Derzeit gibt es in Moskau mehrere Dutzend Kreditinstitute, die Hypothekendarlehen vergeben (mehr als 180 davon in Russland). Wie wählt man eine Bank mit optimalen Kreditbedingungen für Hauskäufe? Beginnen wir mit dem, was dem Verbraucher zur Verfügung steht, noch bevor er sich an die Bank wendet, da die meisten Banken kein Geld für die Werbung für ihre Hypothekenprogramme übrig haben.
Zur Vereinfachung der Analyse können Hypothekenprogramme in die folgenden Hauptkomponenten unterteilt werden: Zielmarkt, Darlehenswährung, Anzahlung, jährlicher Zinssatz, Darlehensgröße, Darlehenslaufzeit, Antragsüberlegungszeit, Höhe der zusätzlichen Kosten für die Gewährung eines Darlehens.
Zielmarkt
Die überwiegende Mehrheit der Banken, die Hypothekendarlehen vergeben, ist nur auf dem Sekundärmarkt für Wohnungen tätig (Schätzungen zufolge werden etwa 70% der Hypothekenprogramme für Kunden bereitgestellt, die vorgefertigte Wohnungen kaufen). Unter den aktiven Akteuren, die Programme für Käufer neuer Gebäude anbieten, kann man die Sberbank, die DeltaCredit Bank, die Raiffeisenbank, die Vneshtorgbank, die Gazprombank, die MDM-Bank und einige andere herausgreifen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Sberbank nach Ansicht von Experten bis zu 90% der auf dem Primärmarkt ausgegebenen Kredite ausmacht. Gleichzeitig werden nicht alle Häuser für die Kreditvergabe auf dem Primärmarkt in Betracht gezogen, sondern nur von der Kreditbank genehmigte Neubauten. Grundsätzlich handelt es sich um Gebäude, die bereits gebaut und an die Landeskommission übergeben wurden. Wenn das Haus nicht fertig ist, behält sich die Bank das Recht vor, den Entwickler zu überprüfen und die Ausgabe eines Kredits ohne Angabe von Gründen zu verweigern. Die Unbeliebtheit des Kaufs von Wohnungen in Neubauten bei Hypothekarkreditinstituten ist hauptsächlich auf Faktoren wie die verlängerte Bauzeit und das Fehlen einer Verpfändung bis zum Zeitpunkt der Registrierung der Wohnung im Eigentum zurückzuführen.
Kreditwährung
Die meisten Banken bieten Hypothekendarlehen in US-Dollar an (über 70% der Programme). Einige Banken (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank usw.) bieten Kredite in Dollar und Rubel an. Die Banks Societe Generale Vostok, die MDM-Bank, die Gazprombank und einige andere erhöhen die Rubel und Dollar um Euro. Die Moskauer Hypothekenagentur und die Agentur für Wohnungsbau-Hypothekenkredite (AHML) arbeiten nur mit Rubelkrediten.
Eine Startgebühr
Grundsätzlich handelt es sich bei der weltweit anerkannten Praxis um eine anfängliche Zahlung von 30% der Wohnkosten. Einige Banken (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Sojus usw.) bieten Hypothekenprogramme mit einer Anzahlung von 20% an. Manchmal gibt es Angebote mit einer Anzahlung von 10% oder sogar 0% (z. B. von der FORA-Bank), aber solche Angebote gehen in der Regel mit höheren Zinssätzen einher (und sind in den ersten 18 Monaten in der Regel höher als in nachfolgende Laufzeit). Die Praxis zeigt, dass es äußerst schwierig ist, ein Darlehen zu erhalten, das 75-80% der Wohnkosten übersteigt, und auf dem Primärmarkt beträgt die Anzahlung normalerweise etwa 40% der Kosten.
Jahreszinssatz
Gegenwärtig beträgt der durchschnittliche Basiszinssatz 11% in Fremdwährung und 15% in Rubel, was zwei- bis dreimal höher ist als vergleichbare Zinssätze in wirtschaftlich entwickelten Ländern. Gegenwärtig hat sich die Zinssenkung in unserem Land verlangsamt und wird nach den Prognosen des Verbandes russischer Banken bis 2008 8-8,5% betragen, was auch für einen zivilisierten Markt zu viel ist.
Die Mindestwechselkurse können jetzt bei der VIP-Bank und der Pervoe OVK Bank notiert werden. (Rosbank) – 10%, aber sie gehören nicht zu den Marktführern. So große Hypothekenspieler wie die Vneshtorgbank, die City Mortgage Bank, die Raiffeisenbank, DeltaCredit und die International Moscow Bank praktizieren Zinssätze ab 10,5% für die meisten ausgegebenen Kredite. Die maximalen Wechselkurse (18%) können jetzt bei der Lokobank, der FORA-Bank und der European Trust Bank notiert werden.
Die Banken DeltaCredit, Raiffeisenbank und Gazprombank verwenden ebenfalls den sogenannten variabel verzinslichen LIBOR, der sich je nach Schwankungen der Finanzindikatoren des Weltmarktes ändern kann. Aus diesem Grund hat der Abschluss einer Vereinbarung zu einem solchen Zinssatz das Risiko für den Verbraucher erhöht, da sich die Zinssätze über einen langen Zeitraum der Kreditvergabe sowohl nach oben als auch nach unten ändern können..
Darlehensbetrag
Die Höhe der Hypothekendarlehen ist sehr unterschiedlich. Das Mindestdarlehen kann 2.000 USD (DeltaCredit Bank), das Maximum 400.000 USD (City Mortgage Bank und International Moscow Bank) und sogar 500.000 USD (National Mortgage Company und First OVK) betragen. Im Durchschnitt werden Kredite in Höhe von 10 Tausend bis 200 bis 300 Tausend US-Dollar vergeben.
Kreditlaufzeit
Die Laufzeiten für Hypothekendarlehen können zwischen sechs Monaten und 27 Jahren liegen. Die maximale Laufzeit ist recht selten (solche Programme sind bei der FORA-Bank, der European Trust Bank und AHML erhältlich) und wird nur für Rubelkredite praktiziert. Im Allgemeinen ist die Einstellung zu solchen langfristigen Krediten in unserem Land sowohl bei Banken als auch bei Verbrauchern negativ, die moralisch nicht bereit sind, die Kreditbelastung so lange zu tragen. Grundsätzlich beträgt die Laufzeit 10 bis 15 Jahre. Die Laufzeit des Darlehens hängt in der Regel vom Alter des Darlehensnehmers ab, da das Darlehen vor Erreichen des Rentenalters zurückgezahlt werden muss.
Antragsüberlegungszeit
Grundsätzlich beträgt die Antragsüberprüfungsfrist 14 Tage. Kreditausschüsse arbeiten am schnellsten in Absolutbank (ab 1 Tag), MDM-Bank (3-5 Tage), Union (5 Tage) und European Trust Bank (bis zu 7 Tagen); am langsamsten – in der Bank First O.V.K. (2-3 Wochen) und die International Industrial Bank (1 Monat).
Zusätzliche Kosten für die Gewährung eines Darlehens
In den meisten Fällen belaufen sich die zusätzlichen Kosten für die Gewährung eines Kredits auf bis zu 1,5% des Kreditvolumens, für einige kann dies jedoch ein größerer Betrag sein. Zusätzliche Kosten umfassen: Antragsbearbeitungsgebühr (1–2,6 Tausend RUB), Bargeldbezugsgebühr, einmalige Bankprovision, Darlehensservicegebühr, Mobilfunkmietgebühr, Kontoeröffnungsgebühr usw..
Darüber hinaus sollte der Kreditnehmer daran denken, dass es für den Erhalt und die Aufrechterhaltung eines Hypothekendarlehens erforderlich ist, jährlich Rechnungen für die Versicherung Ihres Lebens und Ihres Eigentums zu bezahlen, einmalige Zahlungen für die Bewertung der gekauften Wohnung zu leisten und Registrierungsgebühren für den Verkauf und Kauf der Immobilie zu zahlen. Darüber hinaus bieten Banken in der Regel an, für dieselbe Versicherung nicht dort zu zahlen, wo es für den Kreditnehmer günstig ist, sondern nur in den Unternehmen, mit denen die Bank zusammenarbeitet.
Wie kann ich ein Hypothekenprogramm auswählen? Welche Kriterien sollte ich beachten? Gibt es spezielle Programme für Erstkäufer oder bestimmte Einkommensgruppen? Wie kann ich die besten Zinssätze finden? Ich würde gerne mehr darüber erfahren, wie ich das beste Hypothekenprogramm für meine Bedürfnisse auswählen kann.