Eigene Wohnung ist der geschätzte Traum einer großen Anzahl von Menschen. Nachdem jedoch der erforderliche Betrag endgültig eingezogen, der Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnet und alle Eigentumsdokumente eingegangen waren, treten vor den Hausbesitzern häufig neue Probleme auf. Eine der häufigsten von ihnen – Schulden des alten Eigentümers für Versorgungsunternehmen, die die Verwaltungsgesellschaft oder die Versorgungsunternehmen versuchen, am neuen Eigentümer des Grundstücks zu „hängen“. Mal sehen, wie Sie sie loswerden können.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Zahlungsfragen für Versorgungsunternehmen
Artikel 153 des Housing Code der Russischen Föderation besagt, dass Eigentümer von Immobilien ab dem Zeitpunkt der Registrierung des Eigentums oder der Mieter ab dem Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags verpflichtet sind, für Versorgungsunternehmen zu zahlen. Das heißt, die Schulden des alten Eigentümers der Räumlichkeiten können nicht auf die neuen Eigentümer übertragen werden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.
Es gibt jedoch eine Ausnahme. Gemäß Artikel 158 des RF LC werden beim Kauf von Immobilien die Verpflichtungen des alten Eigentümers zur Begleichung der Schulden für größere Reparaturen auf den neuen Eigentümer übertragen.
In Kaufverträgen gibt es häufig eine Klausel, nach der alle Schulden des Verkäufers gegenüber Versorgungsunternehmen auf den Käufer übertragen werden. Eine solche Bedingung verstößt jedoch gegen russisches Recht, da Artikel 391 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation besagt, dass der Schuldner seine Schuld nur mit Zustimmung des Gläubigers auf eine andere Person übertragen kann, andernfalls gilt der Vertrag als nichtig. Dies bedeutet, dass der Käufer nicht verpflichtet ist, die Schulden des Verkäufers zu bezahlen, wenn der Versorger der Übertragung der Schulden nicht zustimmt, auch wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält..
Klärung der Beziehungen zu Versorgungsunternehmen
Trotz aller oben genannten Normen versuchen Versorgungsunternehmen häufig, alte Schulden an den neuen Eigentümer zu „hängen“. In solchen Fällen raten Anwälte neuen Wohnungseigentümern, zunächst zu versuchen, das Problem mit den Betriebsorganisationen auf friedliche Weise zu lösen – Eigentumsdokumente und Quittungen für die Zahlung von Dienstleistungen zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs vorzulegen und unter Bezugnahme auf die bereits erwähnten Artikel zu erklären, dass er das Recht hat, persönliche Konten neu auszustellen und Verträge neu auszuhandeln für Dienstleistungen in Ihrem eigenen Namen und zahlen Sie dann nur für Dienstleistungen, die nach der Formalisierung des Eigentums an der Wohnung in Anspruch genommen wurden.
Es ist auch notwendig, einen offiziellen Brief an alle operativen Organisationen zu schreiben und zu senden, in dem dieselbe Position festgelegt wird. Der Brief muss Fotokopien der oben aufgeführten Dokumente enthalten. Sie können es persönlich mitbringen, aber stellen Sie gleichzeitig sicher, dass das Büropersonal der zweiten Kopie des Briefes einen Stempel, ein Datum und eine Unterschrift hinzufügt (diese verbleibt beim Käufer)..
Antrag bei der Staatsanwaltschaft
Wenn die Betriebsorganisationen nicht auf die Argumente des neuen Eigentümers reagieren, kann er der Staatsanwaltschaft eine Erklärung schreiben, in der die aktuelle Situation beschrieben, Eigentumsdokumente und Briefe an die Betriebsorganisation beigefügt, seine Position sorgfältig begründet und die Maßnahmen der öffentlichen Versorgungsunternehmen als Erpressung eingestuft werden müssen Maße.
Nach dem Gesetz sollte innerhalb von 30 Tagen nach dem Datum der Registrierung des Antrags eine Antwort auf die Ergebnisse seiner Prüfung erfolgen.
Versuch
Selbst gerechtfertigte schriftliche Ablehnungen zur Begleichung der Schulden der alten Eigentümer und Beschwerden an die Staatsanwaltschaft können in einigen Fällen die Verwaltungsgesellschaften und Versorgungsunternehmen nicht beeinträchtigen. Dann hat der neue Besitzer nur noch eines zu tun – sich auf den Prozess vorzubereiten..
Es ist möglich, dass die Verwaltungsgesellschaft oder die Versorgungsunternehmen vor Gericht einen Antrag auf Inkasso stellen. In diesem Fall muss der Eigentümer der Immobilie seine Position während des Verfahrens unter Bezugnahme auf die oben genannten Artikel des Housing Code verteidigen. Diese Briefe wurden zuvor an die Betriebsorganisationen gesendet und bestätigen, dass der neue Eigentümer ihnen das Datum mitgeteilt hat, ab dem er das Eigentum an der Immobilie registriert hat. und Rechtspraxis in ähnlichen Fällen.
Zum Beispiel erließ das Stadtgericht von St. Petersburg im Jahr 2010 eine Kassationsentscheidung, in der festgelegt wurde, dass die Schulden auf Stromrechnungen ab dem Zeitpunkt eingezogen werden sollten, an dem das Eigentum an Wohnraum entsteht..
Das Landgericht Tomsk hält an derselben Stellungnahme fest, die 2014 eine Entscheidung getroffen hat, in der eindeutig festgestellt wird, dass es unmöglich ist, die neuen Eigentümer der Räumlichkeiten zur Begleichung der Schulden der alten Eigentümer zu zwingen..
Leider tritt das Gericht in einigen Fällen nicht auf die Seite der Eigentümer und trifft Entscheidungen zugunsten der operativen Organisationen beim Inkasso. In solchen Fällen raten Anwälte, unverzüglich beim Richter Einspruch einzulegen und die Aufhebung der Anordnung zum Einzug der Forderung zu fordern.
Was Sie vor dem Kauf einer Wohnung tun müssen, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
Vor dem Kauf einer Wohnung muss vom Verkäufer eine Bescheinigung aller Betriebsorganisationen verlangt werden, aus der hervorgeht, dass keine Schulden bestehen .
Es sollte darauf bestanden werden, dass eine Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen wird, dass der Verkäufer garantiert, dass er keine Schulden gegenüber den Versorgungsunternehmen hat. Wenn der Käufer das Gegenteil feststellt, hat er das Recht, den Vertrag zu kündigen und vom Verkäufer die Rückgabe des für die Immobilie gezahlten Geldes zu verlangen.
Es lohnt sich auch, dem Vertrag eine Klausel hinzuzufügen, nach der der Akt der Annahme und Übergabe der Wohnung erst unterzeichnet werden kann, nachdem die Messwerte aller Zähler eingegeben wurden (und zuvor von den Serviceorganisationen zertifiziert wurden)..
Was kann man in solch einer Situation tun, wenn man eine Wohnung gekauft hat, die hohe Schulden bei den Versorgungsunternehmen hat? Ich frage das, weil ich einem Freund helfen möchte, der gerade vor diesem Problem steht.