So erstellen Sie einen Mietvertrag richtig

Mieter, die Wohnungen über seriöse Immobilienagenturen mieten, glauben, dass ihnen bei Konflikten mit Hausbesitzern eine garantierte Hilfe garantiert ist. Und sie sind schwer enttäuscht: Agenten weigern sich, an inländischen Showdowns teilzunehmen. Manchmal stellt sich heraus, dass das Versprechen von Maklern, eine andere Wohnung zu wählen, wenn Sie nicht mit den Eigentümern der Wohnung einverstanden sind, keinen Preis wert sind – wie es bei den Lesern von „Money“ der Fall ist, die Nachrichten auf unserer Website hinterlassen haben. Tatsächlich sind nur die im Vertrag festgelegten Wörter wertvoll. Und nicht mit der Agentur, sondern mit dem Vermieter selbst.

Passen Sie auf, böse Geliebte

Sie können keinen Hund halten, dann rauchen und dann Mädchen fahren – die Bandbreite der Ansprüche, die der Vermieter plötzlich gegen den Mieter hat, ist in seiner Breite bemerkenswert. „Der Wohnimmobilienvermietungsmarkt ist der umstrittenste Dienstleistungsmarkt“, sagt Veronika Pankova, Leiterin des Ausschusses für den Schutz der Verbraucherrechte von Immobiliendienstleistungen der Moskauer Maklervereinigung (IDA), kategorisch. „Vor kurzem hatten wir einen solchen Fall: Ein junger Mann mietete ein Zimmer in einem“ Kopekenstück „von einer alten Frau, konnte aber nur einen Monat dort leben. Oma bat sie, sie zu massieren und dann Lebensmittel zu kaufen, aber die Mädchen durften ihn nicht aus Eifersucht.“ Oft stören die Wohnungseigentümer die Mieter gegen die Vereinbarungen, die bei der Unterzeichnung des Mietvertrags mündlich getroffen wurden. Familien mit Kindern geben viele Gründe an, böswillige Besitzer zu nerven: Sie sagen, Ihre Tochter hat ein Gesicht auf die Tapete gemalt – renovieren Sie die gesamte Wohnung. Oder im Gegenteil, das Design der Zeiten reifer Stagnation ist der Gastgeberin so wichtig, dass sie sich rundweg weigert, die schäbige Tapete zu wechseln. Der Grund für den Konflikt zwischen der Leserin von „Money“ Elena Mikheeva, die eine Nachricht auf unserer Website hinterlassen hat, und der Besitzerin der von ihr gemieteten Quadratmeter waren Möbel: Dem Mieter war es verboten, seine eigenen zu importieren, um in den örtlichen Ruinen zu leben. Es kommt schließlich vor, dass bei Ihren Kindern, Hunden und Kommoden alles in Ordnung ist, aber der Besitzer selbst stellt sich als Unglück heraus, der glaubt, das Recht zu haben, die Ihnen zweimal pro Woche gemietete Wohnung mit seinem Schlüssel zu besuchen. Ganz zu schweigen von betrügerischen Vorhaben, wenn sich herausstellt, dass der Eigentümer, von dem Sie eine Wohnung gemietet haben, dies tatsächlich nicht ist, und der angekündigte echte Eigentümer verlangt, seine Quadratmeter dringend freizugeben.

Eine ähnliche Geschichte ereignete sich mit dem Kunden der Agentur „Defect“ Maxim Komov. „Mein Agent hat eine Wohnung abgeholt, und wir haben uns gemeinsam mit dem Eigentümer getroffen. Er hat einen Reisepass mit einer Aufenthaltserlaubnis und einem Dokument gezeigt, in dem er als Käufer dieser Wohnung aufgeführt ist. Der Agent hat sich die Dokumente angesehen, weil in meinem Vertrag mit“ Defect „angegeben war, dass er dies überprüfen sollte Sie haben den Vertrag unterschrieben, ich habe die Schlüssel erhalten, der Eigentümer wurde zwei Monate im Voraus bezahlt, der Agent wurde mit 100% der monatlichen Miete beauftragt „, sagt Komov. Als der unglückliche Mieter einen Tag später mit Dingen in der gemieteten Wohnung ankam, stellte sich heraus, dass bereits Leute darin lebten, die sie über einen anderen Agenten derselben Person mieteten. Es stellte sich heraus, dass der Eigentümer, wie die ihm gezeigten Papiere, nicht real war: Er selbst mietete vor anderthalb Monaten eine Wohnung vom ursprünglichen Eigentümer und fälschte Eigentumsurkunden. Laut Herrn Komov gab die für die rechtliche Reinheit der Transaktion zuständige Behörde zunächst ihre Schuld zu und versprach, die Kosten zu kompensieren (insgesamt beliefen sie sich auf 90.000 Rubel), hatte es jedoch nicht eilig, das Geld zurückzugeben. Und irgendwann wurde dem Kunden gesagt, dass „das Unternehmen geschlossen wurde“..

Wenn jedoch hauptsächlich diejenigen, die auf die Dienste einzelner Vermittler oder Pseudoagenturen zurückgreifen, auf Betrüger stoßen, sind die Kunden von Immobilienunternehmen mit großen Namen nicht vor der Tyrannei der Wohnungseigentümer geschützt. Heute haben Sie dem Makler einen beträchtlichen Betrag gegeben – eine monatliche Gebühr für eine gemietete Wohnung (die Kosten für die Anmietung einer durchschnittlichen „Odnushka“ in Moskau liegen bereits bei 1.000 US-Dollar), morgen hatten Sie einen Streit mit dem Eigentümer (der übrigens nach gängiger Praxis sofort eine Zahlung von zwei Monaten erhielt ), gehe zur Agentur – und bekomme mit ziemlicher Sicherheit eine Wendung vom Tor. Wenn Sie bei der Ausarbeitung von Verträgen nicht wachsam waren, ist die Zurückhaltung der Agenten bei der Lösung Ihrer Probleme wahrscheinlich völlig legal, warnt Veronika Pankova von IDA.

Details ausarbeiten

Die Verpflichtungen der Makler sind im Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen festgelegt. Jede Agentur hat ihre eigene, aber Sie können ein gemeinsames Merkmal erkennen, das für Kunden sehr unangenehm ist: Es kommt äußerst selten vor, dass ein Standardvertrag eine Klausel über die Beteiligung von Maklern in der Zukunft enthält (die am nächsten Tag beginnt, nachdem die Parteien in der ausgewählten Wohnung die Hand geschüttelt haben). das Schicksal ihrer Kunden. „Der Makler schuldet Ihnen genau so viel, wie im Vertrag versprochen wurde. Viele Immobilienagenturen wollen im Falle eines Konflikts zwischen Eigentümer und Mieter keine Schiedsrichter sein“, sagt Veronika Pankova. „Diese Position ist teilweise gerechtfertigt, weil niemand dies in Zukunft garantieren kann es wird ein vollständiges Verständnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter geben „.

In der Regel sind die im Vertrag mit der Agentur vorgeschriebenen Dienstleistungen minimal: Suche nach einer Wohnung anhand der vom Kunden angegebenen Parameter und Organisation der Besichtigung. „Die Anzahl der Optionen für reale Wohnungen, die wir anbieten können, übersteigt die Anzahl der Angebote, die Menschen durch das Lesen von Anzeigen auf Masten und in Zeitungen finden können, erheblich“, sagt Maria Zhukova, Erste stellvertretende Direktorin von Miel-Arenda. Nach der Logik der Makler stellt sich heraus, dass ihre Kunden Geld hauptsächlich für den Zugang zu Maklerbasen und die Möglichkeit zahlen, Zeit zu sparen, die für unabhängige Anrufe bei Vermietern aufgewendet werden müsste. Der gesunde Menschenverstand schlägt jedoch vor, dass, wenn heute und morgen eine Wohnung für Sie gefunden wird, sich herausstellt, dass Sie nicht freiwillig darin leben können, es dasselbe ist, als ob nichts für Sie ausgewählt worden wäre. Daher übernehmen Makler in der Regel zusätzlich zum Agenturvertrag mit ihrem Kunden eine weitere Verpflichtung: Sie helfen bei der Ausarbeitung eines Mietvertrags, der die Beziehung zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter regelt. Es ist dieser Arbeitsvertrag, der sich in Konfliktsituationen als Stolperstein herausstellt..

Der Mietvertrag kann auch mit dem Vermieter abgeschlossen werden, den Sie ohne die Hilfe von Maklern gefunden haben. Die Hilfe eines professionellen Anwalts bei der Erstellung eines solchen Papiers kostet Sie ungefähr 3.000 Rubel, sagt Bogdan Leskiv, Anwalt der Firma „Legal Protection“. Makler verlangen dieses Geld nicht vom Kunden: Alles ist in der Provision enthalten. Daher ist es möglich, dass solche Verträge für Verbrauchereigenschaften manchmal freiem Käse ähneln, der im Mausefallen-Komplex enthalten ist. Ein Immobilienmakler stellt meist nur sicher, dass die wichtigsten Punkte im Mustermietvertrag festgelegt sind: die Vertragsdauer, die Daten der Eigentumsurkunde für die Wohnung, das Abrechnungsverfahren, die monatlichen Mietkosten, die Bedingungen für die Erhöhung während der Vertragslaufzeit. Aber was ist mit Mädchen, Rauchen, Haustieren und der Möglichkeit, eigene Möbel zu importieren? In Standard-Mietverträgen gibt es darüber kein Wort. „Ich habe Verträge auf ein oder zwei Blättern gesehen. Was kann dort geschrieben werden?“ Frau Pankova ist empört. „Ein normaler Vertrag hat mindestens vier Seiten. Je mehr Details, desto besser.“.

„Um mögliche Konflikte mit dem Eigentümer zu vermeiden, besprechen Sie beim ersten Treffen mit ihm die für Sie wesentlichen Bedingungen und fordern Sie deren Aufnahme in den Mietvertrag“, rät Maria Zhukova von der Firma Miel-Arenda. Alle Nuancen sind wahrscheinlich nicht vorhersehbar. Unter den Hauptexperten werden folgende unterschieden: die Anzahl der Personen, die berechtigt sind, mit Ihnen zusammenzuleben, das Verfahren für den Besuch der Wohnung durch ihren Eigentümer, die Unterbringung von Tieren, die Durchführung von Reparaturen und die Erstattung von Kosten dafür, der Export und Import von Möbeln, das Rauchen in Innenräumen, das Bezahlen von Rechnungen, die Haftung für Schäden und Nachteile der Immobilie, die Anzahl der Gäste, die tagsüber und nachts in der Wohnung sein können. Damit der Eigentümer Ihnen keine Schäden an seinen Möbeln vorwirft, ist es ratsam, dem Vertrag ein Inventar der Immobilie beizufügen, in dem alle festgestellten Schäden erfasst werden müssen.

Besonderes Augenmerk sollte auch auf das Dokument zum Nachweis des Eigentums gelegt werden. Wenn sich herausstellt, dass der Inhaber nur einen Teil der Wohnung besitzt, ist es erforderlich, die Zustimmung (Unterzeichnung im Mietvertrag oder notariell beglaubigte Zustimmung) der übrigen Eigentümer sowie aller in der Wohnung registrierten Personen über 14 Jahre einzuholen. Andernfalls könnte eines Tages einer von ihnen vor Ihrer Haustür erscheinen, erklären, dass er nirgendwo leben kann, und legal in der Wohnung bleiben. Der zwischen zwei Personen geschlossene Arbeitsvertrag ist ohne notarielle Bescheinigung legitim, sagen Anwälte: Das Dokument enthält genügend Passdaten und Unterschriften der Parteien. Wenn der Eigentümer den Mieter beschuldigt, gegen den Vertrag verstoßen zu haben, funktioniert es nicht, den Mieter kampflos zu vertreiben. „Alle Streitigkeiten im Rahmen des Vertrags können nur vor Gericht beigelegt werden und dauern durchschnittlich neun Monate“, sagt Dmitry Nikolaev, Anwalt der Moskauer Anwaltskammer Yurprofi. Laut dem Anwalt ist es sehr wahrscheinlich, dass der Eigentümer der Wohnung vor Gericht nach der Wahrheit suchen muss: Der Polizist wird den Mieter nicht mit dem Mietvertrag in der Hand räumen. „Der Bezirkspolizist wird sich nicht einmal mit diesen Problemen befassen wollen, es sei denn, er ist ein Verwandter des Eigentümers der Wohnung“, glaubt der Anwalt. „Gerichtsvollzieher sind an Räumungen beteiligt.“.

Der Eigentümer der Wohnung kann jedoch das Leben des Mieters ruinieren, ohne die Schwelle des Gerichts zu erreichen: Er wird einfach anfangen, den Mieter mit Anrufen und Besuchen zu terrorisieren. In diesem Fall kann Ihre Flucht vor einem unzureichenden Eigentümer als Ihre Niederlage angesehen werden: „Wenn Sie sich entscheiden, selbst auszuziehen, wird davon ausgegangen, dass Sie den Arbeitsvertrag von sich aus gekündigt haben“, warnt Dmitry Nikolaev. „Die von der Agentur angebotenen Dokumente weisen normalerweise darauf hin, dass in In diesem Fall hat der Mieter nicht einmal Anspruch auf Rückerstattung des Betrags der Kaution (die zweite monatliche Gebühr, die unmittelbar nach Vertragsschluss gezahlt wird: Im Falle einer normalen Entwicklung der Ereignisse wird der letzte Monat Ihres Aufenthalts auf dem gemieteten Raum bezahlt. – „Geld“) „.

Aber die Angriffe der verrückten Geliebten abzuwehren, ohne die gemietete Festung für ein Jahr zu verlassen, ist auch keine angenehme Option. Es wäre ideal, wenn der Service für die Auswahl einer Wohnung nicht formal wäre, sondern tatsächlich erbracht würde. Das ist auf einfache Weise so, dass Sie in der von den Agenten gefundenen Wohnung in Ruhe leben können. Laut Veronika Pankova besteht der Ausweg darin, die Dienste von Immobilienagenturen in Anspruch zu nehmen, die garantieren, dass Sie eine andere Option für das Geld wählen, das Sie einmal bezahlt haben, wenn Sie es nicht geschafft haben, einen Konflikt mit dem Vermieter zu vermeiden.

Werbebetrug

Einige Makler sprechen von einer Garantie für ihre Dienstleistungen. Laut Frau Pankova können solche Immobilienagenturen in Moskau zwar immer noch einerseits gezählt werden. Grundsätzlich, so glaubt sie, handelt es sich um mittelständische Agenturen, die daran interessiert sind, ihren Ruf zu gestalten. Aber was ist mit denen, die sich seit langem einen Namen auf dem Markt gemacht haben? Der Korrespondent von „Deneg“ unter dem Deckmantel eines potenziellen Kunden rief die Agenturen der sogenannten „Big Four“ an, die den Löwenanteil aller Transaktionen ausmachen: BEST, INCOM, MIAN und Miel. Es gab nur eine Frage: Garantieren Sie die Auswahl eines anderen Wohnraums für die bereits gezahlte Provision, wenn der Eigentümer der ersten Wohnung anfängt, mich zu überleben? In den letzten drei Agenturen haben sie versprochen, eine solche Garantie zu geben, und die Bedingungen wurden als dieselben bezeichnet: Wenn der Kunde innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Mietvertrags gezwungen ist, die Wohnung unverschuldet zu räumen, sucht er kostenlos nach neuen Wohnungen.

„Wenn sich herausstellt, dass der ‚Eigentümer‘ ein Betrüger ist und ein Mitarbeiter unseres Unternehmens diese Tatsache beim Abschluss eines Mietvertrags nicht erkannt hat, wählen wir kostenlos eine neue Wohnung für den Kunden aus und geben ihm den gesamten Provisionsbetrag zurück“, fügt Maria Zhukova von Miel-Arenda hinzu.

Wenn wir nicht über Betrug sprechen, ist der Makler natürlich rentabler, um den Konflikt der Parteien beizulegen, als erneut mit der Auswahl der Wohnungen herumzuspielen. Laut Frau Zhukova schaffen es Agenten oft, Probleme zu lösen: „Es gibt Argumente für jede Situation.“ „Der Eigentümer kann fast immer von der Polizei oder der Steuerkontrolle eingeschüchtert werden – niemand zahlt Steuern“, teilte ein Agent eines kleinen Immobilienunternehmens seine Erfahrungen mit Dengami unter der Bedingung der Anonymität.

Es ist bemerkenswert, dass der Spezialist der Firma „BEST-Real Estate“, der auf den Anruf des Korrespondenten von „Money“ antwortete, von der Frage der Gewährleistungsverpflichtungen sehr überrascht war und sagte, dass sie nichts dergleichen hätten und dass solche Versprechen von Wettbewerbern im Übrigen nur ein Werbegag seien.

Der Fall der Leserin von „Geld“ Elena Mikheeva bestätigt leider diese These. Ihr zufolge wurde ihr während der Verhandlungen in der Firma „INCOM-Immobilien“ versprochen, im Falle eines Konflikts mit dem Eigentümer der Wohnung in den ersten drei Monaten ihres Aufenthalts kostenlos neue Wohnungen abzuholen. Aber obwohl der Streit fast einen Tag nach seiner Ankunft stattfand, sagte der Agent, dass er seine Arbeit bereits erledigt habe. Als Reaktion auf mündliche Beschwerden, so unsere Leserin, riet der Abteilungsleiter des Unternehmens ihr höflich, vor Gericht zu gehen. Auf Ersuchen der „Deneg“ -Korrespondentin prüfte Elena Mikheeva, ob in ihrer Vereinbarung mit der Agentur eine Garantieklausel enthalten war, die es ermöglichen würde, auf den Erfolg eines solchen Prozesses zu hoffen: Es stellte sich heraus, dass dort nichts dergleichen aufgezeichnet wurde. Die Agentin gab ihr Garantien nur in Worten, so dass Ansprüche gegen ihn nur im Bereich der Moral, nicht aber des Gesetzes liegen können.

„Bei einer Ausschusssitzung prüfen wir jeden Monat Ansprüche gegen verschiedene Agenturen“, bemerkt Veronika Pankova von IDA. „In den meisten Fällen beziehen sich Beschwerden auf Gewährleistungsverpflichtungen.“ Das Fazit ist nicht schwer: Was auch immer der Agent Ihnen verspricht, Sie müssen ihn bitten, es auf Papier zu zeigen.

Gleichzeitig, so Frau Pankova, werden Konflikte in den Unternehmen gelöst, wenn es sich um Makler handelt, die schon lange auf dem Markt tätig sind. Die Hauptsache ist, das Top-Management in den Verlauf Ihres Problems einzubeziehen. Der einfachste Weg, dies zu tun, besteht darin, einen beglaubigten Brief mit einer Benachrichtigung an den Manager zu senden. Auch Veronika Pankova rät, mit Hilfe öffentlicher Organisationen, zu denen ihre Abteilung gehört, Einfluss auf Agenturen zu nehmen. „Manchmal erklären sich die Unternehmensleiter damit einverstanden, nur zu helfen, wenn ich im Namen des Ausschusses mit ihnen spreche“, stellt sie fest und macht sofort einen Vorbehalt. „Obwohl wir Beschwerden gegen alle in Moskau tätigen Unternehmen annehmen, können wir nur die Aktivitäten derjenigen kontrollieren, die es sind in der russischen Gilde der Makler oder der Moskauer Maklervereinigung (ca. 200 Agenturen) „. Laut Frau Pankova kommen die Parteien in einem Viertel der Fälle zu einer einvernehmlichen Einigung. Der Rest der Fälle wird gleichermaßen zugunsten eines von ihnen gelöst. „Wenn unsere Entscheidung nicht zu den Parteien passt, gehen sie vor Gericht. Dies sind jedoch nur etwa 5% der Fälle“, sagte der Vertreter der IDA.

Nur wenige kommen wirklich vor Gericht, stimmt Anwalt Dmitry Nikolaev zu. „Die durchschnittliche Zeit für ein Zivilverfahren vor Gericht beträgt neun Monate. Die Durchsetzungsverfahren sind noch langsamer. Die aufgewendete Zeit, das Geld und die Nerven werden sich nicht auszahlen“, erklärt er. Makler verstehen, dass nicht alle ihrer Kunden engagierte Menschenrechtsaktivisten oder Prozessanwälte sind, und bieten ihnen daher an, sich vor Gericht so einfach zu treffen. Es ist daher besser, dies nicht zu tun, ohne in der Vereinbarung mit der Agentur alle Garantieverpflichtungen der letzteren und in der Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung zu übertragen – die maximale Anzahl von Nuancen, die Ihren Lebensstil betreffen. Da sich der Mindestpreis der Emission bereits 3.000 US-Dollar nähert, sieht die Langeweile nicht mehr kleinlich aus.