Wohnungsaustausch nach dem „Trade-In“ -System: Vor- und Nachteile

Das als „Trade-In“ (Trade-In) bezeichnete System zum Abschluss von Transaktionen kann für den russischen Markt nicht mehr als neu bezeichnet werden, ist jedoch im Immobilienhandel noch nicht weit verbreitet. Es ist möglich, das Prinzip dieses Schemas in Aktion einfach zu beschreiben: „Das alte ergibt sich auf Kosten des Kaufs einer neuen Sache.“.

Für den Immobilienmarkt sind Transaktionen im Rahmen des „Trade-In“ -Systems selten. In Moskau und St. Petersburg arbeiten heute nur wenige Immobilienagenturen nach dem Prinzip „Ihre Wohnung im Austausch gegen ein neues Gebäude“. Ein solches Umtauschprogramm ist auf dem Automobilmarkt viel beliebter geworden – viele Autohäuser bieten einen sehr beliebten Service an – „Sie geben uns ein altes Auto, wir geben Ihnen ein neues, natürlich gegen Aufpreis.“.

Diese Form des Austauschs verkürzt natürlich die Bedingungen der Transaktion und ermöglicht es dem Käufer, schnell eine neue Sache zu bekommen, ohne Zeit damit zu verschwenden, nach Käufern zu suchen, die noch kein altes Eigentum benötigen. Wenn jedoch auf dem Automarkt alles mehr oder weniger klar und recht einfach ist, hat das „Trade-In“ -System auf dem russischen Immobilienmarkt eine Reihe von Merkmalen erhalten und ist nicht immer die beste Option für den Käufer.

In diesem Artikel werden wir versuchen, alle Merkmale des Wohnungsaustauschs nach dem Prinzip des „Trade-In“, seinen Vor- und Nachteilen zu betrachten.

Besonderheiten der Wohnungsbörse „Inzahlungnahme“

Es ist klar, dass eine Wohnung viel teurer und notwendiger ist als ein Auto. Selbst eine gewöhnliche „Odnushka“ in einem alten Gebäude in Moskau kann mehrere Millionen Rubel kosten, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer Immobilientransaktionen mit besonderer Vorsicht und Aufmerksamkeit angehen..

Im Falle einer Inzahlungnahme-Transaktion kauft der Makler sofort die alte Wohnung des Eigentümers aus und stellt im Gegenzug, dh durch Aufrechnung, Wohnraum im neuen Gebäude zur Verfügung. Dies ist der Hauptunterschied zwischen dieser Art von Transaktion und dem alternativen Verkauf und Kauf mit der Rücknahme alter Wohnräume, wenn eine Immobilienagentur das vorgeschlagene Grundstück einfach über ihre Kanäle zum kostenlosen Verkauf anbietet und darauf wartet, dass ein Käufer gefunden wird..

Der kürzestmögliche Zeitrahmen kann als Hauptmerkmal der Inzahlungnahme-Transaktion bezeichnet werden. Indem die alte Wohnung als Teil der Kosten der neuen verschenkt wird, können Käufer sofort an einen neuen Wohnort umziehen. Die Transaktion dauert in der Regel buchstäblich zwei bis drei Tage, um die Eigentumsdokumente zu überprüfen und Ausführung von Verträgen.

Als Spezialist für solche Börsenprogramme stellt Rechtsanwalt Oleg Sukhov fest, dass das „Trade-In“ -System sowohl auf dem primären als auch auf dem sekundären Immobilienmarkt angewendet wird. Als Beispiel geben wir beispielsweise in der Nähe der U-Bahn-Station Skhodnenskaya ein Wohnungsaustauschprogramm an, das zwei Wohnzimmer für eine geräumigere Dreizimmerwohnung in Khimki bietet. Der Marktpreis für eine Zweizimmerwohnung in dieser Gegend beträgt etwa 6 Millionen Rubel, da die Immobilienagentur Wohnungen mit einem Rabatt kauft – im Durchschnitt 25% werden die Kosten auf 4,5 Millionen Rubel festgesetzt. Dieser Betrag wird für den Erwerb neuer Wohnräume verwendet. Der Durchschnittspreis für eine Drei-Rubel-Note in Khimki beträgt 6,7 Millionen Rubel, sodass die neuen Eigentümer zusätzlich 2,2 Millionen Rubel zahlen müssen.

Für Wohnungen, die an Trade-In-Transaktionen teilnehmen, stellen spezialisierte Immobilienagenturen eine Reihe von Anforderungen:

• Der Wohnraum sollte ausschließlich auf dem Gebiet der Hauptstadt liegen. Wohnungen in der Region Moskau oder beispielsweise in der Region Leningrad nehmen derzeit nicht an solchen Transaktionen teil. Dies ist auf die relativ geringe Nachfrage nach solchen Transaktionen in anderen Städten und auf einen großen Unterschied bei den Wohnkosten zurückzuführen – der Betrag der zusätzlichen Zahlung für eine Wohnung in einem neuen Moskauer Gebäude, die im Austausch für Wohnraum irgendwo in Elektrostal oder Dolgoprudny eingeht, wird zu hoch sein. Gleichzeitig können Bauträger und Makler im Austausch für eine Wohnung mit einer „Moskauer Aufenthaltserlaubnis“ nicht nur Wohnungen in einem der vielen neuen Gebäude der Hauptstadt anbieten, sondern auch ein Landhaus oder Stadthaus in einem der Dörfer in der Nähe von Moskau. Es hängt alles davon ab, welche Art von Objekten der Entwickler erstellt und welche Auswahl heute verfügbar ist.
• Die Wohnung muss Eigentum des Verkäufers sein und darf nicht vermietet werden, obwohl sie langfristig ist. Die Eigentumsurkunden werden von Fachleuten sorgfältig und sorgfältig geprüft.
• Immobilienagenturen berücksichtigen nur Wohnungen, ein Zimmer in einem Familienschlafsaal, eine Gemeinschaftswohnung oder der Anteil einer Person am gesamten Wohnraum bei Transaktionen im Rahmen des „Trade-In“ -Programms können nicht teilnehmen;
• Für die „Sauberkeit“ der Wohnung werden besondere Anforderungen gestellt. Es ist höchst unerwünscht, wenn einer der Hausbesitzer minderjährig ist und zum Abschluss einer Transaktion die Erlaubnis des Vormundschafts- und Treuhandrates erforderlich ist. In diesem Fall wird die Immobilienagentur den Verkäufer höchstwahrscheinlich ablehnen..

Vorteile des Austauschs einer Wohnung im Rahmen des Inzahlungnahmesystems

Der Hauptvorteil des Austauschs alter Wohnungen gegen neue Wohnungen nach diesem Schema ist die Dringlichkeit und Effizienz. Dies ist der schnellste Weg, um zu Ihrer bevorzugten, viel komfortableren Wohnung oder Ihrem Landhaus zu gelangen, ohne auf den Verkauf des alten Wohnraums, den Erhalt eines Hypothekendarlehens usw. zu warten..

Darüber hinaus kümmert sich die Immobilienagentur im Falle einer Inzahlungnahme-Transaktion um alle Sorgen und Probleme, die mit dem Papierkram und der rechtlichen Unterstützung für den Austausch von Wohnraum verbunden sind. Der Verkäufer einer Wohnung muss kein Geld für Werbung, Veröffentlichung von Ankündigungen, Sammeln von Dokumenten, Ausgaben für eine Expertenbewertung usw. ausgeben..

Nachteile der „Trade-In“ -Austausch

Trotz der unbestreitbaren Vorteile weist das „Kredit“ -Hausentauschprogramm auch eine Reihe von Nachteilen auf, die zu seiner geringen Beliebtheit auf dem Immobilienmarkt führten. Die Hauptnachteile eines solchen Austauschs sind:

• Mangel an viel Auswahl. In der Regel bietet eine bestimmte Immobilienagentur oder ein bestimmter Bauträger nur Wohnungen in ihrem eigenen Wohnkomplex für Inzahlungnahme-Transaktionen an. Daher wird nicht immer die Möglichkeit geboten, den Wohnort oder den Standort des Gebäudes zu wählen.
• Der Preis einer alten Wohnung, die am Trade-In-Austausch teilnimmt, ist in jedem Fall niedriger als beim Verkauf auf dem freien Markt. Alle Entwickler und Entwicklungsagenturen kaufen Wohnungen mit einem Rabatt, der 20-25% des Marktpreises erreichen kann, was unter Berücksichtigung der Kapitalpreise mit einem Verlust von 1-1,5 Millionen Rubel aus den Wohnkosten verbunden ist. Das Geld wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt, sondern sofort dem Hauptkonto des Entwicklers als Hauptzahlung für den neuen Wohnraum gutgeschrieben.
• Es ist nicht immer so, dass Hausbesitzer, die an einer Transaktion nach einem „Kredit“ -System teilgenommen haben, die Möglichkeit erhalten, sofort in eine neue, komfortable Wohnung zu ziehen. Oft bieten Entwickler Wohnraum in Häusern an, die sich noch im Bau befinden. Sie müssen also auf den Abschluss der Arbeiten warten und das Haus in Betrieb nehmen. Darüber hinaus muss die neue Wohnung möglicherweise renoviert werden, was auch den Moment einer glücklichen Einweihungsfeier für lange Zeit verschieben wird. Während dieser ganzen Zeit – bevor Sie in eine neue Wohnung umziehen und die Reparatur- und Abschlussarbeiten abschließen – müssen Sie sich entweder mit Verwandten zusammenschließen oder ein Haus mieten, da die alte Wohnung bereits Eigentum einer Immobilienagentur oder eines Bauträgers geworden ist und häufig bereits neue Eigentümer gefunden hat. Solche zusätzlichen Kosten und Unannehmlichkeiten berauben die Inzahlungnahme-Transaktion ihres Hauptvorteils – der Geschwindigkeit des Umzugs in neue Wohnungen;
• die Wahrscheinlichkeit, auf skrupellose Agenturen zu stoßen, die ein Programm anbieten, das Oleg Samoilov, Generaldirektor von Relight Real Estate, als „falschen Trade-In“ bezeichnet. In diesem Fall bucht der Entwickler eine neue Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum und übernimmt die Verantwortung für diesen Zeitraum, um das alte Gehäuse zu verkaufen. Wenn es nicht möglich ist, die Wohnung vor dem vereinbarten Zeitpunkt zu verkaufen, wird Druck auf den Verkäufer ausgeübt, wodurch der Preis gesenkt werden muss. Der einzige Vorteil eines solchen Systems ist daher die garantierte Reservierung einer neu gebauten Wohnung. Die Festlegung einer Frist für den Verkauf einer Zweitwohnung macht diesen Vorteil jedoch auch zunichte, sodass Experten keinen Sinn in einem solchen Maklerdienst sehen.

Zum ersten Mal wurden 2009 Trade-In-Transaktionen auf dem russischen Immobilienmarkt durchgeführt, als die Krise zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Wohnungen und Landhäusern auf dem Primärmarkt führte. Mit Hilfe eines solchen „Netting“ -Austauschprogramms wollten Entwickler die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer auf neue Gebäude lenken und den Umsatz steigern.

Und doch ist, wie die Praxis zeigt, in den letzten drei Jahren ein solches System nicht gefragt geworden, und wenn der Verkäufer beabsichtigt, einen Teil der Kosten einer neuen Wohnung durch den Verkauf der alten Wohnung zu kompensieren, wird in 90% der Fälle ein alternatives System des doppelten Kaufs und Verkaufs angewendet, wenn Sekundärwohnungen ausgesetzt sind zum Verkauf durch Immobilienagentur.

Experten raten einstimmig zu Trade-In-Exchange-Systemen, wenn das Risiko, eine Wohnung in einem neuen Gebäude zu verpassen, zu groß ist und der Wohnkomplex selbst bereits in Betrieb genommen wurde.

Bei allen anderen Optionen ist es besser, mehrmals nachzudenken – lohnt es sich, einen erheblichen Teil der Kosten für Ihre eigene Wohnung zu verlieren und es eilig zu haben. Nach Ansicht einiger Experten ist die beste Alternative zum Trade-In-System ein Hypothekendarlehen mit der Möglichkeit, es künftig mit den Mitteln aus dem Verkauf von Wohnflächen zurückzuzahlen. In diesem Fall kann der Verkäufer langsam Dokumente sammeln und nach Käufern suchen, nicht den Preis senken, um die Wohnung dringend zu verkaufen, und gleichzeitig wird er dank der schnellen Rückzahlung der Hypothek nicht zu viel Zinsen überbezahlen..

Natürlich weist das Hypothekarkreditsystem in unserem Land auch eine Reihe von Mängeln auf und kann nicht als perfekt bezeichnet werden. Der Austausch einer Wohnung nach dem Einzugssystem hat jedoch mehr Nachteile als Vorteile, weshalb es unwahrscheinlich ist, dass er in naher Zukunft auf dem Immobilienmarkt unseres Landes populärer wird … Neben den auffälligen Mängeln, die die Attraktivität eines solchen Systems für Verkäufer verringern, müssen die Entwickler selbst heute keine Käufer mit Hilfe eines „Kredit“ -Programms anziehen – die Nachfrage nach Moskauer Neubauten ist stabil und wird in naher Zukunft nicht sinken.