kampagne „With a New House“, die bis zum 26. Februar 2011 verlängert wurde): Vor der Registrierung von Eigentumsrechten beträgt der Zinssatz 9,95-12,35%, nach der Registrierung von Eigentumsrechten – 7,5- 9,85%. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt 13-14% pro Jahr.
Auf den ersten Blick scheint es, dass die Kreditbedingungen fast vor der Krise liegen. Es ist jedoch nicht alles so einfach. Die meisten Banken vergeben Kredite an im Bau befindliche Projekte. Nur wenn die Box des Hauses fertig ist und alle erforderlichen Kommunikationsmittel angeschlossen sind, ist es sehr schwierig, in der Anfangsphase des Baus einen Kredit für den Kauf eines Eigenheims zu erhalten. Sberbank und VTB-24 haben mehr freie Konditionen, aber diese Banken bieten an, eine Wohnung von ihrer Liste der akkreditierten neuen Gebäude zu kaufen. Folglich ist die Auswahl des Kreditnehmers sehr begrenzt. VTB-24 hat jedoch die längste Laufzeit für Hypothekarkredite – bis zu 50 Jahre.
Aufgrund der Dynamik des Primärwohnungsmarktes in Moskau ist davon auszugehen, dass der Bau neuer Gebäude im Jahr 2011 weiter zunehmen wird. Wie Sie wissen, führt die Nachfrage zu einem Angebot, und die Nachfrage wächst derzeit stetig. Trotzdem führt die Nachfrage nach Wohnraum zu einem Anstieg des Angebots an Hypothekarkrediten. Die Menschen sind bereit, für geschätzte Quadratmeter zu viel zu bezahlen, und die Banken beginnen nach der Krise zunehmend, der Bevölkerung zu vertrauen. Die aufkommende Tendenz, die Hauptbaustellen außerhalb der Moskauer Ringstraße zu verlegen, wird sich ebenfalls nur verstärken, da dort Wohnraum billiger ist und es viel mehr Baustellen als in der Hauptstadt gibt. Infolgedessen könnte Moskau in naher Zukunft mit einem Mangel an neuen Wohnungen der Economy-Klasse konfrontiert sein.
Kann jemand erklären, warum das Angebot auf dem Primärwohnungsmarkt in der Hauptstadt im Februar 2011 gestiegen ist und die Preise gesunken sind?