Was ist Selbstkonstruktion und was damit zu tun?

Wahrscheinlich hat kein anderes Land der Welt eine so weit verbreitete Selbstkonstruktion erhalten. Natürlich kann nicht gesagt werden, dass dies ein rein russischer Angriff ist, überhaupt nicht, Einzelfälle werden sogar im zivilisierten Europa beobachtet, aber in der Weite der GUS hat nicht autorisierter Bau den Charakter eines Massenphänomens angenommen, das fast jedem bekannt ist..

Was ist Samostroy, was bedeutet die russische Gesetzgebung mit diesem Konzept? Warum ist dieses Phänomen gefährlich? Warum taucht solches illegales Eigentum in russischen Städten so oft auf? Und was tun mit nicht autorisierten Konstruktionen später, wenn die Notwendigkeit einer korrekten Dokumentationsregistrierung besteht??

Definition und Sorten

Selbstbau, dh nicht genehmigter (und überhaupt nicht unabhängiger) Bau, bedeutet meist ein Wohngebäude, das ohne Genehmigung der Behörden errichtet wurde. Samostroy kann jedoch in mehrere Sorten unterteilt werden. Dies ist besonders wichtig, um genau zu verstehen, wie unbefugte Entwicklungen auftreten können und wie ein solcher Widerspruch zum Gesetz vermieden werden kann..

Es gibt also die folgenden Arten der Selbstkonstruktion:

1. Das Gebäude wurde auf einem Grundstück errichtet, das überhaupt nicht für den Bau vorgesehen war. Das heißt, selbst wenn wir uns vorstellen, dass es dem Eigentümer irgendwie gelungen ist, Dokumente für das Haus selbst zu erhalten, wird der Bau dennoch für illegal erklärt, da zunächst die Frage des rechtlichen Status der Zuteilung geklärt werden muss. Diese Art von nicht genehmigten Bauarbeiten tritt manchmal bei illegaler Beschlagnahme von Grundstücken auf. Dies ist bereits eine Straftat und es ist praktisch unmöglich, nicht genehmigte Bauarbeiten in Zukunft zu legalisieren. Meistens verstößt der Bauunternehmer jedoch gegen den Zweck des Grundstücks, errichtet beispielsweise ein Gebäude auf landwirtschaftlichen Flächen, auf einem Grundstück, das nicht für den Wohnungsbau bestimmt ist, und so weiter..
2. Fehlen einer Baugenehmigung und eines genehmigten Bauentwurfs. In diesem Fall meinen wir das Fehlen aller Dokumente, die laut Gesetz vor Beginn des Baus eines Wohngebäudes eingeholt werden müssen. Das Hauptdokument, das jeder Entwickler unbedingt erhalten muss, ist die Erlaubnis der Stadt oder des Dorfes, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Eine solche Genehmigung wird auf der Grundlage eines vorgefertigten Projekts erteilt, das unter anderem mit den Feuerwehr-, Sanitär- und Umweltbehörden koordiniert wird, und es wird auch eine vorläufige Prüfung des Projekts durchgeführt. Nur eine lizenzierte Organisation wie ein Konstruktionsbüro sollte einen Bauplan für ein Gebäude erstellen, selbst für ein kleines Haus mit zwei oder drei Räumen. Wenn der Entwickler kein solches genehmigtes Projekt hat, hat kein Dorf oder Stadtrat das Recht, eine Genehmigung für den Baubeginn zu erteilen..
3. Wesentliche Verstöße gegen die festgelegten Bauvorschriften. Dies ist, wie von Anwälten festgestellt, der am schwierigsten zu beweisende Fall einer willkürlichen Regel. Wenn das Fehlen von Dokumenten oder die Verletzung des beabsichtigten Zwecks des Grundstücks leicht zu erkennen ist, ist es ziemlich schwierig nachzuweisen, dass der Entwickler während des Baus gegen die Standards und Sicherheitsanforderungen verstoßen hat. Es wird notwendig sein, eine Prüfung durchzuführen, eine gründliche Untersuchung eines Wohngebäudes, die nur einer lizenzierten Organisation anvertraut werden kann. Darüber hinaus sind Verstöße, die während des Baus begangen wurden, in der Regel nicht auffällig. Sie werden daher entdeckt, nachdem das Dach gefallen ist oder sich aufgrund einer unsachgemäßen oder minderwertigen Konstruktion ein Riss in der Wand gebildet hat..
4. Sanierung und Wiederaufbau. Änderungen in der ursprünglichen Gestaltung des Gebäudes, eine Änderung des Erscheinungsbilds eines Mehrfamilienhauses, die Rekonstruktion eines historischen Gebäudes, wodurch es bis zur Unkenntlichkeit geändert wurde – all dies ist auch ein Hausbesetzer, dh eine nicht autorisierte Änderung des genehmigten Projekts. Zu diesen rechtswidrigen Änderungen des Layouts gehört insbesondere das Verbinden einer Loggia oder eines Balkons mit einer Wohnung, das Anordnen einer Tür in einer tragenden Wand usw..

Gründe für unbefugte Bauarbeiten

Wie Experten für Immobilien in Übersee einstimmig feststellen, ist es einfach undenkbar, sich vorzustellen, dass der Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland oder Dänemark mit dem Bau eines Gebäudes begonnen hat, ohne zuvor alle erforderlichen Dokumente von der lokalen Regierung erhalten zu haben. In Europa werden Immobilien sehr ernst genommen, daher müssen Änderungen, Sanierungen und vor allem der Wiederaufbau eines historischen Gebäudes von den Aufsichtsbehörden genehmigt werden. Warum ist der Bau von Hausbesetzern in Russland zu einem so weit verbreiteten Phänomen geworden? Vielleicht ist es die Mentalität unserer Bürger, die glauben, dass sie auf ihrer Website und in ihrer Wohnung tun können, was sie wollen, und dass die Behörden sich nicht in ihr „Privatleben“ einmischen sollten.?

Natürlich hatten die Russen immer ein ziemlich kompliziertes und zweideutiges Verhältnis zu Regierungsbehörden, und es ist schwierig, uns die Liebe zur Ordnung und die Einhaltung von Gesetzen zu verdächtigen, zumindest im Hinblick auf den privaten Wohnungsbau..

Und doch ist der Hauptgrund für die Entstehung nicht genehmigter Bauarbeiten in unserem Land, und dies ist überraschenderweise selbst die Beamten selbst eingestanden, zu einem sehr komplizierten Verfahren geworden, das viel Zeit und Mühe erfordert, um alle Baugenehmigungen zu erhalten..

Tatsächlich beschließen viele Entwickler einfach, unmittelbar nach Erhalt eines Grundstücks mit dem Bau eines Hauses zu beginnen, um die Einweihungsfeier so früh wie möglich zu feiern. Die Eigentümer begründen dies folgendermaßen: „Ich werde es jetzt bauen und die Dokumente erst später erstellen, wenn ich ins Haus ziehe. Warum warten, bis Sie alle Genehmigungen erhalten?“ Solche neuen Siedler haben keine Angst vor den Bußgeldern, die sie im Falle eines illegalen Baus, fehlenden Projekts oder einer Sanierung erwarten. Die Geldbuße ist jedoch relativ gering und liegt für Einzelpersonen zwischen dem Drei- und Fünffachen des Mindestlohns (Mindestlohn), heute bei 4611 Rubel. Das heißt, die Höchststrafe für einen normalen Bürger, der ein Haus ohne Dokumente baut, beträgt etwas mehr als 23.000 Rubel. Sie müssen zustimmen, es ist nicht so beängstigend. Die Tatsache, dass die Behörden nach russischem Recht den Eigentümer eines nicht autorisierten Gebäudes zwingen können, das Gebäude abzureißen, und Entwickler auf eigene Kosten aus irgendeinem Grund selten denken.

Für juristische Personen steigt zwar die Höhe der Geldbuße für den Hausbesetzerbau um ein Vielfaches und erreicht einen Mindestlohn von 50 bis 100.

Übrigens wurden in der benachbarten Ukraine, wo bis vor kurzem Einzelpersonen eine Geldstrafe für nicht genehmigten Bau in Höhe von nur 850 Griwna (etwa 3,5 Tausend Rubel) gezahlt haben, solche Strafen heute insgesamt aufgehoben. Dies gilt zwar nur für Objekte der ersten oder dritten Komplexitätskategorie, zu denen alle niedrigen privaten Wohngebäude gehören. Eigentümer von Gebäuden der vierten und fünften Komplexitätskategorie, dh Industrieanlagen und mehrstöckigen Wohnkomplexen, müssen nun höhere Geldbußen zahlen – die Anforderungen an sie wurden im Gegenteil in der Ukraine verschärft.

Nach Ansicht von Experten auf dem Gebiet des Bauens dauert es mindestens vier bis fünf Monate, in einigen Fällen Jahre, bis alle erforderlichen Unterlagen für den Bau eines Hauses vorliegen, beginnend mit der Vorbereitung des Projekts, der Genehmigung in allen Fällen und der Unterzeichnung durch autorisierte Personen. Viele Entwickler möchten nicht so viel Zeit verschwenden, deshalb beginnen sie ohne Dokumentation mit den Bauarbeiten.

Ein weiterer Grund für die Entstehung nicht autorisierter Bauarbeiten ist die mangelnde Bereitschaft, nach Angaben künftiger Hausbesitzer unnötige Mittel für die Bestellung eines Bauprojekts in einem lizenzierten Planungsbüro auszugeben. Darüber hinaus ist es kein Geheimnis, dass Sie häufig in der Sanitärstation, in der Feuerwehr und im Umweltdienst „für eine gute Einstellung“ bezahlen müssen. Dies alles kann zu einer erheblichen Menge führen. Selbstbau kann daher oft als Versuch bezeichnet werden, beim Bau eines Hauses Geld zu sparen..

Und schließlich kommt es sehr oft zu unbefugten Bauarbeiten, weil die gesetzestreuen und anständigen Bürger der aktuellen Gesetzgebung nicht bekannt sind. Ein eindrucksvolles Beispiel: Eine Person erhielt eine Datscha vom Staat, die heute vor vielen Jahren nicht mehr existiert. Er baute ein Haus auf dem Gelände, Kinder sind hier aufgewachsen und Enkel spielen bereits. Und er machte sich nicht die Mühe, die Dokumente für das Grundstück so zu arrangieren, er wusste nur nicht, dass es notwendig war, er war es gewohnt, das Haus als sein unveräußerliches Eigentum zu betrachten. Manchmal werden die Dokumente noch erstellt, aber fälschlicherweise gibt es keinen klaren Katasterplan, kein genehmigtes Architekturprojekt, keine Eintragung aller Informationen über die Landzuteilung und jedes darauf befindliche Hauptgebäude in das Register des Companies House.

Der Grund für die unbefugte Sanierung einer Wohnung liegt natürlich darin, dass Standardprojekte für einen bestimmten Durchschnittsmieter konzipiert sind und nicht die Bedürfnisse aller Wohnungseigentümer befriedigen können. Deshalb versuchen sie, die Nutzfläche auf Kosten des Balkons und des Korridors zu erweitern, die Türen zu bewegen und die Fenster zu verlegen, um ihrer Meinung nach ein gemütlicheres und komfortableres Gehäuse zu schaffen.

Die Vereinigung der Anwälte Russlands betont auch, dass der Hauptgrund für die Entstehung nicht genehmigter Bauarbeiten eine klare Unvollkommenheit des organisatorischen und rechtlichen Mechanismus für die Umsetzung des Rechts der Eigentümer von Grundstücken auf deren Entwicklung ist. Diese Unvollkommenheit drückt sich vor allem in der Dauer des Verfahrens zur Erlangung einer Baugenehmigung, zur Entwicklung und Genehmigung der erforderlichen Projektdokumentation, zur Registrierung des Eigentums an einem bereits abgeschlossenen Bau und zur Erteilung einer Genehmigung für Bauarbeiten aus. Ein weiterer Grund für das massive Auftreten von nicht autorisierten Bauarbeiten nannten Anwälte die hohen finanziellen Kosten, die mit der Umsetzung von Design-, Rechts- und anderen Arbeiten verbunden sind..

Was ist die Gefahr von Hausbesetzern?

Wenn es sich bei einem nicht genehmigten Gebäude um eine Garage handelt, die auf einem ordnungsgemäß gestalteten Grundstück, einem Nebengebäude oder einem Badehaus errichtet wurde, sind die Folgen eines solchen Baus natürlich nicht allzu schwerwiegend. Wie bereits erwähnt, wartet eine Geldstrafe auf den Eigentümer und die Notwendigkeit, das von ihm so ungeliebte Verfahren zu durchlaufen, um die für den Bau erforderlichen Unterlagen zu erhalten, diese beim BTI zu registrieren und mit denselben Feuerwehr- und Sanitärbehörden übereinzustimmen.

Die Sanierung einer Wohnung und der Beitritt zu einer Loggia oder einem Balkon können ebenfalls mit einer Geldstrafe und der Notwendigkeit drohen, die Wohnung durch eine Gerichtsentscheidung in ihren ursprünglichen Zustand zurückzubringen. Ja, dies ist mit erheblichen Kosten und Zeitverschwendung verbunden, aber Sie müssen zugeben, dass dies keine Katastrophe ist.

Aber ein Häuschen, das auf landwirtschaftlichen Flächen gebaut wurde, direkt am Ufer eines Stausees, in einem Naturschutzgebiet usw., können die Behörden wirklich abreißen. Solche Fälle werden regelmäßig in den Nachrichten beschrieben, daher sollten Sie bei der Auswahl eines Baustellengrundstücks sehr vorsichtig sein und zuerst den Zweck des Grundstücks überprüfen..

Wenn ein Hausbesetzergebäude aufgrund eines Verstoßes gegen Baunormen und -regeln entstanden ist und die Behörden dies nachweisen konnten, ist der Eigentümer verpflichtet, das Gebäude in Ordnung zu bringen und die Mängel zu beseitigen. Und nur wenn er sich weigert, den Anweisungen der Aufsichtsbehörden nachzukommen, stellt sich die Frage nach dem Abriss des Gebäudes.

Die größte Unannehmlichkeit, die normale Bürger erwartet, die ein Haus ohne Genehmigung und ohne Projekt gebaut haben, ist die Unfähigkeit, das Eigentum an Wohnraum zu formalisieren, und infolgedessen die Unfähigkeit, nachfolgende Maßnahmen damit offiziell durchzuführen. Selbstkonstruktion kann also nicht realisiert, geerbt, gespendet werden und so weiter. Den Unterlagen zufolge scheint es nicht zu existieren. Bevor Sie also nach Käufern suchen, müssen Sie ein langwieriges Verfahren zur Legalisierung der nicht genehmigten Konstruktion durchlaufen und natürlich eine Geldstrafe zahlen.

Viel schwerwiegendere Konsequenzen ergeben sich, wenn sich ein Wohnhaus, in dem der Verkauf von Quadratmetern bereits begonnen hat, als Hausbesetzer herausstellt. In diesem Fall sind die Hauptopfer genau die Anteilseigner, die ihr Geld in den Bau eines Hauses investiert haben, dessen Entwickler nicht über das erforderliche Dokumentenpaket verfügte oder gegen die festgelegten Normen und Regeln für den Bau verstieß. Die Situation ist sehr unangenehm, ein so großes Gebäude ist viel schwieriger zu legalisieren als ein privates Häuschen, so dass Käufer ohne Geld und ohne Wohnraum auskommen.

Neben behördlichen Problemen und Strafen kann ein nicht genehmigter Bau an sich eine Gefahr für die Bewohner darstellen. Er wurde ohne kompetentes Projekt an einem Ort errichtet, an dem höchstwahrscheinlich keine geodätischen und technischen Untersuchungen durchgeführt wurden. Daher ist es ziemlich schwierig, die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten..

Eine ernsthafte Sanierung der Wohnung kann auch zu gefährlichen Folgen führen – Risse an den tragenden Wänden, eine Decke, die von unten von den Nachbarn heruntergefallen ist, eine beschädigte gemeinsame Hauslüftung – dies sind nur einige der Ergebnisse einer gedankenlosen Sanierung einer Wohnung. Beispielsweise sollte gemäß den Brandschutzanforderungen eine leere Wand mit einer Breite von mindestens 1,2 bis 1,6 Metern auf den Loggien verbleiben. Hier könnten die Besitzer auf die Feuerwehrleute warten und sich vor den Flammen verstecken, wenn der Ausgang zum Treppenhaus bereits durch Feuer blockiert ist. Durch das Anbringen einer Loggia an der Wohnung berauben sich die Eigentümer im Brandfall eines solchen Notfall- „Fluchtweges“.

Squatter zu legalisieren ist real?

Wenn der Eigentümer eines nicht autorisierten Immobilienobjekts vor der Frage steht, ihm einen offiziellen Rechtsstatus zu verleihen, muss er fast alle Phasen durchlaufen, die er vor Baubeginn vernachlässigt hat.

Zunächst müssen Sie noch ein Projekt eines bereits fertiggestellten Hauses erstellen, indem Sie sich an ein Architekturbüro wenden, das über eine entsprechende Lizenz verfügt. Manchmal gehen Spezialisten zum Standort des Gebäudes und führen unabhängig alle für die Erstellung des Plans erforderlichen Messungen durch. Manchmal kann der Eigentümer Fotos des Sommerhauses und einen ungefähren Plan des Standorts senden, in dem die Größe des Hauses und der Standort der Nebengebäude angegeben sind.

Darüber hinaus muss das Projekt des Hauses mit allen Aufsichtsbehörden koordiniert werden – Feuerwehr und Sanitär, Versorgungsunternehmen, die Gas, Strom und Wasser liefern, sowie mit der örtlichen Abteilung für Architektur und Bauwesen. Danach müssen Sie die sogenannte Kopie aus dem Masterplan für die Entwicklung einer Stadt oder eines Dorfes erhalten, wobei die roten Linien das Gebiet anzeigen, das von nicht autorisierten Bauarbeiten belegt wird.

Dann müssen Sie sich an das Büro für technisches Inventar wenden, um einen technischen Pass für das Gebäude zu erhalten.

Experten stellen fest, dass ein solcher Weg sehr lang ist, mindestens ein Jahr dauert und in Bezug auf die Kosten, die für die Genehmigung und den Erhalt von Dokumenten in jedem Fall erforderlich sind, durchaus mit der Überholung eines Hauses vergleichbar ist..

In dieser Hinsicht ziehen es die Eigentümer von nicht genehmigten Bauarbeiten vor, vor Gericht zu gehen, um ihr Recht zu beweisen, das Haus vor Gericht zu besitzen. Das Gericht kann nicht genehmigte Bauarbeiten als legal anerkennen, wenn „die Konstruktion des Objekts nicht die Interessen anderer Personen verletzt“, dh Nachbarn, Stadtentwicklungspläne usw. nicht beeinträchtigt. Es sei daran erinnert, dass Sie vor Gericht noch ein Projekt des Hauses erstellen und sich mit Dokumenten eindecken müssen, die bestätigen, dass der Samostroy alle Bauvorschriften und -vorschriften erfüllt.

Eine weitere einfachere Möglichkeit besteht darin, Regierungsprogramme zu nutzen, die die Legalisierung kleiner Landhäuser und niedriger Gebäude erleichtern. In Russland und der Ukraine gibt es ähnliche Programme, die jedoch nur für Gebäude der ersten und zweiten Komplexitätskategorie gelten.

Um die Sanierung zu legitimieren, müssen Sie das Wohnungsprojekt wiederholen, die BTI-Vertreter anrufen, die den Umfang der Umstrukturierung beurteilen und Änderungen am technischen Pass der Wohnung vornehmen. Die Geldstrafe für ein solches Wohnhaus muss in jedem Fall bezahlt werden. Wohnungseigentümer, die das Sanierungsverfahren für die Sanierung bereits bestanden haben, stellen fest, dass gute Beziehungen zu Vertretern der Verwaltungsgesellschaft, BTI und Nachbarn von großer Bedeutung sind.

In jedem Fall schreckt ein derart komplexes Verfahren zur Legalisierung nicht genehmigter Bauarbeiten oft sogar diejenigen Eigentümer ab, die ihrem Haus einen offiziellen Status verleihen möchten. Und die Dienstleistungen von Vermittlern, von denen es mittlerweile sehr viele gibt, sind sehr teuer..

Es bleibt nur traurig zu bemerken, dass der vorläufige Erhalt von Baugenehmigungen und die Legalisierung eines bereits errichteten neuen Gebäudes dem „Kampf gegen Windmühlen“, der in diesem Fall das bürokratische System ist, sehr ähnlich sind.