Eine Transaktion mit oder ohne Beteiligung einer Immobilienagentur wird praktisch nach dem gleichen Schema durchgeführt. Fangen wir also von vorne an.
Angenommen, Sie haben eine Wohnung, die Sie verkaufen möchten. Der Großteil der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt – etwa 80% – ist eine sogenannte Alternative, bei der Sie Ihre Wohnung verkaufen, um eine andere zu kaufen. Heute werden wir jedoch nur über den Verkauf von Wohnraum sprechen, um Geld zu erhalten, da dieses Verfahren in jeder kombinierten Transaktion enthalten ist.
Chancenbewertung, Konsultationen
Das erste, was Sie beim Verkauf einer Wohnung anfangen müssen, ist, die Immobilie zumindest grob zu bewerten, dh Informationen über die Kosten zu erhalten. Am einfachsten ist es, Moskauer Immobilienpublikationen zu studieren, die solche Informationen umgehend einreichen, beispielsweise die Zeitung Iz Ruk gegen Ruki. Denken Sie daran, dass die Preise für Wohnungen in der Zeitung keine Tatsache sind, sondern die Wünsche der Verkäufer.
Werbung
Der nächste wichtige Punkt ist die Lieferung der Wohnung an den Markt. Es muss sichergestellt werden, dass möglichst viele potenzielle Käufer davon erfahren. Heute gibt es in Moskau etwa tausend kleine und mittlere Immobilienagenturen, bei denen Informationen über Ihre Wohnung kostenlos akzeptiert, in die Datenbank eingegeben und allen potenziellen Käufern angeboten werden. Große Immobilienagenturen akzeptieren solche Informationen nicht und ziehen es vor, einen Exklusivvertrag abzuschließen, bei dem alle Sorgen um Werbung, Registrierung und Sammlung eines Pakets der erforderlichen Dokumente auf ihr Unternehmen verlagert werden.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Anzeige in der Zeitung Iz Ruk v Ruki oder im Internet mit Ihrer Kontakttelefonnummer (normalerweise zu Hause) einzureichen. Das hat Vor- und Nachteile. Durch Angabe Ihrer privaten Telefonnummer haben Sie direkten Kontakt zum Käufer oder zur Immobilienagentur. Beachten Sie jedoch, dass Sie bei der direkten Kommunikation mit diesen Personen nicht vorhersagen können, wie anständig ein bestimmter Anrufer ist und was seine wirklichen Absichten sind..
Viel hängt von der Regelmäßigkeit der Anzeigeneinreichung ab. Wenn die Wohnung zu einem liquiden Preis angeboten wird, muss die Anzeige mindestens zweimal pro Woche veröffentlicht werden. Wenn die Wohnung sehr schnell verkauft werden muss – dreimal pro Woche. Jeden Tag eine Anzeige zu schalten ist sinnlos.
Zeigen, verhandeln
Rückrufe beginnen, Sie verhandeln, kommunizieren, vereinbaren den Zeitpunkt der Ansichten. Dies muss sehr sorgfältig behandelt werden. Sie kennen die Personen, die Ihre Wohnung betreten, nicht, daher ist es besser, Wertsachen und Gegenstände von prominenten Stellen zu entfernen. Aber Sie müssen immer noch alle Ecken und Winkel zeigen (zum Beispiel gibt es Tapeten hinter dem Schrank). Die Erfahrung zeigt, dass ein potenzieller Käufer nur am Zustand der Räume und der Höhe der Decke interessiert ist. Er kann Zimmer nur dann länger als fünf Minuten betrachten, wenn eine Wohnung mit Möbeln oder Sanierungen verkauft werden soll. Wenn es keine solche Vereinbarung gibt, aber Interesse an Möbeln aufgetreten ist, ist dies abnormal und sollte Sie alarmieren.
Angenommen, eine Person hat dem Kauf einer Wohnung zugestimmt und ist bereit, die Verkaufsbedingungen zu besprechen. Die Verhandlungen beginnen. Es gibt einen besonderen Ausdruck – um Verhandlungen standzuhalten. Indem Sie den Bedingungen des Käufers sofort zustimmen, zeigen Sie, dass Sie den Preis weiter bewegen können, als er sofort verwendet wird. Dies ist elementare Psychologie und kommt häufig vor..
Hinweis: Der erste Kunde, der sich entscheidet, Ihre Wohnung sofort zum ersten angebotenen Preis zu kaufen, empfehlen wir … nicht zu verkaufen. Es besteht Grund zu der Annahme, dass Sie die Wohnung unterschätzt haben und sie billig verkaufen. Obwohl, vielleicht haben Sie einfach Glück, und genau diese Person braucht eine Wohnung an diesem bestimmten Ort für diesen Preis. Das passiert auch.
Wenn der Käufer mit einem Vertreter einer Immobilienagentur zur Besichtigung kam, haben Sie die Möglichkeit, einige der Dienstleistungen fast kostenlos zu erhalten. Der Makler kann versuchen, Ihre Probleme innerhalb einer Immobilienagentur zu lösen, sodass Sie freiwillig oder unfreiwillig in den Dienst eines bestimmten Unternehmens treten, das … genau diesen Service in Rechnung stellen kann. Um zum Beispiel zu sagen, dass „… die Situation mehr als ernst ist, wir verpflichten uns, sie zu lösen, und sie kostet so viel“. Sie haben das Recht, die vorgeschlagenen Bedingungen zu akzeptieren oder nicht zu akzeptieren. Sie können Dienstleistungen ablehnen und mit dem Verkauf beginnen.
Ein weiterer Tipp: Wenn eine Wohnung ohne Beteiligung einer Agentur verkauft wird, ist es für Verkäufer besser, zu Hause oder im Büro zu verhandeln, und für Käufer zu Hause. In solchen Fällen gibt es ein Element des „eigenen“ Territoriums, in dem sich eine Person wohler, ruhiger und selbstbewusster fühlt.
Vereinbarung mit dem Verkäufer (Käufer)
Viele Verkäufer entfernen nach einer scheinbar positiven Entscheidung, die in Worten ausgedrückt wird, eine Werbung für eine Wohnung, ohne davon auszugehen, dass der Käufer weiterhin nach einer rentableren Option suchen kann. Nach einer Einigung sollten Verkäufer daher die Frage einer Vorauszahlung stellen, um die Verpflichtung zum Kauf Ihrer Wohnung zu sichern..
Wir raten Käufern, diese Frage nicht zu stellen, sie zu belassen, um in ihren weiteren Aktionen frei zu sein. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass Sie die gewünschte Wohnung „verpassen“, wenn der Verkäufer einen profitableren Kunden findet.
Was folgt, ist ein ziemlich heikler Moment. Angenommen, Sie haben zugestimmt, dass der Käufer einen bestimmten Geldbetrag zur Sicherung des Kaufs Ihrer Wohnung gibt. Wie man das macht, wie man Geld überweist, damit es in Zukunft keine Probleme mehr gibt?
Es gibt rechtliche Konzepte: eine Einzahlungsvereinbarung und eine Vorausvereinbarung. Wenn Sie als Verkäufer der Wohnung eine Einzahlungsvereinbarung unterzeichnet haben, sollten Sie verstehen, dass die Beendigung der Absichtserklärung, dh die Weigerung, die Wohnung an diesen Käufer zu verkaufen, bestimmte Sanktionen nach sich ziehen kann. Denn aus rechtlicher Sicht lautet es „Verzug des Verkäufers und Rückgabe des Betrags in doppelter Höhe“. Ein erfahrener und kompetenter Käufer mit seinem Anwalt wird Sie daher leicht in finanzielle Abhängigkeit bringen..
Für den Käufer einer Wohnung darf neben der Adresse, den Preismerkmalen und den Verkaufsbedingungen nicht vergessen werden, die Bedingungen für die rechtliche (Auszug) und physische Freigabe der Wohnung auszuhandeln. Körperliche Befreiung ist das Entfernen von Dingen und Möbeln. Wenn die Bedingungen nicht festgelegt sind, besteht der Käufer häufig darauf, die Wohnung sofort nach Unterzeichnung der Notarurkunde zu räumen.
Überprüfung, Vorbereitung der Transaktion, Sammlung von Dokumenten
Nachdem alle Papiere erstellt und die Vorauszahlung für die Wohnung akzeptiert wurde, beginnt das Verfahren zur Vorbereitung der Transaktion. Es liegt in der Verantwortung der Verkäufer, einen vollständigen Satz von Dokumenten zu sammeln. Dies bedeutet die Notwendigkeit, alle Instanzen zu durchlaufen und – ich betone – innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens die erforderlichen Papiere zu erhalten. Dies ist ein ziemlich komplizierter Vorgang..
Um eine Wohnung zu verkaufen, müssen Sie folgende Unterlagen zur Hand haben:
1. Eigentumsurkunden, abhängig von der Art des Kaufs der Wohnung, zum Beispiel: Übertragungsvertrag, Eigentumsbescheinigung der Wohnung, Bescheinigung der Wohnungsgenossenschaft über den bezahlten Anteil, BTI-Registrierungsbescheinigung, Bescheinigung über das Erbrecht, Kaufverträge, Spende, Tausch, Miete, Gerichtsurteil. Wenn die Dokumente für die Wohnung verloren gehen, kann die Wohnung gemäß einem Auszug aus dem Register verkauft werden, der vom Registrierungsausschuss ausgestellt wird. In diesem Fall muss man allerdings bedenken, dass theoretisch mindestens jeden Tag ein Extrakt eingenommen werden kann. Das heißt, es ist möglich, dass der Verkäufer, nachdem er Ihre Vorauszahlung akzeptiert hat, seine Wohnung morgen an einen anderen Käufer verkauft. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen daher, nicht mehr als 100-200 USD als Vorauszahlung zu geben, um Ihre Verluste zu minimieren..
2. In BTI ist Folgendes erforderlich: ein Zertifikat (Formular 11-A, gültig für 1 Monat); Grundriss, Erläuterung (gültig für 1 Jahr).
Um diese Papiere zu sammeln, benötigen Sie die Originale der Titelunterlagen selbst, Ihren Reisepass und ca. 150 Rubel.
3. In PRUE müssen Sie nehmen:
– ein Auszug aus dem Hausbuch – im Passamt;
– eine Kopie des finanziellen und persönlichen Kontos und eine Bescheinigung über das Fehlen von Mietrückständen – in der Buchhaltung.
Alle diese Zertifikate sind 1 Monat gültig. Um sie abzuholen, benötigen Sie ein Mietbuch, einen Reisepass oder eine Vollmacht (wenn Sie nicht der Eigentümer sind)..
4. Notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten (bzw. des Verkäufers oder des Käufers) zur Veräußerung (Kauf) einer Wohnung.
5. Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden, wenn minderjährige Kinder an der Transaktion beteiligt sind.
6. Bescheinigungen des Finanzamtes, wenn die Wohnung als Geschenk oder durch Erbschaft erhalten wurde oder sich in der Region Moskau befindet.
7. Übertragungsurkunde, wenn die Wohnung nach dem 01.03.96 veräußert wurde.
Nachdem alle oben genannten Dokumente gesammelt wurden, müssen sie unbedingt auf Konsistenz von Namen, Adressen, Daten, Unterschriften und deren Entschlüsselungen sowie auf die Größe aller fraglichen Quadrate überprüft werden. Bis heute haben wir ungefähr 20-22 Arten von Titeldokumenten für eine Wohnung gezählt, die nur sein können. Ich betone – nicht 2, nicht 5, nicht 8, sondern 22! Wir empfehlen Ihnen daher dringend, sich zu diesem Zeitpunkt rechtlich beraten zu lassen. Käufer einer Wohnung – um zu verstehen, wie diese Dokumente den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. An den Verkäufer – um sicherzugehen, dass es möglich ist, die Wohnung innerhalb des angegebenen Zeitraums zu verkaufen. Oft tritt eine Situation auf, in der der Verkäufer, der glaubt, über ausreichende Dokumente für die Transaktion zu verfügen, eine Anzahlung innerhalb der klar vereinbarten Registrierungsfristen leistet, diese jedoch nicht aushält. Plötzlich stellt sich heraus, dass einer der Eigentümer gestorben ist und das Erbe nicht geöffnet wurde, weil die Leute es für unnötig hielten. Infolgedessen kann eine solche Wohnung erst verkauft werden, wenn alle rechtlichen Formalitäten erledigt sind..
Bank, Notar, Registrierung
Angenommen, alle Dokumente für die Wohnung sind in Ordnung und es ist an der Zeit, die Fragen der gegenseitigen Regelung zu erörtern, wo und wie sie hergestellt werden sollen. Am gebräuchlichsten ist die Abwicklung über ein Schließfach im Rahmen eines Kaufvertrags für eine im Namen des Käufers eingetragene Wohnung. Wir empfehlen Ihnen, bei der Auswahl einer Bank sehr vorsichtig zu sein. Wenn der Käufer eine bestimmte Bank anbietet und argumentiert, dass sein Geld dort aufbewahrt wird und der Vorstandsvorsitzende sein bester Freund ist, empfehlen wir, dieser Option nicht zuzustimmen. In dieser Situation sind alle Arten von Missbrauch der Position des Kunden durchaus akzeptabel. Es muss ein neutrales Gebiet geben, das beiden Seiten entspricht. Daher muss die Frage der gegenseitigen Abrechnung auch zum Zeitpunkt der Überweisung (oder des Eingangs) der Anzahlung im Voraus besprochen werden.
Nachdem Sie das Geld gelegt haben, müssen Sie (auf Ihren Wunsch) die Ausführung von Verträgen notariell beglaubigen oder sofort Dokumente zur staatlichen Registrierung einreichen.
Rechtliche und körperliche Befreiung, Abnahmebescheinigung
Wenn Sie endgültig registrierte Verträge über den Verkauf und Kauf einer Wohnung mit Bescheinigungen über die staatliche Registrierung von Rechten erhalten, haben Sie eine rechtliche (Abmeldung) und physische (Entfernung von Sachen) Freigabe der Wohnung. Und wenn Sie sich nicht auf die Verzögerung des Geldes vor der Übergabe der Wohnung gemäß dem Gesetz geeinigt haben (die zum Zeitpunkt der Übergabe der Schlüssel für die Wohnung und der Stromrechnungen in einfacher Schrift erstellt wurde), ist es für Sie problematisch, den Prozess zu kontrollieren.
Dies sind im Allgemeinen die Grundregeln, die Sie beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung beachten müssen. Wenn Sie unsere Ratschläge und Wünsche ernst nehmen, das Verfahren zur Registrierung und Vorbereitung der relevanten Dokumente sorgfältig studieren, können Sie sicher mit der Transaktion fortfahren. Und wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte. Unser Unternehmen führt regelmäßig kostenlose Seminare für die Bevölkerung zu Immobilienfragen durch (siehe Materialien dieser Ausgabe) und verfügt über mehr als hundert Beratungszentren in ganz Moskau.
Wie kann ich eine Wohnung erfolgreich verkaufen, ohne die Unterstützung einer Immobilienagentur?