So schließen Sie den Kauf eines Landhauses ab

Das Treiben, der Alltag, der Lärm und der Staub, die wie eine Säule auf den Straßen großer Städte stehen, bringen uns früher oder später auf die Idee, ein eigenes Vorstadthaus zu kaufen. In den letzten Jahren ist die Nachfrage der Russen nach dem Bau und Kauf von Vorortimmobilien um fast 40% gestiegen, was im Allgemeinen auf eine Erhöhung des Lebensstandards der Bevölkerung und die Entwicklung der Wirtschaft unseres Landes hinweist..

Beim Kauf eines Landhauses sollten wir zunächst entscheiden, für welche Art von Unterkunft es ausgelegt ist – dauerhaft oder saisonal. Abhängig davon können die Kosten, der Standort und das Vorhandensein oder Fehlen bestimmter technischer Kommunikationen variieren..

Unabhängig davon, ob Sie dauerhaft oder auf Kurztrips in Ihrem neuen Haus wohnen möchten, wird die ausgebaute Infrastruktur des Dorfes, in dem es sich befindet, ein großes Plus dieser Wohnungen sein. Beim Kauf eines Hauses außerhalb der Stadt sollte daher besonders auf die Bequemlichkeit der Transportlinien, die Verfügbarkeit von Zufahrtsstraßen zum Haus, die ganzjährige Wasserversorgung, die Anwesenheit von Wachen im Dorf und vor allem auf die Geduld geachtet werden, da der Kauf von Wohnimmobilien in der Praxis alles andere als der schnellste Prozess ist.

Der Kauf eines Landhauses kann grob in 3 Stufen unterteilt werden.

Sammlung und Vorbereitung von Dokumenten

Der Kauf eines Landhauses beginnt wie jede andere Transaktion mit der Sammlung eines Pakets der erforderlichen Dokumente. In der Regel sucht der Verkäufer nach den Papieren und der Käufer prüft sie auf Echtheit. Beim Kauf eines Landhauses ist besonders auf das Vorhandensein folgender Unterlagen des Verkäufers zu achten:

1. Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an einem Grundstück.
2. Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an dem Immobilienobjekt.
3. Baugenehmigungsdokument.
4. Gesetz über die Beauftragung von Immobilien.
5. Dokumente für einzelne Gebäude (Garage, Badehaus, Schuppen usw.).

Darüber hinaus ist der potenzielle Käufer verpflichtet, sicherzustellen, dass keine Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn auf dem Gelände bestehen, und sicherzustellen, dass die Größe des Grundstücks mit den in den Dokumenten angegebenen Daten übereinstimmt.

Der Immobilienverkäufer muss seinerseits sammeln:

Geburtsurkunden von Minderjährigen und Pässe von erwachsenen Hausbesitzern.Für den Fall, dass einer der Eigentümer der Immobilie das Alter der Mehrheit nicht erreicht hat, sind seine Eltern, Erziehungsberechtigten oder Treuhänder verpflichtet, bei der Vormundschafts- und Treuhandbehörde eine entsprechende Genehmigung zum Verkauf des Hauses zu beantragen. Ehepartner, Eigentümer der Immobilie, sollten zusammenkommen, um den Vertrag über den Verkauf der Immobilie abzuschließen. Kann einer der Ehegatten nicht erscheinen, ist die bei der Transaktion anwesende Partei verpflichtet, im Namen ihres Ehegatten eine von einem Notar beglaubigte Erlaubnis zum Verkauf des Hauses vorzulegen. Andernfalls läuft der Käufer Gefahr, sich dem Problem der „Aufteilung des Eigentums“ der Ehegatten zu stellen.

Titeldokumente für die Immobilie.Dazu gehören: ein Kauf- und Verkaufsvertrag, ein Umtauschvertrag, ein Geschenkvertrag, ein Ehevertrag, eine Erbschaftsbescheinigung, eine Gerichtsentscheidung und andere Dokumente.

Katasterpass.Der Katasterpass ist ein Auszug aus dem staatlichen Kataster für Immobilien, der Informationen über das Immobilienobjekt enthält, die für die Registrierung des Rechts auf Immobilien sowie für Transaktionen mit diesem erforderlich sind.

Technischer Reisepass für die Wohnräume.Der technische Reisepass ist ein Informations- und Referenzdokument, das den tatsächlichen Zustand der Wohnung widerspiegelt. Die Registrierung dieses Passes ist ein wesentliches Merkmal aller Transaktionen beim Kauf, Verkauf oder Tausch von Immobilien. Der technische Reisepass des Gebäudes enthält Informationen über die Anzahl der Räume, die Gesamtfläche des Raums, das für den Bau von Wänden und Trennwänden verwendete Material sowie den Inventarwert des Raums.

Grundriss des Hauses.Der Grundriss ist eine grafische Anwendung des technischen oder Katasterpasses der Räumlichkeiten, kann jedoch bei Bedarf als separates Dokument erstellt werden. Der Grundriss wird verwendet, um eine Erklärung einer Wohnung zu erstellen, die Sanierung zu legalisieren und alle Immobilientransaktionen zu registrieren. Dieses Dokument wird auf der Grundlage einer entsprechenden Anfrage an die BTI ausgestellt. Die Laufzeit der Produktion hängt direkt von der Komplexität und Dringlichkeit des Auftrags ab..

Unified Housing Document (EZD).Mit Hilfe dieses Dokuments lösen Bürger der Russischen Föderation viele Wohnungsprobleme im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen: Privatisierung, Verkauf, Kauf, Umtausch usw. Sie können EZD im Unified Information and Settlement Center (EIRTS) kostenlos erhalten. Es reicht aus, den entsprechenden Antrag zu schreiben und die erforderlichen Unterlagen beizufügen.

Kopie von FLS.FLS (Financial Personal Account) ist ein Dokument, das Daten über eine Wohnung und die darin registrierten Personen enthält. Die oben genannte Organisation ist mit der Ausstellung von Kopien der FLS-EIRTs beschäftigt.

Bescheinigungen über die Abwesenheit von Schulden für Wohnraum und kommunale Dienstleistungen.Ohne sie ist es nicht möglich, einen Kaufvertrag zu erstellen.

Zertifikat einer neuropsychiatrischen oder narkologischen Apotheke, das an den Verkäufer und andere registrierte Personen gerichtet ist und das Vorhandensein von psychischen Erkrankungen oder Drogenabhängigkeit widerlegt.Oft stellt sich nach Abschluss der Transaktion (und vor Gericht) heraus, dass der Eigentümer der Immobilie teilweise gesund, verrückt oder teilweise rechtlich in der Lage ist. Zivilrechtlich bedeutet dies die Ungültigkeit des abgeschlossenen Kauf- und Verkaufsvorgangs und die rechtliche Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages.

Notariell beglaubigter Antrag auf Abmeldung.Die Abmeldung erfolgt durch die Gebietskörperschaften des Bundesmigrationsdienstes oder die örtliche Siedlungsverwaltung.

Lösung des Problems der Erben, die Immobilien beantragen.Der Käufer kann sicherstellen, dass es keine neuen Erben gibt, indem er den Notar besucht, der dem Verkäufer die Erbschaftsbescheinigung ausgestellt hat. Eine Regel, an die sich sowohl Verkäufer als auch Käufer von Immobilien erinnern sollten: Die Sammlung und rechtliche Analyse von Unterlagen minimiert das Risiko, ein „schlechtes Geschäft“ abzuschließen..

Vorvertrag über den Kauf und Verkauf einer Immobilie

Ein Vorvertrag über den Kauf und Verkauf eines Immobilienobjekts ist der offizielle Ausdruck der Parteien über ihre Zustimmung zur weiteren Zusammenarbeit, der in Zukunft den Abschluss eines Vertrages über den Verkauf von Immobilien impliziert. Diese Vereinbarung enthält die Bedingungen, auf deren Grundlage eine zukünftige Vereinbarung geschlossen wird.

Der Vorvertrag ist die Hauptform des Hauptvertrags. Die Nichteinhaltung der Bestimmungen des Vorvertrags führt zur Unwirksamkeit des Hauptverkaufsvertrags.

Auf zivilrechtlicher Ebene muss ein vorläufig abgeschlossener Kaufvertrag Folgendes enthalten:

1. Bedingungen zum Artikel (Name, Menge und Qualität der Ware).
2. Hauptbedingungen des Hauptverkaufsvertrags.

Darüber hinaus muss in der vorläufigen Vereinbarung der Zeitraum angegeben werden, in dem die Parteien beabsichtigen, die Hauptvereinbarung abzuschließen. Für den Fall, dass dieses Problem nicht durch eine vorläufige Vereinbarung geregelt ist, muss der Hauptkauf- und Verkaufsvertrag innerhalb eines Jahres ab dem Datum des Abschlusses des Primärdokuments abgeschlossen werden. Wird der Hauptvertrag nicht innerhalb der vereinbarten (oder gesetzlich festgelegten) Frist geschlossen, werden die Verpflichtungen aus dem vorläufigen Kaufvertrag gekündigt.

Es ist zu beachten, dass der vorläufige Kauf- und Verkaufsvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrags zwischen den Parteien beendet wird..

Im Falle der Umgehung einer der Parteien vom Abschluss des Hauptverkaufsvertrags hat die andere Partei das Recht, gegen ihre Klage vor Gericht Berufung einzulegen, die Erzwingung des Vertragsabschlusses sowie die Entschädigung für Verluste zu verlangen, die durch ungerechtfertigte Umgehung des Vertragsabschlusses verursacht wurden.

Eine vorläufige Vereinbarung erfordert im Gegensatz zur Hauptvereinbarung keine staatliche Registrierung. Gemäß der geltenden Gesetzgebung ist der Hauptkauf- und Verkaufsvertrag beim Außenministerium des Bundesdienstes für Registrierung, Kataster und Kartographie registriert.

Der Abschluss eines vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrags ist daher für die offizielle Konsolidierung von Partnerschaften zwischen seinen Parteien erforderlich..

Abschluss eines Kaufvertrages

Der Abschluss des Kaufvertrags ist die letzte Phase der Transaktion. In Übereinstimmung mit der geltenden Zivilgesetzgebung wird der Kaufvertrag schriftlich in Form eines einzigen von beiden Parteien unterzeichneten Dokuments erstellt. Eine solche Vereinbarung muss den zwingenden Anforderungen des Bundesgesetzes und anderer zum Zeitpunkt ihres Abschlusses geltender Rechtsakte der Russischen Föderation entsprechen.

Seit der Zeit des römischen Privatrechts wissen wir, dass der Abschluss einer Transaktion zur Entstehung bestimmter Rechtsbeziehungen zwischen ihren Subjekten führt. Der Kaufvertrag für eine Immobilie ist ein Paradebeispiel für dieses Postulat. Wir listen die wichtigsten Rechte und Pflichten des Verkäufers auf, die sich aus dem Abschluss dieser Vereinbarung ergeben.

Der Verkäufer des Immobilienobjekts hat das Recht zu verlangen:

1. Zahlung des im Vertrag angegebenen Betrags.
2. Zahlung des Wertes der Immobilie und der Zinsen, wenn das Haus nicht rechtzeitig gekauft wird.
3. Zahlung für die Immobilie.
4. Verweigerung der Ausführung des abgeschlossenen Vertrages, wenn der Käufer sich weigert, den Kauf zu bezahlen und die Immobilie anzunehmen.

Darüber hinaus muss der Verkäufer der Immobilie:

1. Übertragen Sie ein Immobilienobjekt frei von jeglichen Belastungen auf den Käufer, wenn der Käufer nicht damit einverstanden ist, das mit Rechten belastete Objekt anzunehmen.
2. Erstattet dem Käufer Verluste, die durch Dritte während der Beschlagnahme des Eigentums verursacht wurden, wenn der Käufer nicht über das Vorliegen der Gründe informiert war, die die Beschlagnahme des Eigentums verursacht haben.
3. Im Falle eines zivilrechtlichen Anspruchs auf Beschlagnahme des Gegenstandes durch einen Dritten auf Seiten des Käufers von Immobilien zu handeln.
4. Übertragen Sie die Immobilie in der zuvor durch den Kaufvertrag festgelegten Form an den Käufer.

Der Käufer hat wiederum das Recht zu verlangen:

1. Rechtzeitige Übertragung des an ihn verkauften Eigentums.
2. Wertminderung des Immobilienobjekts sowie Kündigung des Vertrages, wenn das Objekt mit Rechten belastet ist.
3. Übereinstimmung der Immobilie mit den technischen und architektonischen Merkmalen des Objekts zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Somit hat der Käufer das Recht zu erreichen:

1. Gleichwertiger Rückgang des Transaktionspreises.
2. Freie Beseitigung von Mängeln an der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel innerhalb von zwei Jahren).
3. Erstattung von Verlusten im Zusammenhang mit der Beseitigung dieser Mängel.
4. Rückerstattung des bezahlten Wertes der Immobilie bei Verweigerung der Vertragserfüllung.

In diesem Fall verpflichtet sich der Käufer:

1. Akzeptieren Sie ein Immobilienobjekt.
2. Bezahlen Sie den Kauf vor oder nach seiner Übertragung, sofern der Kaufvertrag oder ein anderer Rechtsakt nichts anderes vorsieht.
3. Bezahlen Sie den Kauf des Objekts zu dem im Kaufvertrag festgelegten Preis.

Für die Erstellung eines Kauf- und Verkaufsvertrags sowie dessen anschließende staatliche Registrierung benötigen Sie folgende Unterlagen:

1. Gemeinsame Erklärung beider Parteien zur staatlichen Registrierung des Kaufvertrags.
2. Eingang der Zahlung der staatlichen Abgabe, Bestätigung der Zahlung der staatlichen Registrierung.
3. Titel und andere oben aufgeführte Dokumente.

Durch die Registrierung eines Kauf- und Verkaufsvertrags erwerben die neuen Eigentümer des Hauses ihre gesetzlichen Rechte in Bezug auf das erworbene Eigentum, und die Transaktion wird vollständig legitim.

Ein ordnungsgemäß ausgeführter Kaufvertrag bewertet, minimiert und eliminiert alle möglichen Risiken, die mit dem Kauf von Vorortimmobilien verbunden sind.

Abschließend stellen wir Folgendes fest.

Heutzutage ist es fast unmöglich, Immobilienkäufer vor den unerwünschten Folgen dieser Transaktion zu schützen, da selbst die Eigentumsdokumente des Verkäufers keine hundertprozentige Garantie dafür bieten, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt das Eigentumsrecht an der Immobilie hat.

Die eigentliche Eigentumsbestätigung ist der entsprechende Auszug aus dem Registrierungsbuch, der vom staatlichen Registrierungs- und Landkatasterdienst ausgestellt wurde. Dieser Auszug enthält Informationen zu den Rechten und Einschränkungen (Belastungen) der Eigentumsrechte.

Aber auch hier gibt es eine „Lücke“ für Betrüger und Betrüger – ein Auszug aus dem Registrierungsbuch ist ab dem Ausstellungsdatum einen Monat lang gültig, daher ist keiner der Käufer vor skrupellosen Verkäufern gefeit.

Leider können Sie sich nur durch Abschluss einer Kauf- und Verkaufstransaktion über einen Registrar und unter Beteiligung einer zuverlässigen Immobilienagentur vollständig vor Betrügern schützen – dies ist der einzig wahre (aber auch teuerste) Weg, ein Landhaus zu kaufen. Der Registrar überwacht und analysiert die Situation mit dem entfremdeten Objekt, und die Immobilienagentur analysiert die Geschichte der Immobilie und schließt die Transaktion direkt ab.