Suche und Kauf von Immobilien in Italien

Im Zentrum des Mittelmeers liegt das wunderschöne Italien, das sich an den Alpenhängen entlang in die Padua-Ebene biegt und die Apennin-Halbinsel mit vielen kleinen Inseln im Mittelmeer füllt – das Ziel von Millionen von Touristen aus aller Welt!

Italien ist bekannt als das größte Zentrum für internationalen Tourismus. Jedes Jahr strömen über 50 Millionen Menschen hierher, um einen Blick auf die Heimat der europäischen Kultur und Kunst zu werfen, die für ihre Talente bekannt ist..

Dank des vielfältigen Klimas dieses Landes, das durch seine territoriale Länge bestimmt wird, hat jeder das Recht, einen Urlaubsort nach seinem Geschmack zu wählen: sei es die schneebedeckten Alpen und der Apennin oder die gemütliche Küste. Oder möchten Sie für immer hier bleiben? Wie wäre es mit einem Landhaus oder einer kleinen Villa an der Adriaküste?

In der Regel ist es die Geschichte der italienischen Immobilien, deren NAME, die hier viele ausländische Käufer anzieht. Darüber hinaus verfügt Italien über eine Vielzahl einzigartiger historischer Stätten, die zusammen mit herrlichen goldenen Stränden und einer erstklassigen Unterhaltungs- und Freizeitindustrie dieses Land zu einem großartigen Ort für Investitionen in Immobilien machen..

Preiswerte Wohnungen in Italien „fürs Leben“ können nur im Norden des Landes gekauft werden. Im Gegensatz zum lauten Feriengebiet sind die Preise hier so günstig wie möglich. Generell sanken die Immobilienwerte in norditalienischen Städten angesichts der Krise um durchschnittlich 5-10%. Darüber hinaus ging die Nachfrage nach Immobilien beispielsweise in Genua, Verona, Turin und Palermo um 12-15% zurück. Jetzt ist der Preis für eine preisgünstige Zweizimmerwohnung in Italien mit 70.000 Euro mittlerweile weit verbreitet.

Michael Longo. Palermo. 2009

Italienische Vorortimmobilien an den gemütlichen Küsten des Mittelmeers sind bei ausländischen Käufern nach wie vor besonders gefragt. Dies ist auf das Vorhandensein eines hoch entwickelten Straßenverkehrsnetzes und einer qualitativ hochwertigen Infrastruktur der italienischen Urlaubsgebiete zurückzuführen. Jeder Makler (auch mit ein wenig Erfahrung) wird Ihnen raten, Immobilien in Italien zu kaufen, das sich an der Küste befindet, und zwar in den südlichen Provinzen des Landes und vor der Küste Siziliens. Das Wohnen an diesen Orten hat schon immer Geschäftsleute angezogen, die ihr Geld gewinnbringend investieren wollen.

Wohlhabende Bürger unseres Landes haben alle Vorteile einer Geldanlage in italienische Immobilien erkannt. Vielleicht ist es auch an der Zeit, dass Sie dies tun?

Das Verfahren zum Finden und Kaufen italienischer Immobilien

Wie man sucht

Stellen wir uns also vor, Sie haben sich für den Kauf italienischer Immobilien entschieden. Das erste, was Sie raten sollten, wenn Sie kein Italienisch sprechen und überhaupt nicht wissen, wo Sie anfangen sollen – wenden Sie sich an „unsere“ Immobilienagentur, die gleichzeitig eine Niederlassung einer der italienischen Baufirmen oder -agenturen sein muss. Für die Dienste eines solchen Unternehmens müssen Sie eine viel niedrigere Provision zahlen als für die Arbeit „rein russischer“ Agenturen, die sich außerdem als gewöhnliche Betrüger herausstellen können.

Die Bedingungen, die solche Unternehmen für russische Käufer italienischer Immobilien schaffen, sind so komfortabel und sicher wie möglich. Sie können sich bereits vor einer Auslandsreise mit interessanten Angeboten vertraut machen und gleichzeitig eine Option auswählen, die Ihren Wünschen entspricht und Ihrem Budget entspricht.

Spezialisten für Immobilienagenturen werden Sie konsultieren und Sie erhalten umfassende rechtliche und andere Informationen zu dem Objekt, das Sie interessiert. Und nach der ersten Bekanntschaft mit der Immobilie fahren Sie nach Italien. Denken Sie daran, dass Sie Flugtickets und Hotelunterkünfte selbst bezahlen (mit einem Touristenvisum), obwohl einige Agenturen all diese Aufgaben übernehmen, diese Dienstleistungen jedoch nicht zu billig sind.

Daniel Wall. Manarola Italien

An einem herkömmlichen Ort werden Sie von einem russischsprachigen Manager des ausgewählten italienischen Unternehmens empfangen, der für Sie die Besichtigung der ausgewählten Immobilienobjekte arrangiert und Sie beim Kauf dieses bedeutenden Kaufs umfassend unterstützt.

Da der Erwerb von Immobilien ausschließlich bargeldlos erfolgt, sollten Sie sich so schnell wie möglich Gedanken über die Eröffnung eines persönlichen Girokontos bei einer der europäischen Banken machen (vorzugsweise in italienischer Sprache), um den Kauf italienischer „Zähler“ so schnell wie möglich zu beschleunigen..

Immobilienregistrierung

Sobald Sie sich für die Wahl der Immobilie entschieden haben und bereit sind, den Verkäufer zu kontaktieren, fahren wir mit dem ersten Schritt von „Trattativa“ fort – Verhandlungen und Verhandlungen.

Die russische Niederlassung der italienischen Immobilienagentur sendet als Vertreter Ihrer Interessen einen Brief („Proposta d’acquisto“ – ein unwiderrufliches Kaufangebot) an die Zentrale in Italien, in dem der Preis angegeben ist, zu dem Sie diese oder jene Immobilie erwerben möchten. Anschließend wird in Italien ein Dokument erstellt, in dem alle Merkmale der Immobilie, an der Sie interessiert sind, deren Standort, Preis, Kaufverfahren und -bedingungen sowie die Zahlungsbedingungen festgelegt sind.

Wenn Sie die Ernsthaftigkeit Ihrer Kaufabsichten zusammen mit einem Brief an die italienische Agentur bestätigen, hinterlassen Sie „Caparra“ – eine Anzahlung, einen Vorschuss, dessen Höhe in der Regel 5% des angegebenen Warenwerts nicht überschreitet. Das heißt, Sie schreiben einen Scheck im Namen des Verkäufers (Eigentümers der Immobilie), während das Geld noch nicht auf sein Konto überwiesen wurde.

Nach einer Einzahlung koordiniert die italienische Agentur mit dem Eigentümer der Immobilie Ihr Kaufangebot, auf dessen Grundlage Sie das Recht haben, zu entscheiden, ob Sie mit den Antwortanforderungen des Verkäufers zufrieden sind oder nicht..

Wenn Sie etwas Zeit zum Nachdenken benötigen, können Sie das Objekt „reservieren“, dh für einen kurzen Zeitraum (nicht länger als 10 Tage) aus dem Verkauf nehmen. Dafür erhält die Immobilienagentur einen bestimmten Geldbetrag. Wenn Sie am Ende der Laufzeit Ihre Meinung zum Kauf der Immobilie nicht geändert haben, unterzeichnet der Eigentümer das Angebot und erhält den von Ihnen ausgestellten Scheck. Wenn der Verkäufer mit etwas nicht zufrieden ist, beispielsweise mit dem Preis, den Bedingungen oder der Zahlungsmethode, hat er das Recht, Änderungen in Proposta d’acquisto zu beantragen.

Dan Bozich. Ein italienisches Dorf

Der Käufer hat das Recht zu entscheiden, ob er die Bedingungen des Verkäufers akzeptiert oder nicht. Im zweiten Fall wird ihm die Kaution vollständig zurückerstattet. Wenn der Eigentümer des Immobilienobjekts dem erklärten Angebot zustimmt und die erforderlichen Unterlagen bereits unterschrieben hat, der Käufer jedoch im letzten Moment seine Meinung geändert hat, wird der Scheck nicht an ihn zurückgesandt.

Wenn sich die Parteien einig sind, ist der zweite Schritt auf dem Weg zum Kauf der Immobilie „Preliminare di compravendita“ oder „Preliminare di vendita“ – ein von einem Notar bescheinigter vorläufiger (primärer) Vertrag sowie eine Zahlung an den Eigentümer der Immobilie in Höhe von 5-30% des Wertes der Immobilie ( hängt von vielen Faktoren ab).

Übrigens werden zu diesem Zeitpunkt Mehrwertsteuer- und Immobilienagenturleistungen gezahlt (in Italien übersteigt die Höhe der Vergütung der Agentur für die geleistete Arbeit in der Regel 3-5% des Immobilienwerts nicht). Preliminare di compravendita schreibt Informationen über die Parteien und die Bedingungen der Transaktion vor (personenbezogene Daten der Parteien, Merkmale der Immobilie, deren Wert, Zahlungsverfahren und Bedingungen). Darüber hinaus gibt das Dokument das Datum des endgültigen Vertrags an. Ab dem Zeitpunkt des Abschlusses der Preliminare di vendita wird dem Käufer das ausschließliche Recht zum Kauf von Immobilien übertragen, und ab diesem Zeitpunkt wird dieser Gegenstand offiziell aus dem Verkauf genommen.

Wenn der Käufer den Kauf von Immobilien während der Ausführung des endgültigen Vertrags plötzlich aufgibt, verliert er den zuvor gezahlten Geldbetrag (Anzahlung) vollständig. Wird die Transaktion jedoch aufgrund des Verschuldens des Verkäufers unmöglich, ist er verpflichtet, dem Käufer den Betrag der bezahlten Anzahlung in doppelter (!) Zahlung zu zahlen..

Derek McCrea. Italienische Landschaft. 2009

Die Ausführung des endgültigen Vertrags (Vorbereitung und Kontrolle der Dokumente) dauert etwa einen Monat.

Sie haben natürlich nur zusätzliche Zeit, um ein Konto bei einer italienischen Bank zu eröffnen, wenn Sie sich zunächst nicht darum gekümmert haben. Der Käufer muss den Rest des nicht bezahlten Geldbetrags auf sein persönliches Konto bei einer europäischen Bank überweisen und darf zusätzliche Kosten (Steuern) nicht vergessen..

Und schließlich ist nach Abschluss der gründlichen Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente der dritte Schritt zum lang erwarteten Erhalt der Immobilie Atto notarile di compravendita, ein notariell beglaubigter endgültiger Vertrag, der in Anwesenheit der Parteien, eines Vertreters der Agentur, zweier Zeugen und eines Dolmetschers unterzeichnet wurde. In Übereinstimmung mit dem Vertrag geht das Eigentum an der Immobilie vollständig auf den Käufer der Immobilie über.

Nachdem der Übersetzer den Käufer mit der Handlung in seiner „Muttersprache“ vertraut gemacht und dem Notar garantiert hat, dass der potenzielle Eigentümer der Immobilie den Inhalt verstanden hat, unterzeichnen die Parteien den Vertrag. Der Verkäufer erhält einen Scheck über den Restbetrag, und der Käufer bezahlt die Notariatsleistungen (1-2% des Verkaufspreises), nimmt eine Kopie der Urkunde, der Schlüssel und wird der eigentliche Eigentümer der Immobilie. Er wird jedoch erst dann zum vollständigen Eigentümer, wenn dieses Gesetz in der Abteilung für Grundbuch registriert ist und der Käufer einen Auszug aus dem Grundbuch erhält. Dieser Vorgang dauert normalerweise nicht länger als 45 Tage..

Steuern, Ausgaben

Sie können Immobilien sowohl von ihrem direkten Eigentümer (Sekundärmarkt für Neubauten) als auch von einer Bauorganisation (Primärmarkt) kaufen, die Immobilien verkauft. Wenn Ihnen die erste Option gefällt, müssen Sie Steuern wie Stempelsteuer (7%), Katastersteuer (1%) und eine zusätzliche Zahlung für das Umschreiben von Immobilien im Eigentümerregister (2%) leisten. Dies bedeutet, dass insgesamt 10% des Wertes der Immobilie zugunsten des Staates gezahlt werden müssen.

Wenn Sie sich für die zweite Option entschieden haben, müssen Sie eine feste Katastersteuer, eine feste Hypothekensteuer und eine Stempelsteuer zahlen. Alle drei Steuern kosten Sie ein halbes Tausend Euro. Außerdem müssen Sie eine Mehrwertsteuer in Höhe von 10% des Immobilienverkaufspreises zahlen. Das heißt, Sie können Immobilien auf dem Primärmarkt für Neubauten für 500 Euro plus 10% des Verkaufspreises von Immobilien kaufen.

Ryan Radke. Italienischer Marktplatz

Somit kostet die Registrierung von Immobilienobjekten im Eigentum, unabhängig von der Marktoption, unter Berücksichtigung notarieller Dienstleistungen 10-12% des Immobilienpreises zuzüglich der Zahlung für die Dienstleistungen einer Immobilienagentur. Oft verhandelt die Agentur die Höhe der Provision für Arbeiten bereits vor dem Erwerb von Immobilien durch einen potenziellen Eigentümer. Dies umfasst auch Übersetzungsdienste und Transportmöglichkeiten für die Besichtigung der Immobilie. Die Vergütung für die Arbeit der Agentur wird direkt nach Unterzeichnung des vorläufigen (primären) Kaufvertrags gezahlt.

Zur Information, in italienischen Immobilienagenturen wird die Höhe der Provision im Voraus ausgehandelt, sollte aber gleichzeitig 5% des Verkaufswertes der Immobilie nicht überschreiten, außerdem beträgt der Mehrwertsteuerbetrag 20% ​​des Provisionsbetrags.

Neben staatlichen Steuern und anderen Zahlungen sieht das italienische Recht jährliche Zahlungen vor:

• „Imposta Comunale sugli Immobili“ oder „I.C.I.“ – Kommunalsteuer. Ziel ist es, für Dienstleistungen wie Müllabfuhr und Strafverfolgung zu bezahlen. Diese Steuer muss in Höhe von 0,7% des Katasterwerts der Immobilie gezahlt werden.
• Bei Vermietung der Immobilie muss die Irpef-Steuer entrichtet werden, deren Höhe 30% des Jahreseinkommens der gemieteten Immobilie beträgt.

Es ist zu beachten, dass die von einem Notar erhobene staatliche Steuer je nach erworbenem Vermögen auf unterschiedliche Weise gezahlt werden kann:

• Ackerland unterliegt einer Steuer von 18% auf den Verkaufswert;
• Beim Kauf eines Sommerhauses oder einer Villa beträgt die Steuer 10% des Katasterwerts.

Denken Sie daran, dass Sie den größten Nutzen daraus ziehen und Steuervorteile erst nach Erwerb einer Aufenthaltserlaubnis in Italien nutzen können – dann müssen Sie nur 3% des Verkaufswerts der Immobilie bezahlen.

Abschließend

Denken Sie daran, dass der Erwerb von Immobilien in Italien Ihnen das Öffnen eines Visums erleichtert, jedoch in keiner Weise die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis, der Staatsbürgerschaft oder des Rechts auf dauerhaften Aufenthalt im Land..

Ryan Radke. Touristen in Italien

Wenn Sie kein italienischer Staatsbürger sind und legal das Eigentum an einer italienischen Immobilie erwerben, bietet Ihnen die italienische Botschaft die folgenden Vorteile:

• Ausgabe und jährliche Verlängerung (Verlängerung) einer Schengen-Multivisa, die Sie erhalten haben und die Sie jedes Halbjahr 3 Monate lang nicht nur in Italien, sondern auch auf dem Gebiet anderer am Schengen-Abkommen teilnehmender Länder verbringen können.
• Um eine Aufenthaltserlaubnis in Italien zu erhalten, müssen Sie Ihr eigenes Unternehmen in diesem Land registrieren, das ganz einfach zu eröffnen ist. Darüber hinaus kann nur ein Mitarbeiter an den Mitarbeitern des Unternehmens arbeiten (dh Sie)..

Versuchen Sie, bei der Suche nach einem Vermittler wachsam zu sein!

Etwa 80% der italienischen Makler sind Betrüger oder mit anderen Worten „schwarze Makler“. In der Tat sind dies die gleichen Makler, aber sie haben keine entsprechende Lizenz, die von der italienischen Handelskammer ausgestellt wurde, und arbeiten alleine. Schwarze Makler bieten das übliche Leistungsspektrum für die Vermietung und den Verkauf von Immobilien an, garantieren jedoch häufig nicht die Erfüllung ihrer Verpflichtungen. Sie können auf solche „Arbeiter“ „kommen“, wenn Sie sich entscheiden, die Dienste einer Immobilienagentur in Anspruch zu nehmen, die Dienstleistungen fast „kostenlos“ anbietet..

Sie können die Zuverlässigkeit eines Immobilienunternehmens überprüfen, indem Sie im Voraus die Nummer der von der italienischen Handelskammer erteilten Lizenz ermitteln und angeben, welche der Agenturen und in welcher Stadt diese Lizenz ausgestellt wurde.