So veräußern Sie Ihren Anteil an einer Wohnung konfliktfrei und profitabel

In unserem Land ist die Praxis des gemeinsamen Anteilsbesitzes an Wohnraum eine weit verbreitete Praxis. Seit der Privatisierung sind die meisten Immobilienobjekte genau durch Aktien in Privatbesitz übergegangen.

Heutzutage werden Immobilien häufig auch für den Bruchteil des Eigentums gekauft. Schließlich ist es unmöglich, die Entstehung eines gemeinsamen Eigentums an der Aufteilung gemeinsamer Immobilien zwischen ehemaligen Ehegatten zu vermeiden, das während der Spende, der Erbschaft von Wohnraum usw. entstehen kann. Es ist rechtlich korrekt, solche Miteigentümer von Wohneigentümern zu nennen.

Solange die Beziehung zwischen Miteigentümern nicht durch Konflikte getrübt wird, ist keiner von ihnen besorgt über seinen Besitzstatus. Sobald die Miteigentümer jedoch das gegenseitige Verständnis verlieren, entsteht unweigerlich das Problem der Aufteilung dieser spezifischen Eigenschaft. Und die Lösungen für dieses Problem sind alles andere als einfach.

Ein typisches Beispiel: Ein Ehepartner besitzt eine Wohnung zu gleichen Teilen. Nach dem Tod des Ehemannes wird sein Anteil (die Hälfte der Wohnung) zwischen der Witwe und dem Sohn des Verstorbenen aufgeteilt. Dann hat die Frau drei Viertel des Hauses und der Sohn ein Viertel. Wenn der zweite seinen Anteil übernehmen möchte, besteht die einfachste Möglichkeit darin, die Wohnung zu verkaufen und den Erlös proportional zu den Anteilen aufzuteilen. Die Witwe kann sich jedoch einer solchen Entscheidung widersetzen, und hier entsteht eine äußerst konfliktreiche Situation. Das Kind des Verstorbenen kann das gesetzliche Erbe einfach aufgeben, aber auch sein Eigentumsrecht verteidigen. Seinerseits ist es legal, in eine Wohnung zu ziehen, seinen Anteil an das Trust Management zu übertragen oder zu verkaufen. Und in diesem Fall sind für die Witwe viel unangenehmere Szenarien möglich, bis auf die Notwendigkeit minimaler Kosten, um ihren Wohnanteil zu verkaufen und zu verlassen.

Eine Aktie richtig verkaufen

Wenn der Miteigentümer der Wohnung beabsichtigt, sie gemäß dem Gesetz zu verkaufen, muss er die anderen Miteigentümer benachrichtigen und sie zum Kauf einladen. In der Regel erfolgt eine solche Benachrichtigung schriftlich unter Angabe des genauen Preises. Im Falle einer schriftlichen Ablehnung durch die übrigen Eigentümer oder wenn die vorgeschlagene Aktie im nächsten Monat nicht zurückgenommen wird, hat der Miteigentümer das volle Recht, seine Aktie an einen Käufer zu verkaufen.

Bitte beachten Sie: Der Verkaufspreis muss vollständig dem Preis entsprechen, zu dem der Verkäufer seinen Anteil anderen Miteigentümern schriftlich angeboten hat. Andernfalls können die Miteigentümer der Wohnung gerichtlich die Stornierung der Transaktion verlangen.

Dreimal unter dem Markt

Immobilienspezialisten betonen, dass das fraktionierte Eigentum an einem Haus überhaupt nicht das Eigentum an einem bestimmten Raum in einer Wohnung ist. Beispielsweise hat ein Miteigentümer möglicherweise nicht einmal das Recht, in dieser Wohnung zu wohnen, und daher entspricht der Preis seines gemeinsamen Eigentums in keiner Weise dem Marktwert der Immobilie in Bezug auf die Fläche. Nach Ansicht einiger Experten ist ein Quadratmeter des Anteils einer Immobilie in der Regel um etwa 15-40% billiger als ein Quadratmeter in einer Wohnung oder einem Haus mit einem Eigentümer. Andere Experten sprechen von 20 bis 30% der Kosten für gewöhnliche Immobilien als Preis für einen Anteil an einer Wohnung. Darüber hinaus bestätigt die Praxis eher die neuesten Daten, wenn wir die Kosten ganzer Wohnungen und deren Anteile zumindest am Beispiel russischer Megastädte berücksichtigen. Aktien in kleinen Wohnungen (Problemaktien) verlieren am meisten im Preis, wo der gleichzeitige Aufenthalt aller Miteigentümer physisch unmöglich ist.

Erinnern wir uns also an die Situation mit der Frau und dem Sohn des Verstorbenen, die ungleiche Anteile an der geerbten Wohnung haben. Der Sohn hat das Recht, sein Viertel des Hauses für nur ein Achtel des Marktwertes zu verkaufen, weil niemand zu einem hohen Preis kaufen wird. Gleichzeitig kann die Witwe für den achten Teil der Wohnung den gleichen Preis zahlen und das Objekt sogar doppelt so teuer kaufen, da sie danach die alleinige und vollständige Eigentümerin der gesamten Wohnung wird.

Noch radikaler sind einige Miteigentümer von Wohnungen, die es vollständig beschlagnahmt haben. Schließlich kann der Rest der Aktien ohne deren Zustimmung nicht realisiert werden, was bedeutet, dass es möglich ist, die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus ungestraft zu veräußern, ohne die Aktien anderer Personen einzulösen.

Wenn Miteigentümer das Problem der Aufteilung ihrer Anteile nicht konfliktfrei lösen können, müssen einige von ihnen jahrelang in der Belagerung anderer Miteigentümer leben, die die Wohnung nicht betreten dürfen. Diese Taktik ist effektiv, aber nicht, wenn der Eigentümer einer kleineren Aktie ernst genommen wird, um sein Recht, Miteigentümer zu sein, zu verteidigen. Es gibt verschiedene rechtliche Möglichkeiten für ihn, das Problem zu lösen:

• Beilegung durch das Gericht;
• unbefugtes Einchecken;
• Verkauf Ihrer Aktie an einen Drittkäufer;
• Verkauf Ihres Anteils an einen Miteigentümer, der das Grundstück bewohnt hat.

Es gibt auch eine fünfte Möglichkeit – die Zuteilung Ihres Anteils in Form eines Wohngrundstücks zu verlangen. Dies ist jedoch eher ein theoretischer Weg, um das Problem zu lösen, da es in gewöhnlichen Stadtwohnungen fast unrealistisch ist, dies für alle Miteigentümer schmerzlos umzusetzen..

Check-in per Gerichtsbeschluss

Anwälte argumentieren, dass Miteigentümer von Wohnungen im Idealfall freiwillig die Bedingungen für die Nutzung einer Wohngemeinschaft festlegen sollten. Ein konstruktiver Dialog funktioniert jedoch nicht immer, und hier muss man vor Gericht gehen. In diesem Fall hängt die Entscheidung des Gerichts in erheblichem Maße von der Anwesenheit / Abwesenheit jedes Miteigentümers anderer Immobilien, Angehöriger, der finanziellen Situation der Parteien des Rechtsstreits usw. ab. In einer Einzimmerwohnung wird mit ziemlicher Sicherheit das Aufenthaltsrecht für einen großen Eigentümer eines kleineren Anteils festgelegt, wenn er keinen anderen Wohnraum hat. und der Eigentümer eines größeren Anteils wird aufgrund des Eigentums an anderen Wohnimmobilien von der umstrittenen Wohnung „gefragt“. Es ist nicht ungewöhnlich, dass das Gericht den Angreifer aus der Wohnung vertreibt und dem Miteigentümer mit den verletzten Rechten grünes Licht gibt. In Situationen mit Mehrzimmerwohnungen erlaubt das Gericht allen Eigentümern, unterschiedliche Räume zu nutzen, wobei die Größe der Eigentumsanteile und der Räume selbst berücksichtigt wird.

Die Dauer eines solchen Rechtsstreits beträgt in der Regel sechs Monate bis zu einem Jahr. Und selbst nach Abschluss des Prozesses kommt Frieden normalerweise nicht in die Beziehung der Miteigentümer. Schließlich kann Gerechtigkeit einen persönlichen Konflikt nicht beseitigen, und Miteigentümer können regelmäßig die Schlösser an der Haustür wechseln. Weder die Gerichtsvollzieher noch die Polizei können in solchen Situationen helfen. Der einzige Ausweg ist, wieder vor Gericht zu gehen.

Nicht autorisierter Check-in

Auch hier ist es theoretisch möglich, das Problem zu lösen, ohne auf Rechtsstreitigkeiten zurückzugreifen. Wenn eine Person nicht in ihr eigenes Haus darf, hat sie das Recht, es selbst zu betreten und sogar Gewalt anzuwenden (nur um die Tür zu brechen, aber nicht um die Wände des Hauses zu bekämpfen oder zu zerstören). Artikel 12 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation regelt diese Situation: Das Verhalten des unterdrückten Miteigentümers wird gesetzlich als Selbstverteidigung der Rechte interpretiert. Anwälte empfehlen nachdrücklich den Nachweis, dass erfolglose Versuche unternommen wurden, das Problem friedlich zu lösen, bevor versucht wurde, die Tür aufzubrechen. Dies ist beispielsweise eine Kopie eines von der Post beglaubigten Telegramms mit der Aufforderung an den Täter, Zugang zu seinem Haus zu gewähren und ihm die Schlüssel zu geben, oder eine vorläufige Erklärung gegenüber der Polizei gegen den Usurpator. Solche Maßnahmen verhindern Strafverfolgungsansprüche gegen den Miteigentümer, der in das Haus eingebrochen ist. Sie müssen jedoch verstehen, dass sich der persönliche Konflikt der Miteigentümer erst danach verschärfen wird.

Aktienverkauf

Ein wichtiger Punkt: Eine Wohnung mit mehreren Eigentümern kann laut Gesetz gemäß Artikel 224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation im Miteigentum oder im Miteigentum sein, ohne Anteile zu definieren. Und im zweiten Fall hat keiner der Miteigentümer das Recht, sein Teil zu verkaufen, weil es rechtlich und tatsächlich einfach nicht existiert. Gleichzeitig können solche Wohnungen nach Vereinbarung von Miteigentümern oder vor Gericht in gemeinsames Eigentum umgewandelt werden.

Der Verkauf Ihres Anteils ist die einfachste Option zur Implementierung. Natürlich ist es erforderlich, den Miteigentümern schriftliche Mitteilungen über den Verkauf zu senden, um ein paar weitere Formalitäten zu erfüllen. In jedem Fall ist dies jedoch einfacher, als Gerichtsverfahren abzuhalten oder physische Gewalt anzuwenden, wenn Sie versuchen, Ihren Teil des Hauses zu nutzen.

Wenn eine mündliche Vereinbarung über den Verkauf der Aktie mit den Miteigentümern besteht, sind keine Benachrichtigungen erforderlich. Die Registrierung des Kaufs und Verkaufs erfolgt standardmäßig. Erschwerend kommt hinzu, dass sich Miteigentümer weigern, eigene Aktien zu kaufen und an Dritte zu verkaufen. Dann wird der Deal normalerweise verzögert, indem Verkaufsmitteilungen umgangen werden. In jedem Fall ist es notwendig, Telegramme oder eingeschriebene Verkaufsbriefe an die Eigentümer zu senden. Bei anhaltendem Schweigen der angemeldeten Miteigentümer, wonach die Aktie nicht mehr an sie verkauft wird, erkennt das Gericht mit ziemlicher Sicherheit die Rechtmäßigkeit der Transaktion an.

Es gibt eine andere radikale Lösung für das Problem, die keinen Kontakt mit Miteigentümern erfordert. Tatsache ist, dass die Zustimmung des letzteren bei der Spende eines Wohnanteils nicht erforderlich ist. Wenn ein Geschenk einen Verkauf verschleiert, kann die Transaktion vor Gericht angefochten werden, aber es ist fast unmöglich, die Tatsache des Verkaufs zu beweisen.

Eine andere Möglichkeit, Miteigentümer zu umgehen, ist ein Versprechen. Der Inhaber der Aktie zieht gemäß Art. 807 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation mit einem Drittkäufer einen Darlehensvertrag über einen Betrag in Höhe der geplanten Kosten der verkauften Aktie. Das Darlehen ist durch genau diesen Anteil besichert. Die Verpfändung ist bei Rosreestr registriert, der Eigentümer erhält Geld vom Kreditgeber, und dann schließen die Parteien eine Entschädigungsvereinbarung: Der verschleierte Käufer vergibt die Schuld und erhält im Gegenzug den Gegenstand der Verpfändung – tatsächlich einen Anteil an der Wohnung. Der Nachteil eines solchen Systems sind mögliche Probleme bei der Registrierung eines Versprechens in Rosreestr. Daher ist es in solchen Fällen optimal, auf die Dienste professioneller Makler oder Anwälte zurückzugreifen. In russischen Großstädten gibt es Immobilienagenturen, die mit solchen Objekten arbeiten.

Wer kauft Aktien

Makler teilen normalerweise Käufer von Eigenheimen in die folgenden Kategorien ein.

Die ersten erwerben einen Anteil für ihren eigenen Lebensunterhalt in der Wohnung, in der Hoffnung, mit dem Rest der Miteigentümer zu verhandeln. Diese Option ist natürlich sehr riskant.?

Andere kaufen einen Anteil an Immobilien, um eine dauerhafte Registrierung zu erhalten. Hier kann der Anteil lächerlich klein sein – sogar ein Hundertstel, da die Zustimmung der Miteigentümer für die Registrierung am Wohnort nicht erforderlich ist. Sie müssen lediglich beim Passamt Dokumente vorlegen, die den Besitz der Aktie bestätigen. Es wird jedoch nicht funktionieren, Dritte ohne die Zustimmung der Miteigentümer zu registrieren, so Experten. Eine Ausnahme gilt nur für minderjährige Kinder, die ihren Eltern zugeordnet sind.

Raider, die Anteile an einer Wohnung kaufen, um den Eigentümern ihre eigenen Bedingungen aufzuzwingen, werden normalerweise überredet, ihre Anteile zu verkaufen. Die letztere Art von Käufern ist ein großes Problem für Anteilseigner, die andere Miteigentümer aus ihren Häusern vertrieben haben. Ein professioneller Raider kann seinen Nachbarn unerträgliche Lebensbedingungen bieten. Zum Beispiel hat der Eigentümer des vierten Teils der Wohnung nachts absichtlich die unteren Stockwerke überflutet, deren Bewohner alle Eigentümer der Wohnung verklagt haben. Es stellt sich heraus, dass es für den Eigentümer der restlichen Wohnung rentabler ist, seinen Anteil an den Angreifer zu verkaufen, als den Nachbarn eine Entschädigung zu zahlen.

Die Leser dieses Artikels wissen nun: Selbst der aggressivste Miteigentümer einer Wohnung kann auf absolut legale Weise behandelt werden. Es ist jedoch auch offensichtlich, dass die beste Vorgehensweise nicht darin besteht, den Konflikt zu eskalieren, sondern zu versuchen, eine Einigung mit den Miteigentümern zu erzielen, die verbleibenden Anteile aufzukaufen oder gemeinsam Wohnungen zu verkaufen. Das Ergebnis ist mehr Gewinn und weniger Zeit- und Nervenverschwendung..