Aus den Geschichten, die den Käufern von Wohnungen in Moskauer Neubauten passieren, können Sie ein lehrreiches Handbuch verfassen. Eines der denkwürdigsten Kapitel sollte dem Problem der Registrierung des Eigentums an gekauften Wohnungen gewidmet sein. Dieses Problem ist größtenteils auf die Funktionsweise des bürokratischen Mechanismus der Hauptstadt zurückzuführen. Es gibt jedoch viele andere Faktoren, die den Zeitrahmen für die Erlangung von Titeldokumenten erheblich verlängern, deren Fehlen die Freiheit der Käufer erheblich einschränkt.
Entfernung in Jahren
Was ist der Echtzeitrahmen für die Erlangung von Eigentumsrechten? Welche Möglichkeiten hat der Käufer, in der Zeit zwischen der Lieferung des Objekts und dem Erhalt dieser Unterlagen über das Eigentum zu verfügen? Ist es beispielsweise möglich, eine Wohnung zu verkaufen, zu spenden, zu erben, aufzuteilen und gegen einen Kredit zu verpfänden? Ist es richtig, Reparaturen in einer Wohnung zu beginnen? Wie viel kostet das Design selbst? Hier sind die Fragen, die Sie herausfinden müssen.
Viktor Kozlov, kaufmännischer Leiter der Augur Estate Company, berichtet über die Schritte des Verfahrens zur Registrierung von Eigentumsrechten: „Der Registrierung von Eigentumsrechten von Käufern von Wohnungen in neu gebauten Häusern geht die staatliche Registrierung von städtischen Eigentumsrechten an Immobilien und die Registrierung von Immobilienrechten von Investoren voraus.“ Entscheidungen und Dekrete zur Verkürzung der für die Registrierung des Eigentums der Stadt an Wohngebäuden erforderlichen Zeit wurden mehr als einmal getroffen. Durch ein Dekret der Moskauer Regierung im Jahr 2004 wurde ein einziges Fachbüro der Institution of Justice für die staatliche Registrierung von Immobilienrechten und Transaktionen mit ihr geschaffen. Die bestehenden Probleme wurden jedoch noch nicht gelöst.
„Nach der Unterzeichnung des Trennungsprotokolls mit der Stadt beginnt die nächste Phase – die Registrierung der Rechte von Investoren auf Immobilien im Moskauer Staatskomitee für die Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr -, fährt Viktor Kozlov fort. – Die Genehmigungsbedingungen in diesem Fall sind geregelt, aber zusammen mit Die Anforderungen für die Registrierung von Dokumenten ändern sich häufig. Entwicklungsunternehmen sind gezwungen, Dokumente mehrmals gemäß den geänderten Anforderungen zu bringen. Somit erstreckt sich die 30-tägige Frist für die Registrierung der Rechte von Investoren auf Immobilien über Monate. Die letzte Phase des Prozesses – – Registrierung von Eigentumsrechten einer natürlichen oder juristischen Person gemäß dem Gesetz „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr“; dies dauert einen weiteren Monat. Die Gesamtzeit für die Erlangung von Eigentumsdokumenten in Moskau beträgt ein Jahr bis eineinhalb Jahre, in besonderen Fällen – bis zu drei x Jahre ab dem Datum der Übergabe des Hauses an die staatliche Kommission „.
Der Leiter der Rechtsabteilung der MIAN-Immobilienagentur Khaya Pleshitskaya betont, dass die vom BTI durchgeführten Messungen viel Zeit in Anspruch nehmen: „Nach der Übergabe des Hauses an die staatliche Kommission werden für etwa vier bis fünf Monate Arbeiten an In-situ-Messungen durchgeführt, wonach auf der Grundlage der Ergebnisse dieser Messungen Neuberechnungen vorgenommen werden. Für die Fertigstellung des Investitionsprojekts werden Dokumente für die Annahme und Übergabe von Wohnungen sowie ein Paket von Dokumenten vorbereitet. Erst danach wird die gesetzliche Adresse des Hauses im Bundesregistrierungsdienst geöffnet. „.
Daher müssen Dokumente, die Eigentumsrechte begründen, (bestenfalls) ein Jahr bis drei Jahre warten. Die meisten Immobilienexperten stimmen dieser Schlussfolgerung zu..
Entwickler waschen sich die Hände
Wer ist der Schuldige für die zahlreichen Verzögerungen bei der Registrierung des Eigentums an den bereits gekauften Wohnungen? Was die Stadtverwaltung dazu bringt, den Prozess der Registrierung von Investorenrechten so sehr zu verzögern und die Abnahmebescheinigungen lange Zeit nicht zu unterschreiben?
Die Antwort liegt auf der Hand. „Die Kommunalbehörden warten darauf, dass der Entwickler alle Verpflichtungen aus dem Investitionsvertrag vollständig erfüllt“, erklärt Vyacheslav Timerbulatov, Vizepräsident der Konti-Unternehmensgruppe. Wohnen für die Warteliste usw. Tatsächlich verzögert sich also nicht die Registrierung von Eigentumsrechten, sondern die Unterzeichnung des Gesetzes über die Umsetzung des Investitionsvertrags, das zwischen dem Investor und der Stadt geschlossen wird..
Es stellt sich jedoch heraus, dass es nicht nur um objektive Gründe geht. Hier ist, was die Anwältin des Unternehmens „Inkom-Immobilien“ Angelica Zharkova sagte: Kommunikation – Zahlung einer Entschädigung an die Stadt. Nach Abschluss des Baus eines neuen Gebäudes, wenn alle Wohnungen an Anteilseigner verkauft werden und der Bauunternehmer einen Gewinn erzielt hat, ist er nicht mehr daran interessiert, seinen Verpflichtungen gegenüber der Stadt nachzukommen. Dies kann Jahre dauern, daher wird das Dokument – das Gesetz zur Umsetzung des Investitionsvertrags, das als Schlüssel angesehen wird – nicht von ihnen unterzeichnet. Dieses Dokument ist nämlich die Grundlage für die Eröffnung einer Adresse für ein neu erstelltes Objekt und die Registrierung des Eigentums. „.
Die Beziehung zwischen der Stadt und dem Investor ist ein separates, sehr schmerzhaftes und großes Thema. Natürlich sind die Belastungen, die die Kommunalbehörden den Bauherren heute auferlegen, sehr hoch. In einigen Bezirken erreicht der sogenannte Anteil der Stadt 40% der Investitionskosten des Projekts. In einer solchen Situation versuchen Immobilienentwickler, die verhasste und, wie es ihnen scheint, unangemessen schwere Belastung durch Haken oder Gauner loszuwerden. Die Pattsituation kann Jahre dauern, und bis das Tauziehen vorbei ist, wartet der Käufer.
Die meisten Entwickler sind jedoch mit solchen Schlussfolgerungen überhaupt nicht einverstanden. Vyacheslav Timerbulatov erklärt: „Es ist für einen gutgläubigen Entwickler objektiv unrentabel, den Prozess der Registrierung von Eigentumsrechten zu verzögern, da das Unternehmen in diesem Fall schwere Strafen erleiden kann.“ „Es ist für Entwickler unrentabel, die Registrierung von Eigentumsrechten an einer Wohnung zu verzögern, da ihnen zahlreiche Kosten entstehen“, sagte Sergei Lyadov, Pressesprecher des Investment- und Bauunternehmens City-XXI Century. Über welche Kosten sprechen wir? Dies sind zunächst die Betriebs- und Nebenkosten für die Instandhaltung des Komplexes nach Lieferung der staatlichen Kommission. In der Tat liegt die Last solcher Zahlungen gemäß den Vertragsbedingungen meistens auf den Schultern der Käufer, aber letztere weigern sich, wie dieselben Bauherren behaupten, häufig, für Immobilien zu zahlen, die ihnen noch nicht rechtmäßig gehören. Was wird also überwiegen – die Möglichkeit, Konzessionen von der Stadt zu erhalten oder Einsparungen bei den Stromrechnungen zu erzielen? Die Frage ist wahrscheinlich rhetorisch.
Vertragsparteien
Neben den Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Investitionsverpflichtungen gibt es derzeit ein weiteres äußerst schwieriges Thema. Dies ist die Verbindung des Hauses zu Versorgungsunternehmen. „In der letzten Phase der Projektumsetzung ist dieses Problem am schmerzhaftesten“, sagt Sergei Lyadov..
Die Langsamkeit der BTI-Mitarbeiter ist ein weiterer Grund für die Verzögerung bei der Verarbeitung. Die Situation ist jedoch nicht auf die beschriebenen Schwierigkeiten beschränkt. Wie Sie wissen, sind neben dem Entwicklerunternehmen häufig mehrere Investoren an der Umsetzung eines Projekts beteiligt. Letztere ziehen Mitinvestoren an, und alle in Zukunft ziehen Einzelpersonen – Anteilseigner – zum Bau an. Probleme entstehen, weil die Unterlagen über den Abschluss des Baus eines Hauses von allen Investoren unterschrieben werden müssen, die Vertragsparteien des Investitionsvertrags sind. Dies kann jedoch erst geschehen, wenn alle Berechnungen zwischen den Investoren und dem Entwickler, den Unternehmen und den Gläubigern durchgeführt wurden..
„Infolgedessen leiden die Anteilseigner“, sagt Anzhelika Zharkova. „Lassen Sie mich ein Beispiel geben. Häuser in der Proletarsky Avenue, Besitztümer 51a und 51b, wurden im April 2005 von der staatlichen Kommission angenommen, die Häuser wurden in Auftrag gegeben und besiedelt. Immobilien, da es viele Investoren gibt und Vergleiche zwischen ihnen nicht vollständig getroffen wurden. Es muss gesagt werden, dass Vergleiche zwischen Investoren und Mitinvestoren nicht immer auf freiwilliger Basis beigelegt werden, manchmal – und immer häufiger – entstehen Streitigkeiten zwischen ihnen, die nur beigelegt werden Dementsprechend kann von Dokumenten über die Umsetzung des Investmentvertrags keine Rede sein. Und der Aktionär wartet auf die Beilegung all dieser Streitigkeiten. Dies geschah im Mikrobezirk Nikulino-2, als die Parteien des Investmentvertrags nicht herausfinden konnten, wer wem etwas schuldet, und Einer von ihnen reichte eine Klage vor Gericht ein, aber die Anteilseigner warteten nicht, sie gingen selbst mit Ansprüchen auf Anerkennung des Eigentums an den Wohnungen und vor Gericht vor Gericht Anerkennung ihres Eigentums „.
Viele Anwälte sind davon überzeugt, dass in Situationen, in denen sich die Registrierung von Eigentumsrechten verzögert, der effektivste Weg zum Schutz ihrer Rechte das Gericht ist. Ähnliche Präzedenzfälle gibt es heute..
Vor- und Nachteile des Aufhängens
Während die oben genannten Aktionen ausgeführt werden, ist der Käufer des neuen Gebäudes die ganze Zeit in der Schwebe. Seine Position ist die nachteiligste und entrechtetste. Dies ist die Position einer Person, die zur Geisel der Konfrontation zwischen Beamten und Bauherren, Bauherren und Energieingenieuren, Investoren und Mitinvestoren geworden ist. Ein Käufer, der tatsächliche, aber nicht rechtliche Rechte an dem erworbenen Eigentum hat, hat jedoch auch einige Optionen..
„Nach Erhalt der Genehmigung des Entwicklers kann der Käufer vor der Registrierung von Eigentumsrechten mit Reparaturen in der Wohnung beginnen, da Unternehmen normalerweise bereit sind, Käufer zu treffen“, sagt Sergey Lyadov. In diesem Fall hat der zukünftige Eigentümer der Wohnung jedoch erhebliche Einschränkungen. Zum Beispiel kann es die Gestaltungsmerkmale der Wohnung und der Fassade des Gebäudes nicht beeinflussen, denn dann handelt es sich um eine Sanierung, die grundsätzlich bis zur Registrierung des Eigentums verboten ist.
Der Käufer hat auch das Recht, eine Wohnung zu vererben, die noch nicht rechtmäßig ausgeführt wurde, da eine solche Handlung im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation vorgesehen ist (nach dem Gesetz ist es möglich, nicht nur das Eigentum zu vererben, das der Erblasser zum Zeitpunkt der Erstellung des Testaments besitzt, sondern auch das, was in seiner Zukunft erscheinen wird). Khaya Pleshitskaya erklärt: „Es ist möglich zu erben, auch wenn es keinen Willen gibt. In diesem Fall erhält der Erbe eine Bescheinigung über das Erbrecht und gilt für die Organisation, die die Registrierung durchführt, oder für die Organisation, mit der eine Vereinbarung für die Wohnung geschlossen wurde, so dass die Wohnung bereits registriert ist ihm „.
Ein Testament muss von einer Spende unterschieden werden, was in diesem Fall unmöglich ist. Grundsätzlich kann der Käufer die Wohnung vor der Registrierung von Eigentumsrechten verkaufen, in diesem Fall wird jedoch das Schema der Abtretung von Anspruchsrechten angewendet, was natürlich nur bei höherer Gewalt gerechtfertigt ist.
Die Möglichkeiten des Erwerbers eines rechtlich nicht eingetragenen Neubaus beschränken sich in der Tat auf Reparatur, Erbschaft und Abtretung von Anspruchsrechten. Alle anderen Schritte zur Inbesitznahme der Immobilie sind ausgeschlossen. Der Käufer kann sich also nicht in einer solchen Wohnung anmelden, da die Grundlage für die Registrierung am Wohnort (Registrierung) eine Eigentumsbescheinigung ist. „Für den Fall, dass eine Scheidung der Ehegatten vor der Registrierung des Eigentums erfolgt, ist es unmöglich, die Wohnung selbst zu teilen, da sie noch nicht den Ehegatten gehört“, sagt Khaya Pleshitskaya. Die Wohnung kann nicht gegen einen Kredit verpfändet werden, da es kein Eigentum als solches gibt.
Ein wesentlicher Nachteil der „Übergangszeit“ – und hohe Stromrechnungen aufgrund der Tatsache, dass städtische Subventionen für diesen Zeitraum nicht gültig sind.
Der Käufer zahlt für alles?
Mit den bestehenden Fristen für die Registrierung von Eigentumsrechten unternimmt ein seltener Käufer von Immobilien in Neubauten keine Schritte, um ihre Rechte geltend zu machen.
Der Prozess der Inbesitznahme von Eigentum kann beschleunigt werden, wenn nicht sogar rechtlich, dann zumindest tatsächlich. Und so geht’s. „Nach der Übergabe des Hauses an die staatliche Kommission muss das Haus durch Entscheidung des Präfekten des Verwaltungsbezirks in den Restbetrag der Betriebsorganisation überführt werden. Der Käufer einer Wohnung, der nicht mehrere Jahre auf die Erlangung von Eigentumsrechten warten möchte, kann mit der Organisation, die sein Haus betreibt, eine Vereinbarung treffen und mit der Reparatur und teilweisen Ausführung von Dokumenten zur Genehmigung fortfahren Sanierung, – rät Viktor Kozlov. – In dieser Situation muss jedoch berücksichtigt werden, dass ab diesem Zeitpunkt alle Kosten für die Instandhaltung der Anlage, die zuvor dem Generalunternehmer zugewiesen wurden, und ab dem Zeitpunkt der staatlichen Annahme durch die Kommission – dem Investor – nun von den Mietern in Rechnung gestellt werden. eine Vereinbarung mit der Betriebsorganisation geschlossen „.
Eine weitere sehr schwierige Frage betrifft die Kosten für Dienstleistungen für die rechtliche Registrierung des Eigentums an einer Wohnung. Jeder, der jemals das Eigentum an Immobilien in Moskau registrieren musste, weiß, durch welche Höllenkreise zukünftige Eigentümer gehen müssen. Die Sammlung zahlreicher Dokumente, mehrtägiger Warteschlangen, Ablehnungen – all diese Kosten erklären die Mitarbeiter des Moskauer Registrierungsausschusses durch die unzureichende Ausarbeitung des Rechtsrahmens und die Tatsache, dass die Struktur derzeit den ständig wachsenden Kundenstrom dieser Organisation einfach nicht bewältigen kann. Was kostet der Käufer in einer solchen Situation? Die Meinungen von Experten zu diesem Thema sind sehr zweideutig..
Khaya Pleshitskaya ist der Ansicht, dass die Kosten für die Registrierung der Transaktion nicht obligatorisch sind: „Das Geld für die Registrierung beim Kauf einer Wohnung wird nicht immer eingenommen. Dies geschieht in der Regel, wenn die ersten Schritte für die Registrierung bereits im Stadium des Erwerbs erfolgen. Beispielsweise gibt es noch kein Haus (Nullzyklus) ), aber die Dokumente (Verträge, zusätzliche Vereinbarungen) müssen erledigt werden. Für diese Art von Arbeit wird Geld berechnet „.
Vyacheslav Timerbulatov beschreibt die Situation etwas anders: „Die Kosten der Dienstleistung für die Registrierung einer Wohnung im Besitz werden normalerweise als Prozentsatz der Kosten einer Wohnung für die Bequemlichkeit der Kunden und der Agentur bestimmt. Darüber hinaus werden sie unter Berücksichtigung des Standorts des Hauses, des Standes der Vorbereitung der Dokumente für die Registrierung und einer Reihe anderer Faktoren ermittelt. In unserem Unternehmen sind die Registrierungskosten beispielsweise im Kaufpreis eines Eigenheims enthalten. Andere Entwickler für diesen Service erhalten einen Betrag von höchstens 1000 USD, nur für die rechtliche Unterstützung. Bei einem Makler betragen die Registrierungskosten in der Investitionsphase 1 bis 1,5% der Kosten einer Wohnung in Moskau in der Region – ca. 2-2,5%. Einige Unternehmen, die Vermittler sind und im Rahmen eines Agenturvertrags von einem Investor Wohnungen gekauft haben, übernehmen bis zu 3% des Vertragsbetrags. Zu diesem Betrag müssen Sie auch die Kosten für die staatliche Abgabe und die Zahlung verschiedener Zertifikate hinzufügen. was den Kunden durchschnittlich 500 Dollar gekostet hat „.
Derzeit finden Sie viele Anzeigen, in denen Vertreter verschiedener Unternehmen anbieten, das Eigentum an neuen Gebäuden zu registrieren. In der Regel betragen die Kosten für einen solchen Service ungefähr 1000 US-Dollar. Solche Ankündigungen sind eher traurig als erfreulich. Es stellt sich schließlich heraus, dass bürokratische Verzögerungen beseitigt werden können und dass eine scheinbar schwierige und langwierige Angelegenheit in ein oder zwei Monaten erledigt werden kann. Wenn ein materielles Interesse besteht.
Wie kann ich mein Eigentum registrieren lassen?