Verwaltung von Mehrfamilienhäusern – das ist die beste Wahl

Die russische Gesetzgebung sieht drei Hauptoptionen für die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern vor. Berücksichtigen Sie die Merkmale, Vor- und Nachteile jedes einzelnen von ihnen sowie Situationen, in denen jede dieser Steuerungsarten am meisten bevorzugt wird..

Die Zeiten, in denen alle Probleme eines Wohnhauses vom Wohnungsamt behandelt wurden, verschwinden allmählich in der Vergangenheit. Im Jahr 2005 entschied das neue Wohnungsgesetz der Russischen Föderation, dass die Bewohner innerhalb eines Jahres nach der Verabschiedung dieses Dokuments entscheiden müssen, wer das Haus verwalten wird:

• ein privates Unternehmen, das seine Tätigkeiten im Rahmen einer Vereinbarung mit Mietern gegen Entgelt ausübt;
• Hausbesitzerverband (HOA), bei dem das Haus direkt von Vertretern der Mieter verwaltet wird;
• die Bewohner selbst in Form einer direkten Verwaltung.

Aber in vielen Häusern gibt es anstelle einer Vereinigung von Hausbesitzern ZhSK (Wohnungsbaugenossenschaft), ZhNK (Wohnungsbaugesellschaft) oder andere Arten von Anwohnerverbänden.

Solche Genossenschaften sind keine eigenständige Form der Verwaltung, die überwiegende Mehrheit von ihnen wurde bereits zu Sowjetzeiten gegründet, und trotz des Zeitalters der Bildung unterscheiden sich ihre Aktivitäten in der Praxis nicht von denen der HOAs und widersprechen nicht dem Wohnungsgesetz.

Berücksichtigen Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile sowie die Merkmale dieser drei Verwaltungsformen.

Direkte Verwaltung der Hausbewohner

Nach dem Housing Code können nur Bewohner von Häusern, in denen die Anzahl der Wohnungen 16 nicht überschreitet, diese Form der Verwaltung wählen. In diesem Fall werden alle Fragen zur Verwaltung des Hauses auf der Hauptversammlung der Hausbesitzer entschieden. Darin einigen sich die Mieter auf die Verteilung der Managementverantwortlichkeiten und wählen Personen aus, die beim Abschluss von Verträgen mit Dritten das ganze Haus vertreten. Gleichzeitig müssen diese Mietervertreter kostenlos arbeiten, sonst müssen sie die Art und Weise ändern, wie sie das Haus führen. Jeder Mieter schließt in eigenem Namen Verträge mit Versorgungsunternehmen für Gasversorgung, Stromversorgung und Wasserversorgung ab..

Leistungen:

1. Die direkte Verwaltung erspart den Mietern unnötige Kosten. Wenn das Haus von einer Drittorganisation oder HOA verwaltet würde, müssten Sie monatlich für deren Dienstleistungen bezahlen.
2. Durch den Abschluss von Verträgen mit Versorgungsunternehmen in eigenem Namen kann jeder Mieter verstehen, was und wie viel er bezahlen soll.

Nachteile:

1. Je mehr Mieter im Haus sind, desto schwieriger ist es, eine Einigung zu erzielen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Diskussion über die Wahl einer Organisation, die an Kapitalreparaturen beteiligt sein wird, oder eine Schätzung für die Landschaftsgestaltung in der Region mehr als einen Monat dauern wird.
2. Nach russischem Recht haben die Bewohner bei direkter Verwaltung des Hauses keinen Anspruch auf Mittel für Kapitalreparaturen aus einem Spezialfonds zur Reform des Wohnungsbaus und der kommunalen Dienstleistungen.

Direktes Management wäre ideal für Häuser mit einer kleinen Anzahl von Bewohnern.

Gründung einer Eigenheimpartnerschaft oder Genossenschaft

In diesem Fall bilden die Mieter eine Vereinigung von Eigentümern und wählen verantwortliche Personen (Vorsitzende und Vorstandsmitglieder), die im Namen aller Wohnungseigentümer gegen Bezahlung die Instandhaltung und den Betrieb des Hauses übernehmen. Das heißt, bei Abschluss von Verträgen mit öffentlichen Versorgungsunternehmen oder Auftragnehmern, die einmalige Arbeiten ausführen, ist die HOA oder die Wohnungsgenossenschaft und nicht ein einzelner Mieter engagiert.

Solche Vereinigungen sind juristische Personen und weisen alle charakteristischen Merkmale auf (Satzung, obligatorische Registrierung beim Finanzamt, Vorhandensein eines Bankkontos usw.).

Leistungen:

1. Da die Vorstandsmitglieder und der Vorsitzende der HOA oder des HCC Bewohner des Hauses sind, ist ihnen sein Schicksal nicht gleichgültig und die Wahrscheinlichkeit, dass sie ihre Pflichten vernachlässigen, ist äußerst gering.
2. Wenn die Bewohner zu dem Schluss kommen, dass die Verantwortlichen ihre Arbeit nicht tun, können sie jederzeit wiedergewählt werden.
3. Die Ausgabe gemeinsamer Mittel durch den Vorsitzenden und die Mitglieder des Verwaltungsrats kann vom Prüfungsausschuss überwacht werden.

Nachteile:

1. Wenn sich die Verantwortlichen als unehrlich herausstellen, können sie einen erheblichen Teil der Mittel für die Vereinigung von Mietern verschwenden. In diesem Fall ist ein langwieriges Wiederwahlverfahren (Vereinbarung von Datum und Uhrzeit des Treffens, Benachrichtigung aller Wohnungseigentümer im Haus usw.) ein erheblicher Nachteil.

Es ist sinnvoll, in großen Häusern mit einer erheblichen Anzahl von Mietern eine HOA zu erstellen, vorausgesetzt, unter den Wohnungseigentümern befinden sich Personen, die Mitglieder des HOA-Vorstands sein möchten und über die erforderliche Erfahrung verfügen.

Verwaltungsgesellschaft im Rahmen einer Vereinbarung mit den Mietern des Hauses

Diese Option ermöglicht die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums eines Wohnhauses durch eine spezialisierte Organisation, die auf der Grundlage einer Zahlungsvereinbarung arbeitet. In diesem Fall werden Verträge über die Bereitstellung von Versorgungsleistungen in solchen Häusern von der Verwaltungsorganisation geschlossen, die im Namen der Hausbesitzer handelt. Einmalige Arbeiten an der Reparatur des Gebäudes, der Landschaftsgestaltung des angrenzenden Gebiets oder seiner Verbesserung können sowohl von den Mitarbeitern der Verwaltungsgesellschaft als auch von externen Spezialisten durchgeführt werden, die von der Verwaltungsgesellschaft eingestellt werden.

Leistungen:

1. Wohnungseigentümer sind fast vollständig von den Sorgen befreit, die mit der Hausverwaltung verbunden sind.
2. Spezialisten von Verwaltungsgesellschaften werden ihre Aufgaben sicherlich professioneller erfüllen als Anwohner, die im Vorstand der HOA tätig sind.
3. Die Verwaltungsgesellschaften beseitigen zunächst die bestehenden Mängel auf eigene Kosten (Neulackierung der Wände, Reparatur der Verkabelung usw.) und fordern erst dann von den Bewohnern die zur Deckung der entstandenen Kosten erforderlichen Beträge.

Nachteile:

1. Mitarbeiter von Verwaltungsgesellschaften sind keine Bewohner des Hauses, daher haben sie kein persönliches Interesse daran, es in gutem Zustand zu halten.
2. Die Gewinnung von Verwaltungsgesellschaften ist für die Bewohner die teuerste Möglichkeit, ein Wohnhaus zu verwalten.

Es lohnt sich, Vereinbarungen mit Verwaltungsgesellschaften zu schließen, wenn unter den Mietern eines großen Wohnhauses keine Personen waren, die sich bereit erklären würden, die Arbeit der HOA zu verwalten.

Daher gibt es keinen idealen Weg, um ein Wohnhaus zu verwalten. Bei der Wahl einer Managementform müssen die Anzahl der Bewohner, die Anwesenheit von Personen unter ihnen, die bereit sind, die Verantwortung für die Instandhaltung des Gebäudes zu übernehmen, sowie der Grad der Komplexität der Aufgaben, denen sich der Manager stellen muss, berücksichtigt werden.