Wie man beim Kauf neuer Gebäude geworfen wird

In Moskau werden heute rund 300 neue Wohngebäude gebaut. Fast der gesamte Bau wird mit Geldern von Bürgern durchgeführt: In den allermeisten Fällen werden Wohnungen bereits in der Gründungsphase verkauft.

Um eine Wohnung in einem neuen Gebäude zu kaufen, verkaufen viele Familien ihre alten Wohnungen, nehmen Kredite von Banken auf und passen ihre Lebenspläne an das im Vertrag festgelegte Datum der Fertigstellung des Baus an. Wie die Praxis zeigt, verlieren die meisten Entwickler, nachdem sie die vollen Kosten für künftiges Wohnen von privaten Investoren erhalten haben, das Interesse an ihnen und lösen unter Ausnutzung der Straflosigkeit ausschließlich ihre eigenen Probleme..

Die redaktionelle Post hat eine beträchtliche Anzahl von Briefen und Appellen über „eingefrorene“ Bauprojekte gesammelt, über voll bezahlte und sogar voll gebaute Häuser, die Bürgern, die Wohnungen gekauft haben, nicht gestattet sind – die Zeitung spricht regelmäßig über solche Fälle und plant dies in Zukunft. Interessant ist jedoch auch die Verallgemeinerung dieses Materials – das allgemeine Bild von „kidalov“ und die Klassifizierung seiner wichtigsten Systeme auf dem Markt für Neubauten.

Die Kombination des Grundsatzes der Kapitalbeteiligung am Bau und des langfristigen Baus bietet Bauunternehmen viele Vorteile. Sie können das Geld für eine lange Zeit nebenbei „verdrehen“ und dann beispielsweise auch zusätzliche Zahlungen für bereits bezahlte Wohnungen verlangen, mit der Begründung, dass im letzten Jahr „die Preise für Baumaterialien gestiegen sind“. So hat die Verzögerung des Baus unter dem Deckmantel eines „guten Grundes“ heute einen massiven Charakter erhalten..

Längere Bauunternehmen sind oft völlig uninteressiert daran, den Bau abzuschließen. Ihre Tätigkeit ist eher pyramidenförmig..

Daher hört aggressive Werbung für Wohnraum nicht auf, da scheinbar bereits neue Gebäude ausverkauft sind. Die Berechnung ist einfach: Ein Aktionär, der die Geduld verloren hat, verlangt, ihm das Geld zurückzugeben, und der Entwickler gibt seinem in den letzten Jahren abgeschriebenen Anteil ehrlich an seinen „Co-Investor“ zurück, nachdem er zuvor seine Wohnung an neue Leute verkauft hatte – natürlich zu einem neuen Preis. Es kommt vor, dass Manager, die mit Kunden zusammenarbeiten, sie gezielt dazu drängen, den Vertrag zu kündigen, und Gerüchte über die instabile Situation ihres Heimatunternehmens unterstützen. Gleichzeitig wird das Geld nicht nur zum Nennwert, sondern auch in Raten an den Aktionär zurückgegeben, was gesetzlich nicht verboten ist. Es kommt vor, dass ein Unternehmen, das offiziell der Rückgabe einer Aktie zugestimmt hat, diese dennoch nicht sofort zahlt, und niemand weiß genau, ob sie überhaupt zahlen wird – viele solcher Geschichten befinden sich gerade in der „Wartephase“..

Eine Pyramide ist jedoch nur von kurzer Dauer. Und deshalb wird ein solches Unternehmen vor dem Zusammenbruch normalerweise neu organisiert. „Co-Investoren“ werden darüber informiert, dass im Zusammenhang mit der Aufteilung des Unternehmens alle Garantien aus den geschlossenen Verträgen auf die neue Firma „Horns and Hooves“ übertragen werden und gebeten werden, die Tatsache der „Nichtbeendigung des Vertrages“ zu bestätigen. Natürlich dürfen sie das Trennungsgleichgewicht des Entwicklers nicht überprüfen. (Wenn ein Unternehmen geteilt wird, werden die Bilanzen neuer Unternehmen vom Finanzamt genehmigt. Gleichzeitig sollte laut Gesetz nur eines von ihnen nicht in Konkurs gehen – mehr Schulden als Vermögenswerte enthalten -, während andere durchaus „Dummies“ sein können.) Nachdem der Gewinn an einen anderen Ort verlagert wurde, werden alle unrentablen Vermögenswerte in die neu gebildeten „Horns and Hooves“ gegossen. Selbst nachdem sie das Gericht erreicht und ihr Geld verklagt haben, können private Investoren es nicht erhalten: Die Konten des verhafteten Unternehmens sind leer.

Natürlich sind nicht alle langfristigen Bauprojekte Pyramiden. Und ihre Entwickler glauben tatsächlich an ihre Ehrlichkeit und den mangelnden Wunsch, die Rechte von Co-Investoren zu verletzen. Es ist nur so, dass während des Baus alles passieren kann. Daher werden die Bedingungen und Preise in der Regel von Zeit zu Zeit in „Zusatzvereinbarungen“ festgelegt, wobei die Verweigerung der Unterzeichnung (Aufmerksamkeit!) Einer Kündigung des Vertrages gleichkommt. Und es kann für viele Jahre Bauzeit eine Menge solcher zusätzlichen Vereinbarungen geben (im Gegensatz zum Hauptvertrag).

Ein weiteres System, um von den Bürgern der Käufer Gewinne zu erzielen, ist mit dem Wechsel des Entwicklers während des Baus des Hauses verbunden. Zum Beispiel kann einem Entwickler, der Verträge abgeschlossen hat, ein Grundstück für Schulden, tatsächliche oder wahrgenommene Verstöße vorenthalten werden. Er kann seine Rechte auch jemand anderem übertragen (in der Praxis können dieselben physischen Personen hinter verschiedenen juristischen Personen stehen). Aber das neue Unternehmen, das das Objekt auf diese Weise erhalten hat, will sich natürlich nicht „für wohltätige Zwecke engagieren“ und verlangt ernsthafte zusätzliche Zahlungen von den Aktionären oder trotzdem – die Kündigung des Vertrages, was für es sehr vorteilhaft ist.

Private Investoren können viele Schocks erwarten, selbst wenn das Haus fertig ist.

Zum Beispiel können sie aufgefordert werden, extra zu zahlen. Darüber hinaus sprechen wir nicht von einer zusätzlichen Zahlung von 5-10% (dies ist bereits Teil der Ordnung geworden) – die Kosten für eine Wohnung können sich im letzten Moment verdoppeln. Gleichzeitig legen Unternehmen keine Dokumente vor, die den Umfang und die Rechtmäßigkeit dieser zusätzlichen Zahlungen bestätigen. Sie haben ein wirksameres Mittel – Erpressung. Aktionären droht die Kündigung von Verträgen oder sie übermitteln den Registrierungsbehörden nicht die für die Registrierung von Eigentumswohnungen erforderlichen Unterlagen. In solchen Fällen ist es sehr schwierig zu klagen. Tatsache ist, dass bis vor kurzem alle Co-Investment-Vereinbarungen ausschließlich zugunsten des Entwicklers abgeschlossen wurden. Tatsächlich war es unmöglich, eine solche Vereinbarung nicht zu unterzeichnen und zu verlangen, einige Punkte darin zu ändern. Das Gespräch in solchen Fällen war kurz: „Ich mag es nicht – wir zwingen Sie nicht! Es gibt eine Warteschlange von denen, die dort sein wollen.“.

Ein weiterer ziemlich häufiger Trick ist, dass sich der Kunde zum Zeitpunkt der Übergabe des Hauses als zahlungsunfähig herausstellt und den Auftragnehmer nicht auszahlen kann. In diesem Fall stehen dieselben Personen häufig hinter verschiedenen juristischen Personen. Im Zuge des Schiedsgerichts gibt der Kunde seine Schuld zu und zahlt mit dem zu diesem Zeitpunkt bereits beschlagnahmten Haus. Der Auftragnehmer verkauft die Wohnungen zum zweiten Mal und gibt ihre ursprünglichen Anteile bestenfalls an die ersten Käufer zurück..

Eine andere Krankheit der Entwickler ist erstaunliche Vergesslichkeit. Einige von ihnen erinnern sich erst an den „Stadtanteil“ am neu errichteten Haus, nachdem private Investoren diesen Anteil bereits von ihnen gekauft haben.

Und öfter erinnern sie sich überhaupt nicht – schließlich schließt der Entwickler eine Vereinbarung mit der Stadt, und Wohnungen werden über Investmentgesellschaften und Immobilienfirmen verkauft, die der Stadt formal nichts schulden. Es ist ihnen überhaupt nicht peinlich, dass es keine Dokumente gibt, die den Verkauf dieser Wohnung ermöglichen. Infolgedessen „friert“ die Situation ein: Die lokalen Behörden, die ihren Anteil nicht erhalten haben, blockieren die Siedlung und setzen das Haus nicht in Betrieb, die Gerichte befassen sich langsam mit Gegenansprüchen, und die Bürger, die den Bau aus eigener Tasche bezahlt haben, sind seit Jahren in starkem Stress.

Eine weitere Option für eine fruchtbare Zusammenarbeit zwischen Entwicklern und lokalen Behörden könnte die Entstehung eines ganzen Mikrobezirks sein, der beispielsweise nicht über eine technische Infrastruktur verfügt..

Wenn ein solches Objekt in Betrieb genommen wird, wird „plötzlich“ klar, dass die verfügbaren Stadtkapazitäten nicht ausreichen, um es mit der Kommunikation zu verbinden. Und für den Bau neuer Kesselhäuser, Wassereinlässe, Zentralheizungsstationen und Kommunikationsanlagen wird mehr Geld benötigt, als für Wohnraum sowie soziale und kulturelle Einrichtungen ausgegeben wurde, und keine Seite wird sie investieren. Der Bauunternehmer nickt den örtlichen Behörden zu, die Behörden dem Bauunternehmer und zwischen ihnen eine Menge Demonstranten, die ehrlich gesagt genau so viel für neue Wohnungen bezahlt haben, wie sie verlangt hatten.

Aber auch nach dem Umzug in eine neue Wohnung und der Registrierung als Immobilie sollte sich ein privater Investor nicht vollständig entspannen.

Makler, die Wohnungen verkaufen, halten ihre Hauptgeheimnisse streng geheim – Stadtplanungspläne für das Entwicklungsgebiet. Und es kommt oft vor, dass der Käufer, der für die „günstige Ökologie“ und „malerische Aussicht“ bezahlt hat, eine Autobahn oder einen anderen mehrstöckigen Komplex unter seinen Fenstern bauen soll. Infolgedessen weicht der Blick auf die grüne Entfernung dem Blick auf die Baustelle, die Tag und Nacht arbeitet, und dann dem Blick auf die Wand des neuen Hauses.

In der Regel versuchen Bürger, die in ihren besten Erwartungen getäuscht wurden, sich an die Behörden zu wenden. Aber weder in Moskau noch in der Region ist ein einziger Fall bekannt, in dem Regierungsbehörden auf verzweifelte Hilfeanfragen reagieren würden..

In der Regel erklärt sich eine solche Untätigkeit dadurch, dass Stadtstrukturen nicht Vertragsparteien der Vereinbarungen der Anteilseigner mit Entwicklern sind und daher nicht verpflichtet sind (und sogar kein Recht haben), in wirtschaftliche Streitigkeiten einzugreifen, die vor Gericht beigelegt werden müssen. Wenn dies zu seinem eigenen Vorteil ist oder persönliche Konten beim Entwickler bestehen, greifen die lokalen Behörden mehr als aktiv ein und schützen Interessen, die den Interessen der Bürger direkt entgegengesetzt sind.

Leider kann nichts den Bürgern helfen, die Geiseln des gemeinsamen Bauens geworden sind, und das neue Bundesgesetz „Über die gemeinsame Beteiligung am Wohnungsbau“..

Das Gesetz konzentriert sich auf den Schutz privater Investoren und legt eine universelle Vertragsform, feste Bedingungen und Preise für den Bau fest. Es verbietet den Missbrauch von Geldern. Dieses Gesetz gilt jedoch nicht für Rechtsbeziehungen, die vor seinem Inkrafttreten (vor dem 1. April 2005) entstanden sind. Darüber hinaus gilt das Gesetz nur für Objekte, deren Baugenehmigung nach dem 1. April 2005 eingegangen ist. Und viele Unternehmen haben bereits angekündigt, dass dieses Gesetz sie in keiner Weise betreffen wird, da sie viele Projekte haben, deren Baugenehmigung früher erhalten wurde..

Wer also plant, sein hart verdientes Geld in den Bau zu investieren, der am 1. April begonnen hat, muss sich an die alten Regeln halten. Mit allen folgenden Umständen.